나이스옥션 법원경매 제주 2024타경33148 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 93 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경33148 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 93 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경33148 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 93 | 감정가: 482,790,000원 | 최저가: 165,597,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 분석

1.1. 사건 및 소재지 정보

제주지방법원 2024타경33148 (1) 사건의 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 93번지이며, 지목은 '전(田)'입니다.

감정가는 482,790,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 매각 정보

토지면적은 3630.00㎡ (약 1098.83평)의 대형 필지입니다.

매각대상은 토지매각이며, 건물은 존재하지 않습니다.

본건은 송OO 소유, 주OOOOOOOO 채무의 부동산임의경매 사건입니다.

2. 입지 조건 및 이용 현황 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 "고산2리복지회관" 북동측 원거리에 위치하고 있으며, 주위는 농지 및 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 토지의 형태 및 이용 상태

토지는 부정형이며 대체로 평탄한 지세입니다.

현 이용 상태는 대부분 전(농지)으로 사용되고 있으나, 일부는 임야로, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 세로(細路)에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항 (핵심 분석)

본 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역 및 생산관리지역)에 걸쳐 있으며, 감정평가 시 면적 비율에 따른 평균가액으로 평가되었습니다.

특히, 경관보전지구(4등급, 5등급), 생태계보전지구(5등급), 지하수자원보전(3등급, 4등급) 등 중첩된 규제 구역에 저촉되어 있어 개발 행위에 상당한 제한이 따를 수 있음에 유의해야 합니다.

추가적으로 가축사육제한구역(일부 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 제OOOOOOOOOO입니다.

소유자 및 채무자가 다르므로 복잡한 권리 관계보다는 채무 변제를 위한 일반적인 경매 진행으로 보입니다.

3.2. 특이사항 및 필수 조건

본 물건은 '전(田)' 지목의 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 농취증을 기한 내에 미제출할 경우 매수신청보증금은 미반환 처리되므로 입찰 전 취득 가능 여부를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 생활 편의성

본건은 농지 및 임야가 주를 이루는 지역으로 상업 시설보다는 자연 환경 보전에 초점이 맞추어진 지역입니다.

생활 편의 시설은 인근 '고산2리복지회관' 주변을 중심으로 일부 존재할 것으로 추정되나, 도심 지역의 편리성과는 거리가 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변은 수월봉, 자구내포구 등 제주 서쪽의 주요 지질 트레일 및 관광 명소와 인접한 자연 친화적 환경입니다.

제주시 한경면 고산리 주변 시설을 검색한 결과, 본건 주변에 직접적인 대규모 광역 폐기물 소각 시설 등 기피 시설(혐오시설)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역은 농지 및 보전 지역이 많아 개발이 제한되며, 주변에 풍력 발전 시설 등이 있을 경우 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출 시 보증금 몰수입니다.

낙찰 후 농업경영계획서 제출 및 현장 심사 등을 통해 농취증을 발급받을 수 있는지 사전 점검이 필수입니다.

5.2. 토지 이용 및 개발 리스크

본 토지의 일부가 '현황 도로'로 이용 중인 바, 정확한 경계를 위한 측량 및 현황 도로 부분에 대한 사용 관계(사도 개설 여부 등) 확인이 필요합니다.

계획관리지역, 생산관리지역 복합 지정 및 각종 보전지구(경관, 생태계, 지하수자원 보전지구) 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따르므로, 매수 목적(특히 건축)에 부합하는지 여부를 관련 법규 검토를 통해 확인해야 합니다.

5.3. 감정평가 관련 리스크

본건은 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있어 '평균 가액'으로 감정평가 되었으므로, 실제 이용 효율이 높은 계획관리지역 부분의 면적과 가치가 투자 판단에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주 서쪽 한경면 고산리에 위치한 대규모(약 1098.83평) 농지입니다.

상업적 개발보다는 장기적인 농업 경영이나 보전 가치에 중점을 둔 투자에 적합하며, 복잡한 토지 이용계획 및 각종 규제 구역 중첩으로 인해 잠재적 리스크가 높은 물건으로 판단됩니다.

따라서, 입찰 전 농지취득자격 요건 확보 및 현황 도로 문제에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서부 지역, 고산리 소재의 3630.00㎡ (약 1098.83평)에 달하는 대형 농지로서 규모의 경제를 통한 농업 경영에 유리합니다.

개발 가능성: 토지가 '계획관리지역'과 '생산관리지역'에 혼재되어 있어, 계획관리지역 부분에 한정하여 일부 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (※단, 각종 보전지구 규제 확인 필수)

접근성: 차량 접근 및 인근 버스정류장이 있어 접근성이 양호합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계