나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10336 [1] 제주특별자치도 제주시 해안동 1928-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2024.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(3)은 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 "해안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 펜션 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 기존 취락지대임.

교통상황

본건까지 공히 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접 도로 대비 평탄한(남측 인접지 대비 저지성 완경사) 자루형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(3): 인접 도로 대비 평탄한(남측 인접지 대비 저지성 완경사) 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3) 공히 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) 공히 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

의뢰목록: 기호(2)

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 3층 단독주택으로서,
(사용승인일: 2018. 12. 17.)

외벽: 드라이비트, 제주석붙임 등,
내벽: 벽지, 타일마감 등,
바닥: 강화마루, 타일깔기 마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

의뢰목록: 기호(4)

경량철골구조 판넬위슁글지붕 지상 1층 단독주택으로서,
(사용승인일: 2018. 5. 21.(2018.5.24 증축추인)<건축년도: 2011년>)

외벽: 사이딩마감 등,
내벽: 타일, 벽지 등 마감,
바닥: 모노륨 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

의뢰목록: 기호(2)
1-3층: 공히 단독주택으로 이용중임.

의뢰목록: 기호(4)
1층: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

의뢰목록: 기호(2)
기본위생설비 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

의뢰목록: 기호(4)
기본위생설비 및 급배수설비, 태양광설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 수목 및 조경시설 포함 평가, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경10336 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 해안동 1928-1

용도: 단독주택

감정가: 994,272,910원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 720.00㎡ (약 217.8평)

토지지분: 720㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 220.81㎡ (약 66.8평)

건물지분: 220.81㎡

건물 제시외면적: 191.10㎡ (약 57.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 수목 및 조경시설 포함 평가, 제시외 건물 포함

1.3. 사건 특이사항

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 "해안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 펜션 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 기존 취락지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 상태

기호(1) 토지는 자루형이며, 기호(3) 토지는 사다리형으로, 인접 도로 대비 평탄하지만 남측 인접지에 비해서는 저지성 완경사를 이룹니다. 두 필지 모두 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한구역 등 다양한 법적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 노형새마을금고 근저당권(채권최고액 878,400,000원)입니다.

3.2. 인수 및 말소 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,140,400,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 4월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임은 위와 같이 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 사례

* 라산푸르니 (연립, 2017년 준공, 전용면적 72.58㎡): 2026년 6월 18일 30,500만원에 거래.

* 더도무스인제주(은하수빌라) (다세대, 2017년 준공, 전용면적 85.74㎡): 2026년 3월 3일 48,000만원에 거래.

* 화이트디어해안3 (연립, 2018년 준공, 전용면적 169.33㎡): 2026년 3월 10일 65,000만원에 거래.

4.2. 시장 동향

최근 주변 지역에서 연립 및 다세대 주택 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 신축 건물(2017-2018년 준공)의 시세는 면적에 따라 3억원대에서 6.5억원대까지 형성되어 있습니다. 본건은 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 건물 면적도 상당하여 위 사례들과 직접 비교하기는 어려우나, 지역 내 주거 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 해안초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 주변 환경

제주시 해안동은 조용하고 한적한 취락 지역으로, 단독주택 및 펜션이 주를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인: 홍 임차인은 전입일자가 2006년으로 매우 오래되어 대항력이 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 본건 외에 임의경매 사건(2025타경6129)이 별도로 진행 중입니다.

* 재매각: 이전 경매 절차에서 유찰 또는 취소된 이력이 있어, 추가적인 절차상 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 토지 활용 계획 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 추가 비용 발생 가능성

* 수목 및 조경시설 포함 평가: 별도의 철거 또는 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 면적에 포함된 제시외 건물로 인해 철거 비용 또는 건축 관련 법규 준수 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 유해시설

주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 직접적으로 본건과 인접한 곳에 혐오시설이나 유해시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주시 지역에서는 폐기물 소각장, SRF 발전시설 등 주민 반대 사례가 간혹 발생하는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 해안동에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 건물 역시 비교적 최근에 건축(2018년 사용승인)되어 양호한 상태를 보입니다. 해안초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있으며, 주변 부동산 거래 사례를 볼 때 지역 내에서 일정 수준 이상의 가치를 지니고 있는 것으로 판단됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 및 중복 사건 진행 등의 복잡한 권리 관계, 그리고 다양한 토지 이용 제한은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 수목, 조경시설, 제시외 건물이 평가에 포함되어 있어 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2018년 사용승인된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 넓은 토지 면적: 720㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 해안초등학교 인근: 교육 환경 및 주거 쾌적성을 갖춘 입지입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 절차가 간편합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 994,272,910원

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적과 연식의 건물들이 3억원대에서 6.5억원대까지 거래된 사례가 있습니다. 본건은 단독주택으로 토지 면적이 매우 넓고, 제시외 건물까지 포함되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

고려사항:

* 감정가는 9.94억원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인, 재매각, 중복사건 등 여러 위험 요소를 감안해야 합니다.

