나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경107745 [2] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1003호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경107745 [2] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1003호 다세대주택 경매

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부산동부지원 경매7계 2024타경107745 | 소재지: 부산광역시 남구 수영로 276-1, 10층1003호 (대연동,제이캐슬) | 감정가: 141,000,000원 | 최저가: 48,363,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경107745 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1003호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 141,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OOOOOOOOOOOOO

채권자: 민OOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 22.31㎡ (약 6.75평)

토지 지분면적: 4.94㎡ (약 1.49평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 10층

사용승인일: 2013.03.18. (약 12년차 건물)

1.3. 특이사항 요약

위치: 경성대학교 남서측 인근, 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 밀집지역. 학생 및 1인 가구 임대수요가 풍부한 입지.

이용상태: 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비: 승강기, 화재경보기, 주차타워설비, 개별난방(도시가스) 등이 완비되어 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 교통

교통상황: 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선(경성대·부경대역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호함.

도로접근성: 북동측 왕복 2차선 아스팔트 도로, 남서측 3~4미터 폭 포장도로에 접하여 차량 접근성이 좋음.

입지특성: 본건은 대학가 및 역세권에 위치한 일반상업지역 내 건물로, 임대 수요가 끊임없이 발생하는 핵심 상권에 속함.

2.2. 상권 분석

주위환경: 경성대학교와 부경대학교를 끼고 있는 대학가 원룸촌이자 상업지역에 위치함. 다양한 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 매우 풍부한 지역임.

임대시장: 주변 오피스텔 및 원룸형 주택의 월세 실거래가는 보증금 100만~500만원에 월세 30만~40만원대가 형성되어 있으며, 전세가 또한 존재함. 이는 본건과 같은 소형 주거시설의 임대수익률을 기대할 수 있는 시장임을 시사함.

2.3. 생활 환경 및 혐오시설

생활정보: 대연동 일대는 편의점 및 부대시설이 많고 유동인구가 많아 늦은 밤에도 거리가 밝아 생활 편의성이 높음. 또한, 유엔기념공원, 평화공원, 부산문화회관 등 문화 및 휴식 시설 접근성도 양호함.

혐오시설: 직접적인 대규모 혐오시설(예: 화장장, 대규모 쓰레기처리장)은 검색되지 않으나, 대연동 일대 원룸촌은 과거 강력 사건 발생 이력이 있어 치안에 대한 우려가 제기되었고, 이에 따른 범죄 예방을 위한 지자체의 노력(조례 개정, 순찰 강화 등)이 필요한 지역으로 언급된 바 있어 이 점을 주의해야 함. 이는 임대 시 여성 임차인 모집에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크임.

3. 권리 분석

3.1. 사건 및 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 발생 우려는 없음.

경매구분: 부동산임의경매(채권자 민OOOOOOO)로 진행되며, 채권자의 임의경매 신청에 따른 절차를 확인해야 함.

3.2. 특이 및 주의 사항

임대관계: 감정평가서상 '미상'으로 기재되어 있음. 정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리 이후의 임차인 유무, 대항력 여부를 확인하는 명확한 임장 및 현황조사가 필수적임. 만일 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금을 인수해야 할 수 있으므로 주의가 필요함.

건축법상 제한: 일반상업지역 및 방화지구 내에 위치하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 85m, 최고 120m), 교육환경 보호에 관한 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있음. 이는 향후 재건축 또는 용도변경 시 제한요소가 될 수 있으나, 현 용도(다세대주택) 유지에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산 핵심 대학가 및 역세권에 위치한 소형 다세대주택(원룸형)으로, 입지적 희소성과 임대수요의 안정성이 매우 높은 물건입니다. 감정가(141,000,000원) 대비 주변 시세를 고려할 때 적정 수준의 입찰이 이루어질 경우 안정적인 임대수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 임대수익률 산출을 위해 명확한 임차인 현황 파악 및 치안 문제에 대한 보완책(예: CCTV, 방범 시설 강화)을 수립하는 것이 중요합니다.

4.2. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대관계가 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인 발생 여부 및 명도 저항에 대한 준비가 필요함.

치안 환경: 주변 원룸촌의 특성상 과거 강력 사건 이력이 언급된 바 있어, 여성 임차인을 주요 대상으로 하는 경우 건물 자체의 보안 시설 강화가 필요할 수 있음.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 부산지하철 2호선 '경성대·부경대역' 역세권과 '경성대학교'라는 대규모 임대 수요를 배후에 둔 초A급 입지. 공실률이 매우 낮을 것으로 예상됨.

안정적 수익률: 소형 원룸형 주택은 대학생, 직장인 등 1인 가구의 꾸준한 월세 수요가 보장되어, 임대 관리가 용이하며 안정적인 현금 흐름(Cash Flow)을 기대할 수 있음.

낮은 진입 장벽: 감정가가 1억 4천만원대로 소액 투자자도 접근하기 용이하며, 임대사업 목적으로 적합함.

주차타워 설비: 기계식 주차타워가 설치되어 있어 원룸촌의 고질적인 문제인 주차 문제 해결에 유리하며, 이는 임차인 모집 시 큰 장점으로 작용함.

법원 정보

부산동부지원 경매7계