나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8333 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2920-1 101호동 1,2층101호 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8333 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2920-1 101호동 1,2층101호 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경8333 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하소로 784-1, 101호동 1,2층101호 | 감정가: 802,000,000원 | 최저가: 275,086,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2024타경8333 (1)

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경8333 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2920-1 101호동 1,2층101호

용도: 단독주택 (구분건물, 2023.05.26 사용승인)

감정가: 802,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 597.38㎡ (약 180.71평)

건물면적: 118.94㎡ (약 35.98평) (단독주택, 전용면적)

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 제OOOOOOOOO

특이사항: 구분건물감정평가요항표상 단독주택(내부 계단을 통해 1, 2층 이동)이며, 철근콘크리트구조의 신축 건물임.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 "렛츠런파크제주" 북측 인근에 위치합니다. 일대는 농경지, 임야, 펜션 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 개발과 주거가 혼합된 형태를 보입니다. 해당 지번에는 '더바움'이라는 애견 동반 숙소 정보가 검색되는 것으로 보아 숙박 시설로도 활용되었거나 인근에 숙박 시설이 집중되어 있는 것으로 추정됩니다.

교통상황:

제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 제주를 순환하는 주요 간선도로인 '평화로'가 소재하여 제주 시내 및 서귀포 방면으로의 접근성이 보통 수준으로 양호합니다. 대상물건은 동측으로 폭 약 8m의 아스콘포장도로에 접하고 내부 진입로를 통해 출입하고 있습니다.

토지 이용 및 제한 상태:

계획관리지역 및 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(일부/전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 특히 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구(4-1, 4-2, 5등급), 지하수자원보전4등급, 지하수자원특벼로간리구역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 환경 및 보전 관련 규제에 저촉되어 있어 향후 증축, 개축, 용도변경 등의 개발 행위에 있어 제약이 따를 수 있는 복잡한 토지이용계획을 가지고 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매 유형 및 당사자:

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(주OOOOOOO)의 채무 불이행으로 채권자(제OOOOOOOOO)가 신청한 경매입니다.

매각 물건 및 지분:

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 토지 및 건물의 지분율이 모두 표기되어 있으나 토지의 지분율이 59738.4321, 건물의 지분율이 11894로 비정상적인 수치로 기재되어 있습니다. 이는 등기부상 공유 관계 여부 및 정확한 지분 현황을 반드시 확인해야 하는 중요한 사항입니다. 건물과 토지 모두 제시외 면적은 없습니다.

임대차 관계:

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 따라서, 매수인은 낙찰 후 명도 과정에서 실제 점유자를 파악하고, 대항력 여부를 확인하여 명도 계획을 수립해야 하는 리스크가 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

주변이 농경지, 임야, 단독주택 및 펜션이 혼재된 지역 특성상, 일반적인 상업 지구와는 거리가 있습니다. 주거의 안정성보다는 전원생활이나 세컨드 하우스, 또는 숙박 시설(펜션, 에어비앤비 등) 운영을 위한 '관광-주거 혼합형' 입지에 가깝습니다.

생활 정보 및 혐오시설:

인근 평화로를 통한 이동은 용이하지만, 기본적인 생활 편의 시설(대형마트, 병원 등)은 차량으로 10분 이상 거리에 위치할 것으로 예상되어 자차 필수 지역입니다.

주변에는 렛츠런파크제주가 위치하며, 제주 애월 지역의 관광명소들(애월 한담공원 등)이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

현장 주변에 즉각적인 환경상 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으나, 제주 지역의 폐기물 처리시설 유치 경쟁 등이 존재함에 따라 지역별 시설 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 복잡한 토지이용계획:

다수의 환경 보전 관련 규제(경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전/특별관리구역 등)로 인해 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 특히 개발 목적의 투자를 고려할 경우, 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

2. 불분명한 지분 관계:

토지 지분율(59738.4321)과 건물 지분율(11894)의 기재 방식이 특이하므로, 실제 토지 및 건물의 공유 관계, 대지권 미등기 또는 지분 매각의 가능성 등을 등기부등본 및 감정평가서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. 임대차 관계 미상:

낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 대항력 유무 및 정확한 점유 관계를 확인해야 하며, 미상의 임차인이 존재할 경우 명도 저항에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 2023년에 사용승인된 신축 단독주택으로, 건물의 상태는 매우 양호할 것으로 예상됩니다. 평화로 인근의 교통 접근성을 가지며, 렛츠런파크제주 인근의 펜션 및 주택이 혼재된 주거 및 휴양 목적으로 적합한 입지입니다. 그러나 복잡한 토지이용계획과 특이하게 기재된 지분 관계는 권리 관계와 개발 가능성에 있어 상당한 분석을 요합니다.

투자 포인트:

1. 신축 주택의 가치: 신축 건물(2023년)이므로 별도의 대규모 수리 없이 즉시 사용 가능합니다.

2. 휴양 및 임대 수익 목적: 애월 지역의 관광 수요를 바탕으로 한 세컨드 하우스 또는 에어비앤비, 펜션 등 임대 수익형 부동산으로의 활용 가능성이 있습니다.

3. 토지 면적: 단독주택 부지로 597.38㎡(약 180평)의 비교적 넓은 토지를 포함하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

투자 시 유의 사항:

입찰 전 반드시 법원 기록 및 등기부등본을 통해 '토지 지분율'의 정확한 의미와 공유 관계를 확인해야 하며, 각종 환경 보전 규제로 인한 개발 제한 범위를 행정기관을 통해 확인해야 합니다. 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계