나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11483 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 "토평동마을회관" 북서측 원거리에 위치하며,
본건 부근은 단독주택, 중소규모 점포, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 516로 및 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통
상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지이며, 주거용건부
지로 이용중임.
일련번호(4): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 과수원 및 정원부
지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 북서측으로 폭 4M 내외의 막다른 아스팔트포장도로와 접하며, 일부 폐도상태
임.
일련번호(4): 북동측으로 폭 4M 내외의 막다른 콘크리트포장도로와 접하며, 일부 폐도상태
임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4): 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-
28)<수도법>

제시목록 외의 물건

(건물)감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

본건 일련번호(4) 토지는 공부상 지목 과수원이나, 현황 과수원 및 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 일련번호(4) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지인바, 경매진행시 참고하시
기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 경량철골구조 판넬지붕 단층으로,
외벽: 사이딩판넬 마감 등,
창호: 샷시창 마감 등임.

일련번호(3): 경량철골구조 판넬지붕 단층으로,
외벽: 사이딩판넬, 치장벽돌 마감 등,
창호: 샷시창 마감 등임.

이용상태

일련번호(2,3): 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2,3): 공히 기본급배수설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(1,4) 토지 지상에 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 조경수 및 과수목 포함 평가, 제시외 건물 포함, 목록4. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경11483 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1

용도: 단독주택

감정가: 1,239,624,720원

토지면적: 2030.00㎡ (약 614.13평)

건물면적: 140.67㎡ (약 42.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 "토평동마을회관" 북서측 원거리에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 중소규모 점포, 전 및 과수원 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 516로 및 정기 버스 노선이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄하며, 주거용 건부지 및 과수원, 정원부지로 이용 중입니다.

* 일련번호(1) 토지는 북서측으로 폭 4M 내외의 막다른 아스팔트 포장도로와 접하며, 일부 폐도 상태입니다.

* 일련번호(4) 토지는 북동측으로 폭 4M 내외의 막다른 콘크리트 포장도로와 접하며, 일부 폐도 상태입니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

* 본건 일련번호(4) 토지는 공부상 지목이 과수원이이나, 현황은 과수원 및 전으로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리는 2014년 7월 25일 접수된 제주은행 근저당권(138,000,000원)입니다.

* 이 외 다수의 근저당 및 가압류가 등기되어 있으나, 경매를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 887,016,389원입니다.

* 임차인 현황:

* * 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보는 다음과 같습니다.

* 우리빌리지 (2019년 준공, 66.078㎡ 전용면적): 2026년 4월 175,000,000원에 거래.

* 브리타니토평 (2017년 준공, 38.8511㎡ 전용면적): 2026년 6월 180,000,000원에 거래.

* 파우제인제주오션블록 (2015년 준공, 19.58㎡ 전용면적): 2026년 6월 38,500,000원에 거래.

* 본건은 넓은 토지 면적(2030.00㎡)이 핵심 가치로 판단되며, 상권보다는 토지 자체의 가치 및 활용 방안이 중요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변에 기본적인 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있어 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 자세한 학군 및 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 목록 4번 토지(과수원 및 전)에 대한 농지취득자격증명 필요 여부입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 해당 자격증명을 발급받을 수 있는지 확인해야 합니다.

* 일부 폐도 상태인 도로와의 접면은 향후 건축 또는 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 조경수, 과수목 및 제시외 건물(총 110.76㎡)이 포함 평가되었으므로, 인수 후 관리가 필요합니다.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 용도지역 제한사항을 확인해야 합니다.

* 최근 주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주시 토평동에 위치한 단독주택으로, 2030.00㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 단독주택과 과수원/정원부지로 이용되고 있으며, 140.67㎡ 규모의 건물 및 110.76㎡의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각됩니다. 모든 등기상 권리는 말소 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 토지 일부가 농지(과수원/전)로 사용되고 있어 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 도로 일부가 폐도 상태인 점, 자연녹지지역 등 용도 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주도 내 넓은 토지 확보: 2030.00㎡의 토지는 향후 증축, 개축 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

* 단독주택으로서의 활용: 거주 목적 또는 임대 수익을 위한 재건축/리모델링 가능성이 있습니다.

* 포함 평가된 부대시설: 조경수, 과수목, 제시외 건물 등이 감정가에 포함되어 있어 별도 명도 대상이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,239,624,720원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 본건의 넓은 토지 가치를 반영하기에는 한계가 있습니다. 제주도 토지 시세는 위치, 용도지역, 지목 등에 따라 편차가 매우 크므로, 유사한 규모의 토지 거래 사례를 직접 파악하는 것이 중요합니다.

특히, 농지취득자격증명 취득 가능 여부가 입찰 가격 결정에 핵심적인 변수가 될 것입니다. 자격증명 취득이 가능하다는 전제 하에, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 70% 수준: 약 867,737,302원

* 감정가 대비 90% 수준: 약 1,115,662,248원

농지취득자격증명 취득이 불확실하거나 어렵다고 판단될 경우, 입찰가는 더 낮게 책정되어야 할 것입니다. 따라서, 입찰 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 해당 행정기관에 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.