나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32602 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2034-4 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32602 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2034-4 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2024타경32602 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2034-4 | 감정가: 2,638,508,000원 | 최저가: 1,846,956,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2024타경32602 (1) 임의경매 토지 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2024타경32602 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2034-4

용도 및 매각 대상: 전 (밭) / 토지매각 (과수목 포함)

토지면적: 3651.00㎡ (약 1104.43평)

감정가: 2,638,508,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 제OOOOOOOOO

특이 및 주의 사항: 농지취득자격증명 필수 (미제출시 매수신청보증금 미반환), 법정지상권 성립 여지 있음, 제시외 건물 및 이동이 용이한 컨테이너 매각 제외

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 제주 중산간 지역의 농업용 대형 토지

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동에 위치한 ‘전’(밭) 용도의 대규모 토지입니다. 토평동은 서귀포시 동남쪽에 위치한 중산간 마을로, 온화한 기후와 풍부한 강수량 덕분에 주로 감귤 등의 과수 재배에 적합한 농업 중심 지역입니다.

2.2. 교통상황 및 주위환경

정확한 위치는 현장조사가 필요하지만, 토평동은 서귀포 시내와 멀지 않으면서도 한라산 방면 중산간에 자리 잡고 있어 자연환경이 우수합니다. 지방도 등과 연계성이 양호할 경우 접근성은 보통 이상으로 평가됩니다. 주변은 농지, 임야, 과수원 등이 주를 이루는 전형적인 농촌 및 야산 지대입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

지목은 ‘전’(밭)이며, 면적이 3651.00㎡ (약 1104.43평)로 대규모입니다. 감정평가에 과수목이 포함된 점으로 미루어 현재 과수원 또는 기타 농지로 이용 중일 가능성이 높습니다. 대형 농지로서 농업 경영이나 전원주택단지 개발 등 잠재적 개발 가능성을 가지고 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Review)

3.1. 농지취득자격증명(농취증)의 중요성

본 토지는 농지법상 농지(전)에 해당하므로, 낙찰자는 매각결정기일까지 관할 행정기관으로부터 ‘농지취득자격증명’을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 민사집행법에 따라 매각 불허가 결정이 내려지며, *제출 의무를 다하지 못한 경우 매수신청보증금(입찰 보증금)이 반환되지 않고 몰수됩니다.* 따라서 입찰 전에 반드시 농취증 발급 가능 여부와 발급 요건을 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 법정지상권의 리스크

특이사항으로 ‘법정지상권’이 명시되어 있으며, 특히 매각 대상에서 ‘제시외 건물 및 이동이 용이한 컨테이너’가 *제외*되었습니다. 이는 낙찰 후 토지 소유권만 취득하게 되며, 지상의 건물이나 컨테이너 소유자에게 건물을 위한 법정지상권이 성립할 수 있다는 것을 의미합니다.

* **리스크:** 법정지상권이 성립한다면, 낙찰자는 건물 소유자에게 건물의 철거를 요구할 수 없으며, 건물 소유자로부터 토지 사용료(지료)만 받을 수 있습니다. 이는 토지 이용에 심각한 제약을 가하여 재산권 행사에 큰 어려움을 초래합니다.

* **대응:** 법정지상권의 성립 여부는 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 동일했는지 여부에 따라 결정되므로, 입찰 전 철저한 등기부 및 현장 조사가 필수적입니다.

3.3. 매각 제외 물건

제시외 건물 및 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 건물 소유자와의 지료 청구 소송 또는 건물 매수 협상 등 복잡한 법적 분쟁을 예상하고 이에 대한 해결 방안을 미리 수립해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 ‘전’(밭) 용도의 대형 농지로, 인근 상업시설의 유무보다는 농업 또는 개발 용도에 초점이 맞춰집니다. 서귀포 시내와는 거리가 있으므로 상업적 가치는 제한적이지만, 농산물 생산 및 유통과 관련된 잠재적 가치는 높습니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

토평동은 중산간 지역 특성상 서귀포 시내 중심부의 편의시설(대형 마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어지나, 쾌적하고 조용한 전원생활 환경을 제공합니다. 검색 결과상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주위는 농지 및 자연림 위주로 형성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 분쟁 및 토지 이용 제한

가장 큰 리스크는 법정지상권의 성립입니다. 만약 성립할 경우, 토지 매매나 개발이 사실상 불가능해질 수 있으며, 지료 소송 등 시간적, 비용적 부담이 큰 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

5.2. 농취증 미제출에 따른 보증금 몰수

농지취득자격증명 발급 요건(농업 경영 계획서 제출 등)을 갖추지 못할 경우, 입찰 보증금을 잃게 되므로, 농업 관련 경력이 없거나 농지 관리가 어려운 투자자는 신중한 접근이 필요합니다.

5.3. 토지 지분율

토지 지분율이 365100으로 명시되어 있어, 이는 전체 면적 3651.00㎡를 365100분의 365100(100%)로 소유한다는 의미로 해석되지만, 혹시 모를 공유 지분 여부를 등기부로 재확인해야 합니다. (제공된 정보상으로는 100% 소유로 보입니다.)

6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포 중산간 지역의 대규모 농지(약 1104.43평)로, 감정가 대비 투자 가치가 충분한지 철저한 분석이 필요합니다. 가장 중요한 것은 권리 관계상의 리스크(법정지상권)와 농지법상 규제(농취증) 해소 방안입니다. 토지의 면적과 용도상 농업 경영이나 장기적인 개발 호재를 염두에 둔 실수요자 또는 전문 투자자에게 적합하며, 일반 투자자에게는 다소 어려운 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* **대규모 면적 (약 1104.43평):** 농업 경영, 대규모 과수원, 또는 장기적인 개발(인허가 조건 충족 시)에 유리한 대형 토지입니다.

* **과수목 포함 평가:** 현재 농업용으로 활용도가 높으며, 별도의 과수목 가치가 인정되었습니다.

* **제주 서귀포 입지:** 제주 부동산의 장기적 가치 상승 가능성과 중산간의 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* **저렴한 낙찰 시 수익 극대화:** 법정지상권 리스크 등으로 인해 유찰될 경우, 낮은 가격에 낙찰받아 권리 관계를 해결하고 토지 가치를 극대화할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계