나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4729 [2] 부산광역시 강서구 대저2동 5498-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4729 [2] 부산광역시 강서구 대저2동 5498-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경4729
• 주소: 부산광역시 강서구 대저2동 5498-2
• 감정가: 230,770,000원
• 최저가: 79,154,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

부산서부지원 경매3계 2024타경4729 | 소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 5498-2 | 감정가: 230,770,000원 | 최저가: 79,154,000원 | 용도: 답

1. 부산 강서구 대저2동 토지 경매 물건 분석 보고서 (2024타경4729)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 부산서부지원 2024타경4729 (2)이며, 소재지는 부산광역시 강서구 대저2동 5498-2입니다.

본 물건의 공부상 용도는 '답'(논)이나, 현황은 '공업나지'로 이용 중인 토지입니다.

감정가는 230,770,000원이며, 매각대상 토지면적은 491.00㎡ (약 148.54평)입니다. 건물은 매각에서 제외되며, 제시외 건물 면적은 38.66㎡ (약 11.69평)입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지매각입니다.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 "동협마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 농경지 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

본 토지는 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 물류 이동 및 차량 진출입 여건은 양호한 편입니다.

감정평가서에 따르면 토지 현황은 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 공업나지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지매각 건으로, 복합적인 권리 문제가 내재되어 있어 난이도가 있는 물건으로 판단됩니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증) 제출 필요'입니다. 매각결정기일까지 농취증을 미제출할 경우 매수보증금은 반환되지 않으므로, 낙찰자는 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

매각대상은 토지이며, 지상의 제시외 건물 ㉠-㉩ (면적 합계 38.66㎡, 약 11.69평, 수리점 및 주택 등으로 이용 중)과 제시외 3-4 철제 펜스 및 대문 65m는 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 '법정지상권' 성립 여지가 있으며, 낙찰자는 향후 건물 소유자를 상대로 법정지상권 관련 분쟁(지료 청구) 및 건물 철거 협의를 진행해야 하는 리스크가 있습니다.

소유자 및 채무자가 동일하며 채권자가 유동화 관련 기관인 점도 참고해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석 및 이용현황

본 토지는 공부상 '답'이나, 현재 '공업나지' 및 일부 휴경, 일부 물건 적치, 일부 가설건축물 부지로 이용 중입니다. 특히 일련번호 3번 토지는 공업나지로 이용 중이라는 감정평가 결과가 있습니다.

토지이용계획상 '도시지역', '자연녹지지역', 그리고 '개발제한구역'입니다. 개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있어 개발 행위나 건축 용도 변경에 엄격한 제한을 받습니다.

주변이 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역적 특성상, 현황대로 공업용 자재 적치장이나 관련 시설 부지로의 활용도가 높을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 소규모 공장과 농경지가 주를 이루고 있어, 주거 및 생활 편의시설이 밀집된 일반적인 상권은 아닙니다.

차량 이동을 통해 인근 대저동 또는 기타 지역의 상업 및 편의시설을 이용해야 합니다.

주변 환경에 대해 확인한 결과, 강서구는 대규모 소각장 등 혐오 시설 조성과 관련한 논란이 있는 지역이나, 본 물건지 주변에는 현재 직접적으로 해당되는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 없습니다. 주변의 소규모 공장 및 물건 적치 현황으로 미루어 소음이나 비산먼지 등 환경적 요인에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 발급 리스크: 공부상 농지(답)이므로 농취증 제출이 필수입니다. 현황이 농지가 아니거나, 농업경영계획서가 현실성이 없을 경우 농취증 발급이 불가능할 수 있습니다.

2. 원상회복명령 리스크: 공부상 용도(답)와 현황 용도(공업나지)의 차이로 인해, 관할 관청으로부터 '답'으로의 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자에게 큰 경제적 부담이 될 수 있습니다.

3. 법정지상권 성립 및 제시외 건물 처리 문제: 매각에서 제외된 지상 건물의 소유자에게 법정지상권이 성립할 경우, 낙찰자가 건물을 임의로 철거할 수 없으며 토지 소유권 행사에 제약이 발생하고, 추후 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

4. 개발제한구역(GB) 규제: 개발제한구역으로 묶여 있어 토지 개발 및 활용에 대한 제약이 매우 큽니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구의 개발 잠재력과 공업용 토지 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있으나, 농취증 문제, 원상회복 명령 리스크, 그리고 법정지상권 성립 가능성 등 복합적인 '공법상 및 권리상 리스크'가 산재한 물건입니다.

따라서 일반 투자자에게는 적합하지 않으며, 해당 지역 및 농지법, 건축법, 개발제한구역 관련 법규에 대한 깊은 이해가 필수적입니다. 복잡한 권리 관계를 해결하고, 장기적인 관점에서 개발제한구역 내 허가 가능한 용도로 토지를 활용할 수 있는 전문성과 자금력을 갖춘 투자자에게 적합한 고난도 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 공업용 토지 현황: 공부상 '답'이라도 현황은 '공업나지'로 이용 중이므로, 물류 및 산업용 토지 수요가 있는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

2. 양호한 도로 접촉: 폭 약 8미터 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 물류 및 차량 이동이 편리합니다.

3. 자연녹지지역 내 개발제한구역: 규제가 크지만, 도시지역 내 자연녹지지역에 속하므로 장기적인 관점에서 규제 완화에 따른 잠재적 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계