나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7972 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 413-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7972 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 413-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경7972
• 주소: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 413-1
• 감정가: 1,479,030,000원
• 최저가: 507,308,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2024타경7972 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 413-1 | 감정가: 1,479,030,000원 | 최저가: 507,308,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보 및 특성 분석

사건번호: 제주지방법원 2024타경7972 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 413-1

용도(지목/현황): 전 / 과수원(키위나무 식재)

토지면적: 13,330.00㎡ (약 4,032.58평)

감정가: 1,479,030,000원

매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 이OO

특이사항 및 주의사항:

- 중복사건으로 진행 중임.

- 농지취득자격증명(농취증)이 필수적으로 요구되며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 함.

- 감정평가 시 과수목(키위나무)은 포함하여 평가되었으나, 제시외 하우스 파이프조 비닐 및 방풍망 시설은 매각에서 제외됨.

- 현황은 과수원으로 이용 중이며, 인접 도로 대비 저지성 완경사의 부정형 토지임.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지: 제주 서부 중산간 지역의 농경지대. 저청중학교 남동측 인근에 위치하며, 전, 과수원, 임야 등이 혼재한 마을 주변 농경지대임.

교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지방도 1121호선 및 1136호선이 소재하여 제주 서부지역 내에서의 접근성은 보통 수준임. 북서측으로 폭 약 3-4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 영농 활동 및 차량 이동에 용이함.

토지 이용 계획: 계획관리지역으로, 추후 개발 행위 시 상대적으로 유리할 수 있으나, 가축사육제한구역(일부제한), 상대보호구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 다수의 규제에 묶여 있으므로, 세부적인 건축 및 개발 계획 시 반드시 제주시청 관련 부서의 면밀한 확인이 필요함.

혐오시설 여부: 주변은 전, 과수원, 임야가 혼재된 농경지대이며, 저청중학교 인근으로 교육환경 보호에 유리한 지역으로 보임. 인근에 알려진 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 추후 투자 시에는 인근 농경지 및 중산간 지역 특성상 개별 축사 등의 유무를 현장조사를 통해 재차 확인하는 것이 안전함.

1.3. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본 건은 농경지(과수원) 용도로 상업 시설이 입점할 수 있는 입지가 아니며, 계획관리지역이라는 이점을 활용한 소규모 농촌 시설(예: 농어촌민박, 농산물 판매장 등)의 허가 가능성만 검토될 수 있음. 주변은 마을 주변 농경지대로 상권은 형성되어 있지 않음.

생활정보: 저청중학교 인근이며, 생활 편의시설은 다소 떨어진 주변 마을 중심으로 이용해야 하는 전형적인 중산간 농촌 지역의 특성을 가짐. 청정 자연환경과 곶자왈 등으로 유명한 청수리 지역에 위치하여 정주 환경 자체는 쾌적할 수 있음.

1.4. 권리분석 (본건 매각에 미치는 영향)

등기부 권리: (제공된 정보에 등기부상 권리 내용은 미포함되어 있으나) 부동산 강제경매 사건이므로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되는 것을 전제로 함. 다만, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 확인해야 함.

임차인 현황: 임대관계는 미상임. 현황조사서상 점유 사용자를 알 수 없다고 기재되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 나타날 가능성에 대비해야 함.

제시외 물건: 매각 대상 토지 위에 존재하는 하우스 파이프조 비닐 및 방풍망은 매각에서 제외됨. 이 시설물에 대한 소유권자 확인 및 철거, 또는 협의를 통한 사용 승계 등이 필요할 수 있으며, 이 부분은 명도 및 인수 절차에서 리스크로 작용할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

농지취득자격증명 미제출 리스크: 농취증이 필수이며, 기한 내 미제출 시 보증금이 몰수됨. 매수인은 입찰 전 관할 행정기관(제주시)을 통해 농취증 발급 요건(특히 대규모 면적에 대한 농업경영계획서 적정성)을 반드시 확인해야 함.

제시외 시설물 리스크: 하우스 시설물(비닐/파이프 등)은 매각 제외이나, 토지 이용 현황은 과수원임. 시설물 소유주가 현 소유자 또는 점유자일 경우 철거 및 지료 문제 발생 가능성이 있음.

규제 리스크: 계획관리지역임에도 불구하고 다수의 보전 등급(경관, 생태계, 지하수 등) 규제에 묶여 있어 토지 이용의 제한이 많음. 추후 건축 및 개발 계획 시 규제 사항을 명확히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 제주 중산간 지역의 대규모 과수원(전) 토지로, 상당한 면적(약 4천 평)을 계획관리지역으로 확보할 수 있는 기회임. 다만, 농지취득자격증명 및 제시외 시설물 처리 문제가 명확하여, 실수요자 또는 농업 법인 등 규제 리스크를 이해하고 접근할 수 있는 투자자에게 적합함.

투자 포인트:

1. 대규모 토지 확보: 13,330㎡ (약 4,032.58평)의 넓은 면적을 일괄 매각으로 취득 가능함.

2. 계획관리지역: 보전 규제가 다소 있지만, 장기적으로 농업 외 시설(농어촌민박, 농산물 가공 등)로 활용할 수 있는 가능성이 타 보전지역 대비 높음.

3. 현황 과수원: 현재 키위나무가 식재된 과수원으로 이용 중이며, 감정가에 과수목이 포함되어 있어 낙찰 후 즉시 영농 수익을 기대할 수 있음.

4. 도로 접근성: 콘크리트 포장도로에 접해 있어 접근성 및 영농 편의성이 양호함.

법원 정보

제주지방법원 경매3계