나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10701 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 87-2 제네시스빌 에이동 3층 301호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10701 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 87-2 제네시스빌 에이동 3층 301호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경10701
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조함해안로 336-3, 에이동 3층 301호 (제네시스빌)
• 감정가: 205,000,000원
• 최저가: 70,315,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매3계 2024타경10701 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조함해안로 336-3, 에이동 3층 301호 (제네시스빌) | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 70,315,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 내역

사건번호는 제주지방법원 2024타경10701 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 87-2 제네시스빌 에이동 3층 301호입니다.

용도는 연립주택이며, 최초 감정가는 205,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 56.17㎡ (약 17.00평)이며, 토지 지분율은 5617.4로 기재되어 있습니다.

건물면적(전용면적)은 66.45㎡ (약 20.10평)이며, 건물 지분율은 6645.36으로 기재되어 있습니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 감정평가 및 현황

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 소재 "함덕고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 근린생활시설 지대입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 에이동 지상 4층 건물 내 3층 301호로서, 2019.01.18.에 사용승인된 비교적 신축급 연립주택입니다.

외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 마감 등, 바닥은 강마루 마감 등으로 처리되었습니다. 창호는 PVC 샷시창 등입니다.

이용상태는 연립주택으로 활용 중이며, 기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장 매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지의 상태 및 이용계획

토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하)가 혼재하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있음을 확인하였습니다. 특히 고도지구 지정은 향후 재건축 또는 개축 시 높이 제한을 받을 수 있는 요소입니다.

3. 경매 컨설팅 분석

3.1. 입지조건

본건은 제주시 조천읍 신흥리 주거지역 내에 위치하며, 함덕고등학교 인근으로 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 단독주택 및 공동주택이 밀집된 곳으로, 지방도 및 버스 정기노선 접근성이 무난하여 제주 내 이동에 용이합니다.

자연녹지지역과 제1종일반주거지역이 혼재되어 있어 주거 쾌적성과 함께 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

3.2. 권리분석

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 권리관계가 비교적 명료한 물건에 해당합니다.

경매구분은 '부동산임의경매'이며, 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

제시된 정보에는 별도의 '특이사항'이나 '주의사항'이 기재되어 있지 않으며, 매각대상에 포함되지 않는 제시외 건물이나 토지 면적의 변동이 없어 명확합니다.

임대차 관계는 '기타참고사항'에 기록되어 있지 않으나, 실제 입찰 전 현장 방문 및 전입세대 열람을 통한 임차인 유무 확인은 필수적으로 필요합니다.

소유권 이전 시 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권)가 발생할 가능성은 낮으나, 최종적으로 매각물건명세서 확인을 통해 안전성을 확보해야 합니다.

3.3. 상권분석

본건 소재지는 주거 중심의 지역으로, 상권은 '근린생활시설' 위주로 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 생활을 지원하는 소규모 마트, 음식점, 편의 시설 등이 분포하는 전형적인 배후 주거지 상권으로 판단됩니다.

인근에 함덕고등학교가 있어 학군 수요를 일부 기대할 수 있으며, 함덕해수욕장 방면의 관광 상권과 연결성은 다소 떨어지지만, 제주 동부의 주거 수요를 흡수하는 위치에 있습니다.

3.4. 생활정보 및 주변 환경

건물 내부적으로 승강기, 천장 매립형 에어컨, 개별 난방 등 신축급 주택의 편리한 설비를 갖추고 있습니다.

함덕고등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 좋으며, 지방도에 접하고 있어 자가용 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 폭 약 8미터 아스콘 포장도로로 접근 및 차량 통행이 용이합니다.

*주변 혐오시설 정보: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 지적도를 통한 환경 분석 및 현장 임장이 요구됩니다.*

3.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '고도지구(15M이하)' 및 '자연녹지지역'이 포함되어 있어, 향후 용도변경 및 개발에 제한 요소로 작용할 수 있으며 이는 매매가 상승에 일정 부분 제약이 될 수 있습니다.

토지 지분율 및 건물 지분율의 수치(5617.4, 6645.36)가 일반적인 지분 형태와 다소 차이가 있어, 공부상 오류 여부를 재확인하는 것이 필요합니다. 이는 감정평가서에 기재된 내용으로, 최종적으로 법원에 문의하여 확인하는 것이 안전합니다.

경매의 특성상 명도(인도) 과정에서 소요되는 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

3.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 연립주택으로, 철근콘크리트 구조와 양호한 설비 내역을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 함덕고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 물건으로 권리 분석의 복잡성이 낮습니다. 최초 감정가는 205,000,000원으로, 현 시점의 지역 시세 및 낙찰가율을 고려하여 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

투자 포인트:

1. 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 승강기 및 매립형 에어컨 등 생활 편의시설을 완비하고 있습니다.

2. 안정적인 권리 관계: 임의경매 및 토지/건물 일괄매각으로 권리 분석이 용이하고, 특이사항이 기재되지 않아 명도에 집중할 수 있습니다.

3. 제주 동부 주거 수요: 제주시 동부 지역의 주거 수요를 충족시킬 수 있는 위치로, 실거주 및 임대 수익을 목적으로 한 투자에 적합합니다.

4. 양호한 교통 접근성: 지방도와 버스 노선에 인접하여 도심 및 기타 지역으로의 이동이 편리합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계