나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경107745 [3] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1007호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경107745 [3] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1007호 다세대주택 경매

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부산동부지원 경매7계 2024타경107745 | 소재지: 부산광역시 남구 수영로 276-1, 10층1007호 (대연동,제이캐슬) | 감정가: 113,000,000원 | 최저가: 38,759,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부산동부지원 2024타경107745 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 개요

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1007호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 113,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

전용 면적 (토지): 3.98㎡ (약 1.20평)

전용 면적 (건물): 17.99㎡ (약 5.44평)

1.2. 특성 및 구조 요약

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 ‘경성대학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역임.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(경성대·부경대역)이 소재하여 대중교통 사정이 매우 양호함.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 10층에 해당하며, 2013년 3월 18일에 사용승인된 비교적 신축에 가까운 건물임.

이용 상태: 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스 개별난방설비 등이 완비되어 있음.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지: 부산지하철 2호선(경성대·부경대역)을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지이며, 대학교 인근에 위치하여 학생 및 젊은 직장인 임대 수요가 풍부한 핵심 상권 지역임.

토지 이용 현황: 일반상업지역 및 방화지구 내에 위치한 사다리형의 토지로서 주상용 부지로 이용 중이며, 왕복 2차선 아스팔트 도로와 3~4미터 폭의 포장도로에 양면 접하고 있어 접근성이 우수함.

2.2. 권리 분석

경매 유형: 부동산임의경매로서 채권자(민OOOOOOO)의 임의 경매 신청에 따른 매각임.

매각 대상: 토지 및 건물이 일괄 매각되는 형태이므로 권리관계가 단순하고, 건물 및 토지 지분율상 특이사항은 없으며 제시외 면적 또한 0.00㎡로 명확함.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 동일인(이OOOOOOOOOOOOO)으로 파악됨.

특이사항: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도를 위해 입찰 전 현장 조사를 통한 정확한 임차인 및 점유 현황 파악이 필수적임. 권리신고가 되지 않았을 경우 미확인 임차인에 대한 주의가 필요함.

2.3. 상권 분석

핵심 상권: 본건은 경성대학교 및 부경대학교 인근의 전형적인 대학가 상권에 속하며, 젊은 층을 주 타겟으로 하는 상업시설 및 주거시설이 밀집된 지역임.

용도 적합성: 도시형생활주택(원룸형)으로서, 대학가 주변의 1인 가구 임대 수요를 충족시키기에 매우 적합한 면적과 구조를 가지고 있음.

토지 용도: 일반상업지역으로 향후 상권 활성화 및 잠재적 개발 가능성이 높은 지역임.

2.4. 생활 정보

내부 시설: 승강기, 주차타워, 개별난방 등 생활 편의시설을 갖추고 있어 1인 가구의 거주 만족도가 높을 것으로 예상됨.

교육 환경: 은하유치원 및 경성대학교의 상대보호구역에 해당되어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음. 이는 주변 유해시설 입주를 제한하는 긍정적인 요소로 작용함.

2.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성: 임대관계가 '미상'이므로, 정확한 점유자 파악 및 명도 계획 수립이 리스크 관리의 핵심임. 예상치 못한 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 면밀히 확인해야 함.

주차 시설: '주차타워 설비'가 되어 있어 자주식 주차에 비해 이용에 다소 불편함이 발생할 수 있으며, 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

혐오 시설: 감정평가서에 특기할 만한 혐오 시설은 보고되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문 및 온라인 지도 서비스를 통해 주변 혐오 시설(ex. 고압선, 쓰레기처리장, 변전소 등) 유무를 직접 확인하는 과정이 필요함.

2.6. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 2호선 역세권이자 경성대학교 인근에 위치하여 임대 수요가 확실한 도시형생활주택(원룸형)으로서, 대학가 및 상업지역이라는 입지적 장점을 극대화할 수 있는 투자 물건입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 만큼, 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 권리 조사 및 명도 협상 전략 수립이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다. 감정가가 적절히 책정되었는지 주변 시세와 비교하여 수익률 분석을 통해 입찰가를 결정해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

최고의 임대 수요: 경성대학교를 중심으로 한 안정적인 1인 가구 임대 시장 형성.

우수한 교통: 부산지하철 2호선 '경성대·부경대역' 초역세권 및 다수의 시내버스 노선 확보.

일반상업지역: 향후 지가 상승 및 개발 잠재력이 높은 상업지역 토지 지분 포함.

소액 투자: 감정가 1억대 초반의 소형 주거 물건으로 비교적 낮은 금액으로 투자 진입이 용이함.

법원 정보

부산동부지원 경매7계