나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4668 [1] 부산광역시 강서구 대저1동3191-1 구거 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4668 [1] 부산광역시 강서구 대저1동3191-1 구거 경매

• 사건번호: 2024타경4668
• 주소: 부산광역시 강서구 대저1동3191-1
• 용도: 구거

부산서부지원 경매3계 2024타경4668 | 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동3191-1 | 감정가: 517,000,000원 | 최저가: 361,900,000원 | 용도: 구거

1. 부산서부지원 2024타경4668 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동 3191-1에 소재하는 토지이며, 사건번호는 부산서부지원 2024타경4668 (1)입니다. 토지는 구거 용도로 되어 있으며, 감정가는 517,000,000원입니다. 토지면적은 235.00㎡ (약 71.09평)이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 "강서체육공원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 공장이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 지적도상으로는 소로한면에 접하나, 현황은 초목 및 쓰레기 더미 등으로 인해 가로막혀 있는 상태이므로, 응찰 시 반드시 현장을 재확인할 필요가 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건의 가장 큰 특징은 유치권 신고가 있다는 점입니다. 유치권자 김철현은 본건 대지에 대한 건축허가일 2024년 5월 2일 (허가번호: 2024-건축과-신축허가-035호) 기준으로, 착공 예정일 2025년 9월 30일로 하는 제2종근린생활시설(제조업소) 신축공사비 등 총 635,658,200원에 대한 유치권을 신고했습니다. 이에 대해 채권자인 에프앤에이치2412유동화전문 유한회사는 유치권 배제 신청을 제기한 상태입니다. 따라서 본건의 낙찰 후 유치권과 관련된 분쟁 가능성에 대해 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황 및 제한 사항

본 건 토지는 지목상 구거이나, 현재 공업나지 등으로 이용 중입니다. 토지 자체는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 또는 세장형의 형태를 띠고 있습니다. 면적은 235.00㎡ (약 71.09평)입니다.

이용 계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(등구지구), 비행안전제6구역(전술)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024년 2월 26일 지정, 2024년 3월 2일부터 2027년 3월 1일까지).

제한 사항으로는, 본 건의 일부는 폭 약 3m 내외의 도로로 이용 중이며, 일부는 현황 '도로'이자 도시계획시설(소로2류, 폭 8m-10m)에 저촉되어 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 대저1동은 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 주로 산업 및 농업 활동이 이루어지고 있습니다. 강서체육공원이 인근에 있어 일부 녹지 공간을 기대할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 일반적인 상업 용도의 활성화는 제한적일 것으로 보입니다.

1.6. 생활 정보

가장 가까운 편의시설로는 "강서체육공원"이 있으며, 대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 하지만, 상세한 생활 편의 시설이나 학군 등은 본 물건지에서 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 유치권 신고와 관련한 법적 분쟁 위험이 존재합니다. 채권자가 유치권 배제 신청을 했으나, 낙찰 후에도 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간적, 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

둘째, 현황 도로로 이용 중인 부분 및 도시계획시설(소로2류) 저촉으로 인한 건축 및 이용의 제한이 있습니다.

셋째, 지적도상 도로 접합과는 달리 현황 도로 접근이 초목과 쓰레기 더미로 막혀 있어 실제 이용에 불편함이 예상됩니다. 이 부분은 응찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

넷째, 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 비행 안전과 관련된 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

다섯째, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지목상 구거이지만 현재 공업나지 등으로 이용되고 있으며, 감정가는 517,000,000원입니다. 주요 리스크로는 강력한 유치권 신고와 도시계획시설 저촉, 그리고 도로 접근의 현황상 어려움 등이 있습니다. 이러한 권리 및 현황상의 복잡성으로 인해 일반적인 투자자에게는 다소 부담스러울 수 있는 물건입니다. 하지만, 유치권 분쟁이 원만히 해결되고 해당 토지의 실질적인 이용 가능성이 높다고 판단될 경우, 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자는 다음과 같은 조건에서 고려해 볼 수 있습니다.

첫째, 유치권 관련 법적 분쟁의 진행 상황을 면밀히 파악하고, 최악의 경우를 감안한 투자 계획을 수립해야 합니다.

둘째, 현장 답사를 통해 도로 접근성, 주변 환경, 실제 이용 상태 등을 철저히 확인해야 합니다.

셋째, 해당 지역의 향후 개발 계획 및 도시계획시설(소로2류) 관련 규제를 충분히 검토하여 실질적인 건축 및 활용 가능성을 판단해야 합니다.

넷째, 토지거래허가구역임을 인지하고, 취득 시 필요한 절차를 숙지해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건은 권리 분석과 현장 조사가 매우 중요한, 다소 높은 위험성을 내포한 투자 대상이라고 판단됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계