나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11223 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3334 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11223 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3334 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경11223 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3334 | 감정가: 1,582,214,000원 | 최저가: 542,700,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경11223 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3334

용도: 전 (농지)

토지면적: $8198.00\text{m}^2$ (약 $2480.0$평)

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 1,582,214,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOO

채무자: 이OO

채권자: 서OOOOOOO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 토지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 "다랑쉬오름(월랑봉) 북측 하단부" 북서측 근거리에 위치합니다.

일대는 순수 농경지대를 형성하고 있어 대체로 전(밭)으로 이용 중이며 일부 단독주택이 산재하는 전원 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 자가 차량을 이용한 접근성이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

형태 및 이용상태: 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 전(밭)으로 이용 중이며 후면 일부는 미경작 상태입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로(지적상 도로 폭 약 $12\text{m}$)에 접하고 있어 대규모 농지임에도 불구하고 도로 접근성이 매우 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

주요 지역지구: 계획관리지역입니다. 이는 건폐율 $40\%$ 이하, 용적률 $50\%$ 이상 $100\%$ 이하로 개발이 가능한 지역으로, 농지 중에서는 비교적 활용도가 높은 지역입니다.

기타 제한: 경관보전지구3등급(저촉), 경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(저촉) 등에 해당되어 추후 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매는 토지매각만을 목적으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

인수될 권리는 없는 것으로 판단되며, 낙찰 후 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명: 본 토지는 농지이므로 **농지취득자격증명** 제출이 필수입니다. 미제출 시 최고가매수신고인으로 지정되더라도 **매수신청보증금은 미반환**되므로, 입찰 전 반드시 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

분묘 소재: 토지 지상에 공부상 표기 없는 **묘 1기**가 소재합니다. 낙찰자는 매각대금 납부 후 이 분묘에 대한 처리(이장 또는 분묘기지권 성립 여부) 문제를 해결해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 물건지는 순수 농경지대이므로 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

다만, 다랑쉬오름 인근에 위치하여 제주 동부권의 오름 관광 및 농촌 체험 시설 연계 가능성이 있습니다.

4.2. 생활정보

주변에 주요 편의시설이나 상업시설은 부족하며, 생활 편의시설은 구좌읍 세화리 중심가나 인근 성산읍 등으로 이동해야 합니다.

혐오시설 정보: 검색 결과, 물건지 주변 반경 1km 이내에 폐기물 처리 시설, 공설 묘지 등 공공 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농지취득자격증명은 본건의 가장 큰 리스크입니다. 농지법상 자격 요건을 갖추지 못하면 낙찰 후 보증금을 포기하게 되므로, 철저한 사전 준비가 요구됩니다.

5.2. 분묘 처리 리스크

지상에 위치한 묘 1기는 낙찰자가 처리해야 할 문제입니다. 만약 분묘기지권이 성립된다면 이장 비용 외에 별도의 토지 사용료 분쟁이 발생할 수 있으며, 이장이 불가능할 경우 토지 이용에 제약이 생길 수 있습니다.

5.3. 다중 규제로 인한 개발 제한

계획관리지역임에도 불구하고 경관보전지구 3, 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 다수의 보전 등급에 저촉되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 제주특별자치도의 엄격한 규제를 적용받을 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 토지는 약 $2480.0$평에 달하는 대규모 농지이며, 토지이용계획상 **계획관리지역**에 속해 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 특히, 북서측으로 $12\text{m}$ 지적상의 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성 및 개발 잠재력이 우수합니다.

다만, 다수의 보전 등급에 저촉되어 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 농지취득자격증명 문제와 분묘 처리 문제는 반드시 해결해야 할 선결 과제입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 면적(약 $2480.0$평)에 **계획관리지역**입니다. 이는 향후 제주 지역의 농촌 관광, 농업 관련 창고, 가공시설 등으로 활용도가 높음을 의미합니다.

도로 접근성: $12\text{m}$ 아스콘 포장도로에 접해 있어 물류 이동 및 진출입이 매우 편리합니다.

관광 연계성: 다랑쉬오름 인근에 위치하여 향후 체험 농장, 힐링 공간 등 제주 동부권 관광 인프라와 연계한 사업 추진 가능성이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계