나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30989 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 2747 전 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30989 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 2747 전 경매
- 사건번호: 2024타경30989
- 주소: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 2747
- 감정가: 430,388,000원
- 최저가: 147,623,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 전
제주지방법원 경매3계 2024타경30989 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 2747 | 감정가: 430,388,000원 | 최저가: 147,623,000원 | 용도: 전
1. 물건 보고서: 제주지방법원 2024타경30989 (1)
1.1. 물건 기본 정보
소재지
제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 2747 (전)
용도/경매구분
전(농지) / 부동산임의경매
감정가
430,388,000원
토지면적 (토지 지분율)
5663. 00㎡ (약 1713.06평) / 566300
건물면적 (제시외)
0. 00㎡ (토지매각)
소유자/채무자/채권자
이OO / 이OO / 강OOOOOOOOOO
특이 및 주의사항
농지취득자격증명 필요함 (미제출 시 매수신청보증금 미반환).
지적도상 맹지이나, 남측 토지(김녕리 2794-3, 제주특별자치도 소유 임야)를 경유하여 통행 가능함.
1.2. 토지 감정 요항표 요약
위치 및 주위환경
묘산봉 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재하는 지역임.
교통 상황
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준임.
형태 및 이용 상태
부정형 평지로서, 현재 전(농지)으로 이용 중임.
토지이용계획 및 제한 상태
계획관리지역, 보전관리지역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 규제를 받고 있음.
2. 물건 분석
2.1. 입지 조건 및 환경
본 물건은 제주 구좌읍 중산간 지역인 묘산봉 남서측에 위치하여, 전형적인 제주 농경 및 임야 혼재 지역의 특성을 보입니다.
인근까지 차량 접근성이 보통이며, 간선도로와의 접근성도 양호하여 물류 및 이동에는 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.
구좌읍은 김녕 해변, 월정리 해변 등 유명 관광지와 가까워 관광 인프라 개발 잠재력을 갖추고 있으나, 본 물건 자체는 현재 전(농지)으로 이용되는 순수 농경지입니다.
지적도상 맹지이나, 도유지(제주특별자치도 소유 임야)를 통해 통행이 가능하여 사실상 통로 확보는 가능한 것으로 보입니다. 다만, 공식적인 통행권 확보 여부는 추가 확인이 필요합니다.
2.2. 권리 분석
본 물건은 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일한 부동산임의경매 사건으로, 권리관계는 단순합니다.
제시 외 건물이나 기타 물건이 없어 매각 대상(토지) 외 복잡한 법정지상권이나 기타 권리 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.
가장 중요한 점은 본 물건이 농지이므로 매수인은 **농지취득자격증명**을 반드시 제출해야 한다는 점입니다. 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)이 몰수되므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다.
2.3. 상권 분석 및 생활 정보
상권 분석
본 물건은 농경지 및 임야가 혼재된 중산간 지역에 위치하여, 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.
구좌읍 해안가 및 중심 시가지(세화리, 김녕리 해안가)까지 이동해야 생활 편의시설 및 상권을 이용할 수 있습니다.
향후 개발 가능성을 염두에 둔다면, 구좌읍 전역이 제주 동부 관광의 핵심 지역으로 부상하고 있다는 점이 긍정적입니다.
생활 정보
일상적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량을 이용하여 구좌읍 중심지 또는 제주 시내 방면으로 이동해야 합니다.
주변에 묘산봉 등 오름과 자연환경이 잘 보존되어 있어 전원생활이나 조용한 휴양 시설 부지로의 가치는 높습니다.
3. 투자 관점
3.1. 잠재적 리스크
토지 이용 제한
계획관리지역 외 보전관리지역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급 등 다수의 규제가 중첩되어 있어, 향후 개발(특히 건축)에 제약이 많을 수 있습니다. 상세 개발 가능성은 건축 관련 전문가의 추가 검토가 필수적입니다.
맹지 및 통행권
지적도상 맹지라는 점은 리스크 요인입니다. 현재 국유지(도유지)를 통한 통행이 가능하나, 장기적이고 안정적인 통행권을 확보하기 위한 법적 조치(주위토지통행권 등) 또는 협의가 필요할 수 있습니다.
농지취득자격증명 (농취증)
농지법에 따라 농취증 제출이 필수입니다. 비농업인의 경우 농업경영계획서를 작성하여 자격 요건을 충족해야 하며, 미비 시 보증금이 몰수되는 치명적인 리스크가 있습니다.
주변 시설 (혐오시설)
인근 구좌읍 동복리 지역에 **제주환경자원순환센터(폐기물 소각 및 매립 시설)**가 위치하고 있습니다. 본 물건 소재지와의 직접적인 거리는 확인이 필요하지만, 대형 환경시설의 존재는 광역적인 입지 결정 시 고려되어야 할 잠재적 리스크 요인입니다.
3.2. 종합 의견 및 투자 포인트
종합 의견
본 물건은 제주도 동부의 핵심 지역인 구좌읍에 위치한 대규모 농지입니다. 약 1713평에 달하는 면적은 희소성이 있으며, 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.
다만, 다수의 규제 및 농지라는 특성, 맹지 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 특히 농취증 확보와 개발 규제 검토가 선행되어야 합니다.
투자 포인트
1. 대규모 면적: $5663.00 \mathrm{~m}^2$ (약 1713.06평)의 넓은 면적으로, 향후 지가 상승 기대감이 높습니다.
2. 비교적 양호한 접근성: 중산간 지역임에도 간선도로 인근에 위치하여 접근성이 보통 이상입니다.
3. 제주 동부 관광 잠재력: 구좌읍 자체가 제주 관광의 중심축으로 성장하고 있어 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
4. 현황상 통행 가능: 도유지를 통한 통행이 가능하여, 맹지이지만 이용에 큰 제약은 없을 수 있습니다 (법적 확인 필요).
법원 정보
제주지방법원 경매3계