* 수목, 조경시설, 제시외 건물 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 70~80% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 7억 5천만원 ~ 8억원 수준 으로 판단됩니다.

단, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 임차인과의 협의 가능성 검토, 그리고 관련 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경10336 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 해안동 1928-1

용도: 단독주택

감정가: 994,272,910원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 720.00㎡ (약 217.8평)

토지지분: 720㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 220.81㎡ (약 66.8평)

건물지분: 220.81㎡

건물 제시외면적: 191.10㎡ (약 57.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 수목 및 조경시설 포함 평가, 제시외 건물 포함

1.3. 사건 특이사항

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 "해안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 펜션 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 기존 취락지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 상태

기호(1) 토지는 자루형이며, 기호(3) 토지는 사다리형으로, 인접 도로 대비 평탄하지만 남측 인접지에 비해서는 저지성 완경사를 이룹니다. 두 필지 모두 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한구역 등 다양한 법적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 노형새마을금고 근저당권(채권최고액 878,400,000원)입니다.

3.2. 인수 및 말소 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,140,400,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 4월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임은 위와 같이 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 사례

* 라산푸르니 (연립, 2017년 준공, 전용면적 72.58㎡): 2026년 6월 18일 30,500만원에 거래.

* 더도무스인제주(은하수빌라) (다세대, 2017년 준공, 전용면적 85.74㎡): 2026년 3월 3일 48,000만원에 거래.

* 화이트디어해안3 (연립, 2018년 준공, 전용면적 169.33㎡): 2026년 3월 10일 65,000만원에 거래.

4.2. 시장 동향

최근 주변 지역에서 연립 및 다세대 주택 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 신축 건물(2017-2018년 준공)의 시세는 면적에 따라 3억원대에서 6.5억원대까지 형성되어 있습니다. 본건은 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 건물 면적도 상당하여 위 사례들과 직접 비교하기는 어려우나, 지역 내 주거 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 해안초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 주변 환경

제주시 해안동은 조용하고 한적한 취락 지역으로, 단독주택 및 펜션이 주를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인: 홍 임차인은 전입일자가 2006년으로 매우 오래되어 대항력이 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 본건 외에 임의경매 사건(2025타경6129)이 별도로 진행 중입니다.

* 재매각: 이전 경매 절차에서 유찰 또는 취소된 이력이 있어, 추가적인 절차상 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 토지 활용 계획 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 추가 비용 발생 가능성

* 수목 및 조경시설 포함 평가: 별도의 철거 또는 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 면적에 포함된 제시외 건물로 인해 철거 비용 또는 건축 관련 법규 준수 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 유해시설

주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 직접적으로 본건과 인접한 곳에 혐오시설이나 유해시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주시 지역에서는 폐기물 소각장, SRF 발전시설 등 주민 반대 사례가 간혹 발생하는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 해안동에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 건물 역시 비교적 최근에 건축(2018년 사용승인)되어 양호한 상태를 보입니다. 해안초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있으며, 주변 부동산 거래 사례를 볼 때 지역 내에서 일정 수준 이상의 가치를 지니고 있는 것으로 판단됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 및 중복 사건 진행 등의 복잡한 권리 관계, 그리고 다양한 토지 이용 제한은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 수목, 조경시설, 제시외 건물이 평가에 포함되어 있어 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2018년 사용승인된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 넓은 토지 면적: 720㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 해안초등학교 인근: 교육 환경 및 주거 쾌적성을 갖춘 입지입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 절차가 간편합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 994,272,910원

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적과 연식의 건물들이 3억원대에서 6.5억원대까지 거래된 사례가 있습니다. 본건은 단독주택으로 토지 면적이 매우 넓고, 제시외 건물까지 포함되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

고려사항:

* 감정가는 9.94억원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인, 재매각, 중복사건 등 여러 위험 요소를 감안해야 합니다.

* 수목, 조경시설, 제시외 건물 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 70~80% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 7억 5천만원 ~ 8억원 수준 으로 판단됩니다.

단, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 임차인과의 협의 가능성 검토, 그리고 관련 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.