나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8333 [3] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2920-1 301호동 1,2층301호 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8333 [3] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2920-1 301호동 1,2층301호 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경8333 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하소로 784-5, 301호동 1,2층301호 | 감정가: 802,000,000원 | 최저가: 275,086,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

제주지방법원 2024타경8333 (3) 사건으로 진행되는 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2920-1 301호동 1,2층301호 소재 단독주택 매각 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 802,000,000원이며, 토지면적은 597.38㎡ (약 180.71평), 건물면적은 118.94㎡ (약 35.98평)입니다. 해당 건물은 2023년 5월 26일에 사용 승인된 신축급 철근콘크리트 구조의 2층 주택입니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 경매는 채권자 제OOOOOOOOO가 소유자 및 채무자인 주OOOOOOO를 상대로 신청한 부동산 임의경매입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각 방식이므로, 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다. 임의경매는 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 제주시 애월읍 유수암리 소재 "렛츠런파크제주" 북측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 펜션 및 단독주택 등이 혼재하는 제주 서부의 조용한 마을 환경을 가지고 있습니다. 인근에 위치한 ‘더바움’이라는 펜션의 주소와 일치하는 것으로 보아, 고급 주거 및 숙박 시설이 혼재된 지역적 특성이 강합니다. 본 토지는 자루형의 형상이나, 인접도로와 대체로 등고·평탄하며, 동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 주위에는 독채 펜션 등 조용하고 고즈넉한 제주 분위기를 즐길 수 있는 환경입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 제주 서부의 주요 간선도로인 '평화로'가 소재하고 있어 제주시 및 서귀포시 방면으로의 이동이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 제주공항까지 차량으로 약 20분 정도 소요되어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 신축급 (2023.05.26 사용승인) 주택이며, 내부 계단을 통해 1, 2층을 모두 사용하는 단독주택 용도입니다. 건물 제시외 면적과 토지 제시외 면적이 모두 0.00㎡이므로, 매각에 포함되지 않는 미등기 건물 등 권리상의 복잡한 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임대차 관계

제출된 자료에는 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 있는지 없는지, 있다면 대항력 및 배당 여부 등을 알 수 없다는 의미이므로, 현장조사 및 추가적인 문건 확인을 통한 임차인 유무 및 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 환경

대상 물건이 위치한 유수암리는 관광지보다는 정주 환경에 가까우며, 주변에 펜션이나 단독주택 등이 혼재하고 있습니다. 편의시설로는 GS, 세븐일레븐 편의점이 도보 10분 거리에 위치하고 있으며, 카페 애월더힐, 다과상점 등은 도보 5분 거리에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대형 마트(노형 이마트, 노형 하나로마트)는 차량 15분 거리에 있어 생활 필수품 구매에 큰 불편함은 없습니다.

4.2. 생활정보 및 관광

주변에 노꼬메 오름, 항몽유적지, 별빛정원 등이 차량 5분 거리, 새별오름이 차량 10분 거리에 위치하는 등 제주도의 주요 자연 및 관광 자원과 가까워 주거와 휴양을 겸하기에 적합합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획상의 규제

가장 중요한 리스크 요인으로 토지이용계획상의 복잡한 규제를 들 수 있습니다.

- 계획관리지역, 생산관리지역으로 용도지역이 나뉘어 있습니다.

- 가축사육제한구역 (일부제한/전부제한 구역)에 모두 저촉되어 축산 관련 용도로의 활용은 어렵습니다.

- 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

- 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-1등급, 4-2등급, 5등급 등 다수의 보전지구에 저촉되어 있어 향후 증축, 개축 또는 토지 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

- 지하수자원보전4등급, 지하수자원특벼로간리구역에도 저촉되어 있습니다.

- 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 까다로운 심의 과정을 거쳐야 합니다.

이러한 복잡한 보전 지구 및 제한 구역은 미래의 토지 활용 및 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 매수 전 정확한 개발 가능성 검토가 필수적입니다.

5.2. 혐오시설 검토

주변에 인접한 렛츠런파크제주는 경마장으로, 경기가 있는 날에는 소음이나 인파 집중으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다. 추가적인 현장 조사를 통해 송전탑, 대형 폐기물 처리 시설 등 기타 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 다만, 검색 결과상 노출되는 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축급 단독주택으로, 건물의 상태 및 이용 상태가 양호하며, 시스템 창호 등 고급 마감재가 사용된 것으로 추정됩니다. 제주 애월읍 유수암리라는 조용한 주거 환경에 위치하며 평화로 접근성이 좋아 실거주 및 별장, 혹은 고급 펜션/숙박시설로의 활용 가치가 높습니다.

단, 토지이용계획상 복잡한 보전 지구 지정으로 인해 개발 행위가 엄격하게 제한될 수 있다는 점은 명확한 리스크입니다. 현 상태에서의 이용은 문제가 없으나, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 및 개발을 염두에 둔 투자자에게는 충분한 사전 검토가 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 깔끔한 외관과 내부 상태, 철근콘크리트 구조의 내구성.

- 양호한 접근성: 폭 8m 도로 접 및 평화로 인접으로 제주 시내 및 공항 접근 용이.

- 주거 환경: 펜션 및 단독주택 혼재 지역으로 조용하고 쾌적한 제주식 전원생활 가능.

- 활용도: 단독주택뿐만 아니라 생활형 숙박시설 부지로도 이용 중인 점을 미루어 볼 때, 에어비앤비 등 임대 수익형으로의 전환 가능성.

법원 정보

제주지방법원 경매3계