나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5740 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-5 탑스퀘어 11층1101호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "홈플러스 부산정관점" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

구 조 : 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물(사용승인 : 2017.7.26.)
규 모 : 지하5층, 지상13층 건물 내 제11층 제1101호
외 벽 : 석판 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등.

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 ‘영화관’이나, 현황은 영화관 내에 공급하는 공조설비실 및 영화관(CGV 6관)밖의 입장문과 퇴장문 사이의 복도ㆍ통로 등으로 이용중인 것으로 보이나, 정확한 위치확인은 정밀한 측량을 요하며, 경매시 본건 현황 및 용도에 대하여 유의하시기 바랍니다.(후첨 ‘건물배치도’ 및 ‘사진용지’ 참조)

설비내역

공동위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 광대로변, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 북동측으로 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

717-5 : 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

717-6 : 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건은 현장조사 시 11층 본건의 집합건축물대장 상 건축물현황도를 기준으로 위치 및 현황을 파악하였으며, 건축물현황 도면상 위치에 대부분은 ‘영화관 공조실’로 이용되고 있으며, 일부는 건축물현황도상 ‘1102호인 CGV 영화관 6관 밖의 입장문과 퇴장문 사이의 복도ㆍ통로’로 이용중으로, 복도 통로 부분에는 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 벽체 등이 존재하지 않아 도면 및 집합건축물대장 상의 본건 전체 면적을 기준으로 감정평가 하였으니, 경매진행 및 응찰 시 위치, 현황 및 이용상태 등에 유의하시어 재확인을 바람.(후첨 ‘건물배치도’ 및 ‘사진용지’ 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 본건은 현재 ‘CJ CGV(주)’로부터 위탁운영계약을 맺어 ‘OM엔터프라이즈’에서 관리ㆍ운영 중으로 탐문조사되며, 본건 건물내에는 영화관 10층 및 11층에 공급하는 기계설비(제연 및 공조기 설비 등, 후첨 ‘사진용지’ 참조)는 영화관 관계 업체의 소유인 것으로 탐문조사되나, 경매시 소유권 여부에 대해 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서에 따르면, 본건은 현장조사시 11층 본건의 집합건축물대장 상 건축물현황도를 기준으로 위치 및 현황을 파악하였으며, 건축물현황 도면상 위치에 대부분은 '영화관 공조실'로 이용되고 있으며 일부는 건축물현황도상 '1102호인 CGV 영화관 6관 밖의 입장문과 퇴장문 사이의 복도, 통로'로 이용중으로 복도 통로 부분에는 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 벽체 등이 존재하지 않아 도면 및 집합건축물대장 상의 본건 전체 면적을 기준으로 감정평가 하였으니, 경매진행 및 응찰시 위치 현황 및 이용상태 등에 유의하시어 재확인을 바람.

본건은 현재 'CJ CGV(주)'로부터 위탁운영계약을 맺어 'OM엔터프라이즈'에서 관리, 운영 중인것으로 탐문조사되며 본건 건물내에 있는 영화관 10층 및 11층에 공급하는 기계설비는 영화관 관계 업체의 소유인 것으로 탐문조사되나, 경매시 소유권 여부에 대해 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5740 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 600,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-5 탑스퀘어 11층1101호

용도: 문화 및 집회시설 (집합건축물대장상 주 용도는 제2종근린생활시설, 기타 용도로는 판매시설, 의료시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동시설, 근린생활시설 등이 기재되어 있으며, 감정평가서상으로는 영화관으로 추정됨)

구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 (지하 5층, 지상 13층)

사용승인일: 2017년 07월 26일

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.47㎡ (약 40.77평)

토지 지분: 13.465999999999998㎡ (약 40.75평)

건물면적: 90.96㎡ (약 275.18평)

건물 지분: 90.964㎡ (약 275.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 채권자 정보

채권자: 동OOOOOOOOO (등기부상 동부산농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "홈플러스 부산정관점" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 남동측 및 남서측으로는 광대로변에 접하고 있으며, 북서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 북동측으로는 보행자 전용도로와도 접하고 있어 교통 및 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로, 특수도로 등에 접하고 있습니다. 또한 일반경관지구, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* OM엔터프라이즈

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 'CJ CGV(주)'로부터 위탁운영 계약을 맺어 관리, 운영 중인 것으로 탐문 조사됨.

* 윤재철

보증금: 50,000,000원

차임: 4,240,000원

전입일자(사업일자): 2017년 12월 11일

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.3. 등기부 현황

등기부채권 총액: 600,000,000원

말소기준권리: 2017년 09월 28일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당권 (600,000,000원).

이후 접수된 압류 및 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 "홈플러스 부산정관점"과 인접하여 다양한 상업시설 이용이 편리합니다. 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 본건 이용 현황

집합건축물대장 상 건축물현황도에 따르면, 본 건은 대부분 '영화관 공조실'로 이용되고 있으며, 일부는 'CGV 영화관 6관 밖의 입장문과 퇴장문 사이의 복도, 통로'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 복도 및 통로 부분은 경계를 명확하게 구분할 수 있는 벽체 등이 존재하지 않아, 도면 및 집합건축물대장 상의 면적을 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

인근에 대형마트인 홈플러스 부산정관점이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 본 건이 속한 건물 내 또는 주변에 영화관 등 문화 및 집회시설이 위치하여 문화생활을 즐기기에도 용이합니다.

5.2. 교통 인프라

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황 및 경계 불명확

본 건의 실제 이용 현황이 공부와 상이하며, 특히 복도 및 통로로 이용되는 부분은 경계가 불명확하여 정확한 실사용 면적 확인에 어려움이 있습니다. 경매 진행 시 응찰자는 현황 및 이용 상태에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

6.2. 기계설비 소유권 문제

본 건 건물 내 영화관 10층 및 11층에 공급되는 기계설비(제연 및 공조기 설비 등)가 영화관 관계 업체의 소유일 가능성이 있다는 탐문 결과가 있습니다. 경매 진행 시 해당 설비의 소유권 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 위탁 운영 및 임대 관계

현재 'CJ CGV(주)'로부터 위탁 운영 계약을 맺어 'OM엔터프라이즈'에서 관리, 운영 중인 것으로 조사되었습니다. 임대 관계가 불명확하므로, 인수 시 점유 관계 및 임대차 관련 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 상업지역 내 위치하며, 홈플러스 등 주변 편의시설과 교통 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현 건물의 실제 이용 상태가 공부와 상이하고(영화관 공조실 및 복도/통로), 내부 경계가 불명확하여 면적 및 용도에 대한 정확한 판단이 어렵다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 영화관 관련 기계 설비의 소유권 문제와 위탁 운영 중인 임대 관계에 대한 확인이 필수적입니다. 이러한 불확실성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 상업지구 내 입지

정관신도시 내 상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성 및 상업적 가치가 있습니다.

8.2. 복합 상업시설 내 위치

대형마트 및 영화관 등 다양한 편의시설과 함께 이용되는 복합 상업시설 내에 위치하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 리모델링/재활용 가능성

현재의 비정형적 이용 상태를 해소하고, 건축물대장 상의 용도 또는 새로운 용도로의 변경을 통해 가치 상승을 꾀할 수 있는 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 이용 현황, 경계 불명확성, 기계설비 소유권 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이, 그리고 본건의 문제점 해결에 따른 비용 및 예상 수익 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 응찰자는 감정가 600,000,000원을 기준으로 하여, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영한 신중한 입찰가격을 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.