나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7525 [2] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 1279 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7525 [2] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 1279 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2025타경7525 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 1279 | 감정가: 478,538,000원 | 최저가: 234,484,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 목적물 정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경7525 (2) 사건의 부동산 임의경매 물건으로, 제주특별자치도 서귀포시 하효동 1279 소재의 농지(전)입니다.

현재 토지 용도는 공부상 '전'이나, 현황 '과수원'으로 이용 중인 토지입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 2,323.00제곱미터(㎡)이며, 이는 약 702.71평에 해당합니다.

감정가는 478,538,000원이며, 매각 대상은 토지 단독 매각입니다.

1.3. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 농지법상 '농지취득자격증명(농지증)'을 반드시 제출해야 한다는 점입니다. 미제출 시 최고가 매수신고인(낙찰자)으로 결정되었다 하더라도 입찰보증금은 반환되지 않고 몰수되오니, 입찰 전 취득 가능 여부를 관할 관청에 필히 확인해야 합니다.

또한, 본 물건 지상에 존재하는 제시외 비닐하우스 등 구조물 2,240.00㎡는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 철거 또는 소유자(한OO)와의 협의가 필요할 수 있음을 의미하며, 이 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 감정가는 과수목을 포함하여 평가되었으므로, 과수목 관련 내용 또한 확인이 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서귀포시 하효동 소재 "하효항" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 주로 농경지와 일부 주택 등이 혼재하는 지대입니다.

주변에 서귀포축구공원(기호 1 인근) 등 시설이 있어 생활 편의시설과의 접근성은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황 및 형태

본 물건(기호 2)은 북서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.

토지 형태는 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 현황은 과수원으로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 '자연녹지지역'에 속하여 건폐율 및 용적률 제한을 받으며, '가축사육제한구역', '지하수자원특별관리구역' 및 '건축계획심의대상구역'에 저촉됩니다.

자연녹지지역은 도시의 녹지 확보 및 장래 도시 용지 공급을 위해 보전할 필요가 있는 지역이므로, 건축 행위 시 서귀포시 조례 및 건축계획심의대상구역 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

본 경매는 채권자 농OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 한OO으로 동일합니다.

매각 대상이 토지매각에 한정되어 있으며, 등기부상 권리관계에 대한 추가 정보는 없으나, 임의경매 특성상 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로 권리상의 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다.

단, 매각 제외된 제시외 비닐하우스 등 구조물 관련하여 법정지상권의 성립 여지 등은 없을 것으로 판단되나, 명도 과정에서 토지 인도 및 구조물 철거 요구 시 분쟁의 소지가 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 하효동 일대는 농경지 및 주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상권이 형성되어 있지는 않습니다.

주요 생활 편의시설 및 상권은 서귀포시내 또는 가까운 동지역을 이용해야 합니다.

인근에 '하효항' 및 '서귀포축구공원' 등이 있어 레저 및 체육 시설 접근성은 보통입니다.

혐오시설 정보: 감정평가서 상에는 인근에 명확한 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주변 환경이 농경지와 주택 혼재 지대임을 고려할 때, 일반적인 농촌 지역의 환경 수준으로 판단됩니다. (정확한 정보는 현장 확인 및 지자체 문의 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명(농지증) 미제출 리스크

최대 리스크는 농지취득자격증명(농지증)의 미제출로 인한 보증금 몰수입니다. 농업인이 아닌 경우 취득 후 영농계획서를 작성하여 제출해야 하므로, 반드시 사전 준비가 필요합니다.

5.2. 제시외 구조물 처리 리스크

매각 제외된 비닐하우스 등 제시외 구조물(2,240.00㎡)의 처리는 낙찰자의 몫입니다. 해당 구조물은 토지 소유자(낙찰자)의 사용 수익을 저해할 수 있으며, 철거 또는 구조물 소유자와의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 인도명령 및 철거 소송 등의 추가적인 법적 절차가 필요합니다.

5.3. 토지 이용 제한 리스크

자연녹지지역, 건축계획심의대상구역 등 중첩된 규제로 인해 향후 개발 또는 건축 행위에 제약이 따를 수 있으며, 특히 제주특별자치도의 엄격한 개발 규제 환경을 감안해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 하효동 소재의 현황 과수원 부지로, 700평이 넘는 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

권리분석 상으로는 임의경매로 인해 깨끗한 소유권 취득이 예상되나, '농지취득자격증명' 및 '제시외 구조물'의 처리 문제가 명확한 리스크로 존재합니다.

따라서 입찰자는 농지 취득 능력을 갖추고, 제시외 구조물 처리 비용 및 시간을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

- 안정적인 농지 투자: 지목이 '전'이고 현황이 '과수원'인 농지로, 제주도의 농업 및 토지 보전 정책 속에서 장기적인 관점의 투자 가치가 있습니다.

- 대규모 면적 확보: 약 702.71평의 넓은 면적으로, 자연녹지지역 내에서 허용되는 범위의 영농 또는 일부 건축 행위(농가주택 등)를 고려할 수 있는 기반이 됩니다.

- 규제에 따른 희소성: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 규제가 많다는 것은 향후 토지의 무분별한 개발을 막아 토지 자체의 희소성을 유지하는 요인이 될 수 있습니다. (장기 보유 시 유리)

- 합리적인 감정가: 감정가 대비 현 시점의 토지 가격 및 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계