나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10336 [1] 제주특별자치도 제주시 해안동 1928-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10336 [1] 제주특별자치도 제주시 해안동 1928-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경10336 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 해안동 1928-1 | 감정가: 994,272,910원 | 최저가: 695,991,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 제주특별자치도 제주시 해안동 단독주택 (강제경매)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경10336 (1)이며, 매각구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 해안동 1928-1이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 994,272,910원으로 평가되었으며, 채권자는 박OO, 소유자 및 채무자는 이OO으로 동일인입니다.

특이사항으로는 중복사건으로 진행되고 있으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적은 421.00㎡ (약 127.35평)이며, 토지 지분율은 42100입니다.

건물면적은 등기부상 148.20㎡ (약 44.83평)이나, **제시외 건물면적**이 185.30㎡ (약 56.05평)으로 등록 면적보다 더 넓게 존재하여 총 사용 면적은 약 333.50㎡ (약 100.88평)에 달합니다.

주요 건물(기호 2)은 2018년 12월 17일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 3층 단독주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 제주석 붙임 마감이며, 시스템 창호가 설치되어 있습니다.

제시외 건물(기호 4)은 2018년 5월 21일 증축추인된 경량철골구조 판넬위슁글지붕의 지상 1층 단독주택이며, 외벽은 사이딩 마감입니다.

건물 전체가 단독주택으로 이용 중이며, 기본 위생/급배수 설비, 가스보일러 난방 설비(기호 2), 태양광 설비 및 난방 설비(기호 4) 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 제주특별자치도 제주시 해안동 "해안초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 펜션, 소규모 근린생활시설이 혼재된 기존 취락지대입니다.

해안동은 오래된 가옥과 새로운 주택이 공존하며, 아담한 골목길과 돌담집 등 제주 특유의 정취가 남아있는 마을입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 공히 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 제주도 내 주요 도심 및 관광지로의 이동이 비교적 편리합니다.

2.3. 토지 현황 및 용도

토지는 인접 도로 대비 평탄하거나 남측 인접지 대비 완경사(저지성)를 이루는 자루형(기호 1) 및 사다리형(기호 3)의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 **자연녹지지역** 및 **자연취락지구**로 지정되어 있어, 낮은 건폐율이지만 전원주택 및 펜션 등 주거 관련 시설 건축 및 관리에 유리한 지역입니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 상대보호구역(해안초등학교 인근), 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 주거 환경에 적합합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 권리 관계

본건은 토지 및 건물을 **일괄매각**하는 조건이며, 감정가에 **제시외 건물(185.30㎡)**과 **수목 및 조경시설**이 모두 포함되어 평가되었습니다. 입찰자는 감정가 내역을 충분히 검토해야 합니다.

소유자와 채무자가 동일한 강제경매 사건으로, 권리 관계가 비교적 단순합니다. 중복사건이라는 특이사항은 있으나, 이는 채권자 수에 따른 경매 진행 건의 문제이므로 매수인이 인수할 권리상의 하자는 아닙니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상(미확인)으로 보고되었습니다. 따라서 매각 후 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부를 확인하고, 임차인이 없더라도 점유자에 대한 명도 절차를 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

본건 주변은 기존 취락지대와 신규 펜션이 혼재된 지역으로, 대형 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 소규모 근린생활시설(슈퍼 등)이 마을 내에 위치하여 일상 생활 편의를 제공하는 수준입니다.

4.2. 교육 및 생활 편의 시설

**해안초등학교**가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 가까우며, 이는 상대보호구역 지정의 근거가 됩니다. 해안초등학교는 학생 수 82명의 작은 공립 단설학교입니다.

마을 내에는 작은 슈퍼와 같은 편의 시설이 있으며, 전반적으로 조용하고 아늑한 전원 주거 환경입니다. 대형마트, 병원 등 주요 생활 인프라 시설은 차량을 이용해 제주시 시내 방향으로 이동해야 합니다.

4.3. 혐오 시설

검색된 정보에 따르면 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오 시설은 인근에 확인되지 않습니다. 다만, 주변에 주택 외 펜션 및 소규모 근린시설이 혼재된 점을 참고해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 리스크

등기된 건물 면적(148.20㎡)보다 훨씬 큰 제시외 건물(185.30㎡)이 존재하며, 이는 감정가에 포함되어 일괄매각되지만, 제시외 건물의 건축법상 적법성 여부를 추가로 확인해야 합니다. 만약 일부가 무허가 건물이라면 향후 이행강제금 부과 또는 철거 요구 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

5.2. 명도 리스크

현재 임대관계가 미상(미확인)이므로, 명도 시 소유자(채무자) 또는 미상의 점유자가 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 낙찰 후 명도 소송이나 인도 명령 등 법적 절차에 소요되는 시간 및 비용을 예상해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주도 내 자연녹지지역, 자연취락지구에 위치한 비교적 신축급(2018년 사용승인)의 3층 단독주택과 별채가 함께 매각되는 물건입니다. 대지 면적이 약 127평으로 넓고, 실사용 면적 또한 제시외 건물을 포함하여 약 100평이 넘는 대형 주택입니다.

6.2. 투자 포인트

최적의 실거주 및 별장/펜션 투자: 자연취락지구에 위치하여 제주도의 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 해안초등학교가 가까워 자녀 교육에도 유리하며, 넓은 면적과 신축급 건물 상태는 즉시 거주 또는 에어비앤비/단기 임대 형태의 펜션으로 활용하기에 적합합니다.

제시외 건물 활용: 등기면적보다 넓은 제시외 건물이 포함되어 있어, 이를 별채, 게스트하우스, 작업실 등으로 활용하여 부동산의 가치를 극대화할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 명확하고, 제시외 건물을 포함하여 감정평가된 점은 복잡한 권리 분석 없이 입찰에 참여할 수 있는 장점입니다. 다만, 제시외 건물의 적법성 확인은 필수입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계