나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30804 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 307-2 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30804 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 307-2 판매시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경30804 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 76-1 | 감정가: 597,069,300원 | 최저가: 204,795,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경30804 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 307-2입니다.

본건의 용도는 공부상 판매시설이나 현황은 근린생활시설과 주택이 혼재된 주상용으로 이용 중입니다.

감정가는 597,069,300원이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 면적 및 매각 조건

토지면적은 414.00㎡ (약 125.23평)이며, 건물면적은 주건물 146.18㎡와 제시외 건물 68.10㎡를 포함하여 총 214.28㎡ (약 64.82평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물 68.10㎡도 포함되어 진행됩니다.

소유자와 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 제OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 "동남초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로상태는 지적도상 맹지이나, 본건 기호(3) 일부를 포함한 폭 2-3m 내외의 포장도로에 접하거나 이를 경유하여 통행이 가능합니다.

토지 형태 및 이용상태는 사다리형의 평지로서, 주상용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

3. 법적 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본건은 소유자 김OO의 부동산임의경매 사건으로, 특별한 권리 상의 하자는 보고서에 나타나지 않습니다. 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있으므로, 낙찰 후 별도의 법정지상권 등의 문제가 발생할 여지가 적습니다.

주의사항으로 제시외 건물을 포함한 일괄매각 건임을 재확인해야 합니다. 또한, 임대관계는 미상으로 보고되었으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인 유무 및 대항력 여부를 철저히 확인해야 할 잠재적 리스크가 있습니다.

4. 활용 및 잠재 가치 분석

4.1. 상권분석

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 이는 높은 상업적 활용도를 기대할 수 있는 중요한 장점입니다. 다만, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역 등의 법적 제한이 다수 존재하여, 건축 및 용도변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

현재 주상용(근린생활시설+주택)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 성산일출봉 관광 지역과 연계한 숙박시설, 근린생활시설, 상업시설 등으로의 활용 가치가 높습니다.

4.2. 생활정보

주변에는 "동남초등학교"가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

혐오시설 여부는 제공된 정보만으로는 확인할 수 없으므로, 입찰 전 현장 답사 및 외부 검색을 통해 주변 환경을 필히 조사해야 합니다.

4.3. 잠재적 리스크

제시된 주요 리스크는 다음과 같습니다.

지적도상 맹지: 현황상 도로 이용이 가능하나, 장기적인 이용 권리 확보 및 개발 행위를 위해서는 도로 부지의 법적 지위 확인이 필요합니다.

공부와 현황의 차이: 토지의 지목(대->현황 도로 일부), 건물의 지붕(시멘트기와지붕->현황 함석지붕), 이용상태(판매시설->현황 근린생활시설 및 주택) 등이 공부와 다르므로, 향후 용도 변경이나 매매 시 문제가 발생할 수 있으며, 이행강제금 부과 여부 등을 확인해야 합니다.

고도지구 제한: 30M 이하의 고도제한이 있어 신축 및 증축 시 건축물의 높이가 제한됩니다.

임대관계 미상: 명도 저항 및 예상치 못한 임대차 관계에 따른 추가적인 인수금액 발생 가능성이 있습니다.

5. 투자 종합 의견

5.1. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 성산읍 고성리 지역의 일반상업지역 토지라는 점에서 매우 높은 가치를 가집니다.

높은 실사용 면적: 주건물 외 제시외 건물 68.10㎡가 포함되어 총 214.28㎡ (약 64.82평)의 넓은 면적을 활용할 수 있습니다.

주상용 활용 가능성: 관광지 인근 주상용 건물로 리모델링 또는 재건축을 통해 높은 수익을 창출할 잠재력이 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 일반상업지역 토지라는 강력한 장점을 가지고 있으나, 지적도상 맹지 문제 및 고도지구 등 다수의 법적 제한을 안고 있습니다. 현황 주상용으로 사용되고 있어 투자 즉시 활용성이 높으며, 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰받을 경우 충분한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

투자는 도로 문제 해결 가능성, 현황 이용 시설의 적법성, 그리고 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사를 철저히 한 후에 진행해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계