나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11483 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11483 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경11483 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1 | 감정가: 1,239,624,720원 | 최저가: 425,191,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경11483 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2857-1 외 (토지 2필지, 건물 2개동 일괄매각)

용도: 단독주택 (총 2개동) 및 부속 토지(과수원, 정원 등)

감정가: 1,239,624,720원

토지면적: 2030.00㎡ (약 614.08평)

건물면적: 281.34㎡ (약 85.10평) + 제시외 건물 110.76㎡ (약 33.50평)

총 연면적: 392.10㎡ (약 118.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 일괄매각 (제시외 건물 및 조경수/과수목 포함)

1.2. 물건의 현황 분석

본건은 제주도 서귀포시 토평동 소재 '토평동마을회관' 북서측 원거리에 위치한 단독주택 및 부속 토지입니다.

주변은 단독주택, 중소규모 점포, 전 및 과수원 등으로 형성된 제주도의 전형적인 주거 및 농경 혼재 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 516로 및 정기버스 노선이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 유사사다리형(주택부지) 및 부정형(과수원/정원)으로 이용 중입니다. 특히, 일련번호(4) 토지는 공부상 과수원이지만, 현황은 과수원 및 전으로 이용되고 있습니다.

건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층의 주택 2개동(일련번호 2, 3)으로 구성되어 있으며, 기본 급배수, 위생설비 및 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 생활 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 516로에 근접하여 서귀포 시내 및 제주 시내 방면으로의 접근성이 양호한 제주 산간 주거지입니다. 한적하고 자연 녹지가 풍부한 자연녹지지역에 위치하여, 주거의 쾌적성이 높습니다.

넓은 토지면적(약 614평)을 확보하고 있어 전원생활 및 텃밭, 정원 가꾸기 등에 매우 유리하며, 대규모의 조경수 및 과수목이 포함되어 있어 별도의 조경 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

2.2. 상권 분석

본건 주변은 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 상권은 주로 516로 주변의 중소규모 점포나 서귀포 시내 중심 상권을 이용해야 합니다.

이는 주거의 쾌적성을 보장하는 반면, 일상생활 편의시설(대형 마트, 병원 등) 접근은 차량을 이용해야 하는 거리입니다.

2.3. 생활 정보

근거리에 516로가 있어 서귀포 시청이나 신시가지 방면으로의 접근이 편리하여, 기본적인 생활 편의시설 및 공공기관 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

주요 생활시설은 서귀포 시내 중심부에 집중되어 있으며, 본건 위치는 차량으로 10분 내외의 거리에 생활 기반 시설 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

2.4. 혐오 시설 정보

현장 조사를 통해 최종 확인이 필요하나, 공개된 정보 및 주변 지역 특성상 대규모의 공동묘지, 폐기물 처리 시설 등 일반적인 혐오 시설은 본건 인접 지역에 소재하지 않는 것으로 파악됩니다.

주변은 단독주택 및 농경지로 형성되어 있어 주거 환경의 쾌적성이 높은 편입니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 김OO이며, 채권자 주OOOOOOOO가 실행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계(예: 임차인 현황, 선순위 가처분 등)는 확인되지 않으므로, 정확한 권리 관계 파악을 위해 매각물건명세서 및 현황조사서 열람이 필수적입니다.

소유자 점유 상태가 예상되나, 임대관계가 미상인바, 입찰 전 점유 관계 확인 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(일련번호 1, 4 공히)는 '자연녹지지역'입니다.

자연녹지지역은 도시의 녹지 공간을 보전하는 지역으로, 건폐율, 용적률 등 건축 행위에 제한이 따릅니다.

추가적으로 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한) 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어, 용도 변경이나 추가 개발 시 법규 준수가 필요합니다.

4. 리스크 및 주의 사항

4.1. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 필수: 일련번호(4) 토지는 현황이 '과수원 및 전(밭)'인 농지이므로, 매수인은 낙찰 후 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)이 몰수됩니다.

2. 제시외 건물 및 부합물: 감정가에 제시외 건물(ㄱ-ㅋ) 110.76㎡ 및 조경수/과수목이 포함되어 일괄 매각됩니다. 매각 범위에 포함된 항목이므로, 소유권 이전에는 문제가 없으나, 낙찰자는 모든 부합물에 대한 현황 및 명확한 처리를 인지해야 합니다.

3. 도로 상태: 인접 도로가 폭 4M 내외의 '막다른 도로'이며, 일부는 폐도 상태인 점은 접근성 및 향후 개발 행위에 제한 요인이 될 수 있습니다.

4. 공부와의 차이: 일련번호(4) 토지가 공부상 '과수원'이나, 현황은 '과수원 및 전'으로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서귀포시 토평동의 자연 녹지지역 내에 위치한 대규모 부지(약 614평)의 단독주택 일괄매각 물건입니다.

총 2개 동의 주택(주거용 연면적 약 118평)과 넓은 정원/과수원이 포함되어 있어, 제주도의 쾌적한 전원생활을 희망하는 실수요자나 주말주택(세컨드하우스) 용도로 매우 적합합니다.

다만, 매수자는 반드시 '농지취득자격증명' 발급 가능성을 사전에 확인해야 하며, 자연녹지지역의 건축 규제를 인지하고 접근해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 넓은 대지 면적: 총 614평의 토지를 확보하여, 향후 재매각 시 토지 자체의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 2개 동 주택: 주택이 2개 동으로 구성되어 있어, 실거주와 동시에 임대 수익을 창출하거나, 가족 구성원 간의 독립적인 주거 공간으로 활용이 가능합니다.

3. 전원생활 가치: 조경수 및 과수목이 포함된 정원이 잘 가꾸어져 있어, 별도의 대규모 조경 투자 없이 제주도 전원생활을 즉시 시작할 수 있습니다.

4. 상대적 희소성: 서귀포 시내 접근이 용이하면서도 대규모 부지를 확보한 전원주택 매물은 상대적으로 희소하며, 자연녹지지역의 쾌적성을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계