나이스옥션 법원경매 제주 2023타경28613 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1017 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2023타경28613 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1017 전 경매

• 사건번호: 2023타경28613
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1017
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2023타경28613 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1017 | 감정가: 3,317,565,300원 | 최저가: 1,625,607,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2023타경28613 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경28613 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1017

용도: 전

감정가: 3,317,565,300원

토지면적: 9,782.00㎡ (약 2,960평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 제주외국어고등학교 서측 및 북서측 근거리 일대에 소재하며, 중산간지대로 단독주택, 근린생활시설, 전, 임야 등이 혼재합니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 통행이 가능하며, 평화로가 인근에 있어 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

- (2,10)번지: 일단의 부정형 토지로, 숙박시설 건물이 장기간 방치된 건부지입니다.

- (3)번지: 부정형 토지로, 전(밭)입니다.

- (5, 8, 9, 11, 18, 20)번지: 부정형 토지로, 임야입니다.

- (6, 7, 21, 22, 23, 24)번지: 부정형 토지로, 극락오름 내 자연림 상태입니다.

- (4, 14, 15, 16, 17)번지: 부정형 토지로, 전 및 도로입니다.

- (12, 13)번지: 부정형 토지로, 도로입니다.

인접 도로상태: 일부 필지는 약 8m, 3m, 35m 폭의 포장도로에 접하며, 일부 필지는 맹지입니다. (12,13)번지는 도로로 현황 이용 중입니다. (14-17)번지는 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 경관보전지구(1~4등급), 생태계보전지구(4-1, 4-2, 5등급), 지하수자원보전지구(1~4등급) 등 다수의 환경 및 경관 관련 규제를 받습니다. 또한, 건축계획심의대상구역, 하천구역(소왕천)에 포함된 필지도 있습니다.

제시목록 외 물건: 제시외 건물(현장사무실, 주택)이 있으나, 이는 매각에서 제외됩니다. "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이: (12,13)번지는 공부상 지목이 임야이나 현황 도로이며, (14-17)번지는 공부상 지목이 잡종지이나 현황 도로입니다.

기타참고사항:

- 임대 관계는 미상입니다.

- (3)번지 토지는 농지취득자격증명을 요하며, 해당 관청에 재확인 필요합니다.

- (2)번지 토지는 숙박시설 건물이 장기간 방치된 상태이며, (1)번 건물은 1988년 건축되었으나 리모델링 및 증축 공사 중 장기간 방치된 상태입니다. (1)번 건물은 매각 대상이 아닙니다.

- 지상 제시외 건물(현장사무실, 주택, 각 경량철골조 판넬지붕 단층 18㎡)은 매각 제외되며, 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격입니다.

1.4. 건물감정평가 요약

건물 구조: (1) 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브 및 슬래브 및 평슬래브지붕 지하2층 지상3층 (사용승인일: 1988.09.05)

이용상태: 호텔로 이용되었으나, 리모델링 및 증축 공사 중 장기간 방치된 상태입니다.

설비내역, 부합물 및 종물, 공부와의 차이, 기타참고사항: 정보 없음.

2. 입지조건

제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재로, 제주외국어고등학교와 인접해 있으며 평화로와 가까워 차량 접근성이 양호합니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 중산간 지역에 위치하여 제주의 자연환경을 느낄 수 있는 입지입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

핵심 권리사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 또한, 법정지상권의 가능성을 배제할 수 없어 추가적인 확인이 필요합니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물(현장사무실, 주택)이 존재하며, 이러한 부분들이 최저매각가격에 영향을 미쳤습니다.

4. 상권분석

주변이 중산간 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 단독주택, 소규모 근린생활시설, 전, 임야 등이 혼재하는 특징을 보입니다. 애월읍은 관광객이 많이 찾는 지역으로, 주변에 관광객을 대상으로 하는 상점이나 숙박시설이 있을 수 있습니다. 다만, 고성리 1017번지 자체의 직접적인 상업 활동보다는 배후 주거 및 관광객 지원 상권으로의 연계 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

제주외국어고등학교가 인근에 위치하며, 평화로를 통해 제주시내 및 서부권으로의 이동이 용이합니다. 중산간 지역 특성상 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 다만, 편의시설 및 문화시설 접근성은 제주시내 대비 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미비 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환 위험이 있습니다.

법정지상권 성립 여부에 따라 건물 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

다수의 엄격한 토지이용계획 및 제한사항(경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전, 가축사육제한 등)으로 인해 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

장기간 방치된 숙박시설 건물 및 공사 중단된 증축 공사 흔적으로 인해 현장 확인 시 추가적인 상태 파악이 중요합니다.

토지 일부 필지가 맹지이거나 도로와의 접합성이 좋지 않을 수 있어, 개발 시 진입로 확보가 필요할 수 있습니다.

혐오시설 검색 결과, 제주 애월읍 고성리 인근 지역에서는 직접적으로 확인되는 혐오시설은 검색되지 않았으나, 해당 필지 주변의 구체적인 환경은 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍 고성리 일대의 넓은 토지로, 관광지 접근성이 비교적 용이한 지역에 위치합니다. 그러나 농지 취득 관련 규제, 다수의 환경 및 경관 보전 관련 법규, 법정지상권 가능성 등 권리 및 규제 측면에서 복잡하고 까다로운 조건이 많습니다. 특히 농지취득자격증명은 반드시 확인하고 준비해야 하는 필수 사항입니다. 또한, 현재 방치된 건물과 공사 중단 흔적은 추가적인 사업 추진 시 상당한 고려와 비용이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

투자 가치는 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득 가능할 경우, 장기적인 관점에서 제주 지역의 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다양한 환경 규제에도 불구하고, 해당 지역의 계획관리지역 용도를 활용하여 전원주택 단지 조성, 농업 시설, 또는 소규모 체험 공간 등 특정 목적을 위한 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

제시외 건물과 방치된 건축물을 철거하고 토지를 정비한 후, 농지 및 임야의 특성을 살린 친환경적인 공간으로의 재조성 방안도 고려해볼 수 있습니다.

다수의 필지가 도로에 접해 있거나 도로로 이용 중이나, 맹지 필지의 경우 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계