나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110464 [1] 부산광역시 서구 암남동 산61-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110464 [1] 부산광역시 서구 암남동 산61-3 임야 경매

• 사건번호: 2024타경110464
• 주소: 부산광역시 서구 암남동 산61-3
• 용도: 임야

부산서부지원 경매3계 2024타경110464 | 소재지: 부산광역시 서구 암남동 산61-3 | 감정가: 1,751,133,000원 | 최저가: 1,225,793,000원 | 용도: 임야

1. 부산서부지원 2024타경110464 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110464 (1)

소재지: 부산광역시 서구 암남동 산61-3

용도: 임야

감정가: 1,751,133,000원

토지면적: 6105.00㎡ (약 1,847.0평)

토지지분: 6105㎡ (약 1,847.0평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOO

제시외 건물 면적: 28.50㎡ (매각에서 제외)

1.2. 입지조건

최고의 입지: 본 물건은 부산광역시 서구 암남동에 위치하며, "송도초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 특히, 인근에 아름다운 해안 절경과 산책로, 다양한 체육시설 등을 갖춘 암남공원이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 송도해수욕장과 송도해상케이블카 등 관광 명소도 가까워 레저 및 관광 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

특이사항: 본건에는 분묘기지권과 법정지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 활용에 있어 복잡성을 야기할 수 있는 중요한 요소입니다.

주의사항: 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로, 취득 후 권리 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

토지 현황: 목록 1, 2번 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근성에 제약이 있습니다. 목록 3번 토지는 서측 폭 약 4미터 및 북서측 폭 약 2미터의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 암남동 일대는 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 더불어 암남공원 및 송도해수욕장 인근의 관광 상권도 활성화되어 있어 유동인구 확보 가능성이 있습니다. 다만, 산61-3번지 자체는 임야로서 자연림 상태이므로, 직접적인 상업 활동보다는 주변 지역의 배후 수요를 활용하는 간접적인 상권 연계가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 송도초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다 (상대보호구역 지정 - 2024-08-27).

교통:

일련번호 (1), (2): 맹지로 소형 차량 접근이 불가능합니다.

일련번호 (3): 서측 및 북서측 막다른 도로에 접하여 소형 차량 접근이 가능합니다.

전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 용도지역: 제2종일반주거지역

- 고도지구: 9M 이하

- 소공원: 일련번호 (1)은 소공원(2024-07-10) 구역과 저촉됩니다.

- 도로: 소로1류(폭 10m-12m)에 접합 (일련번호 (1), (2)).

- 기타: 상대보호구역, 준보전산지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지 및 도로 접근성: 일련번호 (1)과 (2)는 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

급경사 지형: 동하향 급경사 지형으로 개발 및 활용에 제약이 따르며, 토목 공사 비용이 증가할 수 있습니다.

권리관계 복잡성: 분묘기지권 및 법정지상권 등 등기부등본 외의 권리 관계가 존재할 가능성이 높아, 명확한 권리 분석과 명도 과정에 어려움이 예상됩니다. 특히 법정지상권 성립 여부 불분명은 추가적인 확인이 필요합니다.

용도 제한: 소공원 저촉(일련번호 1) 및 준보전산지 규제 등으로 인해 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 서구 암남동에 위치한 임야로서, 주변에 주거 시설과 더불어 암남공원과 같은 자연 공간 및 송도해수욕장 등 관광 명소가 인접해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 맹지, 급경사, 분묘기지권 및 법정지상권 등 잠재적 리스크 요소를 다수 내포하고 있습니다. 특히 일부 토지의 맹지 여부와 복잡한 권리 관계는 취득 후 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 준보전산지 등에 해당하므로, 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 목록 3번 토지가 상대적으로 도로 접근성이 양호하나, 전체적으로는 개발 및 활용에 면밀한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

자연환경 및 관광 인프라: 암남공원, 송도해수욕장 등 천혜의 자연환경과 관광 명소가 인접해 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

장기적인 개발 가능성: 현재는 임야 상태이며 개발에 제약이 있으나, 부산시의 도시 계획 변화나 용도 변경 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

주변 시세 대비 저평가 가능성: 복잡한 권리관계 및 지형적 제약으로 인해 현재 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 리스크를 감수하고 개발 또는 활용 방안을 구체적으로 수립할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계