나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10404 [3] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2973-1 2층201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10404 [3] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2973-1 2층201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경10404
• 주소: 제주특별자치도 제주시 한경면 녹차분재로 552, 2층201호
• 감정가: 371,000,000원
• 최저가: 127,253,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

제주지방법원 경매3계 2024타경10404 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 녹차분재로 552, 2층201호 | 감정가: 371,000,000원 | 최저가: 127,253,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호 제주지방법원 2024타경10404 (3)에 따른 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2973-1 2층201호에 위치하며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 371,000,000원으로 평가되었습니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 현재 소유자와 채무자가 주OOOOOOOO로 동일하고 채권자는 오OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 및 면적 현황

토지면적은 256.10㎡ (약 77.46평)이며, 건물면적은 160.25㎡ (약 48.47평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 중 일부 호실로, 사용승인일은 2018년 10월 05일입니다.

건물 외벽은 파벽돌 및 목재 마감, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일로 마감되었습니다.

현재 이용 상태는 근린생활시설 (기호 1, 3)로 이용 중인 호실과 공실 (기호 2)이 혼재되어 있습니다.

(주: 감정평가서 요약에 따르면, 해당 건물에는 기본위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다. 일부 호실에는 천장형 에어컨 설비가 추가로 설치되어 있습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 "명이동마을" 내에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 소규모 점포, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제주 서부 지역의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 형태를 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

본 물건까지 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 남서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지의 형상은 부정형이나 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매 구분은 채권자가 임의로 신청한 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각입니다.

등기상 인수할 권리 또는 하자 여부는 별도 정밀 분석이 필요하나, 제공된 정보에 따르면 토지/건물 전체에 대한 매각이 진행되므로 낙찰 후 소유권 취득에 용이성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

특이사항으로 임대 관계는 미상입니다.

이는 임차인이 존재할 경우 매수인이 명도(강제집행) 책임을 지게 되므로, 낙찰 전 현장 조사를 통해 임차인의 유무 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 하는 잠재적 리스크 요인입니다. 임차인이 공실인 호실을 점유하고 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 및 이용 현황

본 물건은 근린생활시설 용도로, 주변 환경이 단독주택과 소규모 점포가 혼재된 지역임을 고려할 때, 주거 밀착형 업종 (예: 카페, 소매점, 음식점 등)의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 일부 호실이 공실 상태임을 감안할 때, 지역 상권의 활성화 정도와 수요에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 비교적 건축 및 개발 행위가 자유로운 편입니다.

그러나, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 각종 보전 및 제한 구역에 포함되어 있어 향후 증축이나 용도 변경 시 관련 규제를 상세히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재로, 제주 서부 지역의 관광 및 예술 인프라와 근접한 위치에 있습니다.

"명이동마을" 내에 위치하여 전원적인 환경을 갖추고 있으며, 차량 접근성이 좋아 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

(주: 제공된 정보에 기반할 때 주변에 확인된 혐오시설은 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

'임대관계 미상'은 매수인이 예상치 못한 임차인의 존재로 인해 명도(퇴거) 과정에 시간과 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 개발/이용 리스크

토지이용계획상 경관, 생태계, 지하수 등 다양한 보전 구역이 중첩되어 있어, 향후 건물의 신축, 증축 또는 대규모 개발 행위 시 건축 허가나 심의 절차가 복잡하고 까다로울 수 있습니다.

6.3. 공실 리스크

현재 일부 호실이 '공실' 상태이므로, 잔금을 납부한 이후 즉각적인 임대수익 발생이 어려울 수 있으며, 새로운 임차인을 유치하기 위한 마케팅 전략과 비용이 필요합니다.

7. 종합 의견

제주시 한경면 저지리 지역의 근린생활시설로, 2018년 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 토지의 활용도는 높으나, 다수의 보전/제한 구역으로 인한 개발 제약 가능성을 인지해야 합니다.

감정가가 시세 대비 적정한지 여부를 판단하기 위한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

가장 중요한 리스크인 임차인 현황을 반드시 파악 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서부 지역의 주택 및 소규모 점포가 혼재된 명이동마을 내에 위치하여, 주거와 상업 수요를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다.

비교적 신축: 사용승인일이 2018년으로 건물의 연식이 양호하여, 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 모두 취득하여 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다.

도로 접근성: 폭 12m 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하고, 이는 근린생활시설의 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계