나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경107745 [5] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재‘경성대학교’남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주
택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(경성대·부경대역)이 소재하
여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 10층 1006호외 5개호로서
(사용승인일:2013.03.18)

- 외벽 : 하부 화강석, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 등 마감.
- 창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호1-6 공히 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보기, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 아스팔트 도로에 접하고, 남서측으로 3-4미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따
른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경107745 (5)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1001호

건물명: 제이캐슬

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 146,000,000원

토지면적: 5.12㎡ (약 1.55평)

건물면적 (전용 추정): 23.13㎡ (약 7.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 민락동새마을금고

준공일자: 2013년 03월 18일

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각. 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동, 지하철 2호선 경성대·부경대역 남서측 인근.

주변환경: 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등 혼재. 경성대학교와 인접.

교통: 경성대·부경대역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선 운행. 차량 접근 용이.

도로: 북동측 왕복 2차선, 남서측 3-4미터 포장도로에 접함.

토지형상: 인접지와 등고평탄한 사다리형 부지.

3. 권리분석

총괄: 본 경매물건은 매각으로 인해 권리 소멸 예정.

말소기준권리: 2016년 07월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을7).

매각으로 소멸되는 권리: 을7 근저당권, 을8 주택임차권 (이상범), 갑3 임의경매, 을7-2 근저당권부채권근질권설정 등.

인수되는 권리: 없음 (특별히 명시된 권리 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이상범)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 01월 30일

* 확정일자: 2019년 12월 23일

* 배당신고일자: 2024년 08월 07일

* 대항력: 없음 (낙찰자가 인수하지 않음).

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

채권 총액 (참고): 등기부채권 총액 330,500,000원. (이는 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관함)

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

4. 상권분석

지역 특성: 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 발달.

주요 시설: 경성대학교, 경성대·부경대역 주변 상업시설 이용 편리.

유동인구: 대학생 및 지역 주민을 중심으로 꾸준한 유동인구 확보.

5. 생활정보

편의시설: 인근 마트, 식당, 병원 등 근린생활시설 다수.

교육시설: 은하유치원, 경성대학교 등 위치 (상대보호구역).

주거환경: 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택이 혼재하여 주거 편의성 높음.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 경매 절차에서 어떤 사유로든 매각이 완료되지 않은 물건으로, 취득에 신중한 검토 필요.

높은 보증금: 특별매각조건으로 인해 최저매각가의 20%에 달하는 보증금 준비 필요.

공동담보 물건: 관련 채무가 다른 부동산에도 설정되어 있을 수 있어, 추가적인 법적 이슈 발생 가능성 검토 필요.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 건축법상 높이 제한 구역 등 규제 사항 존재.

7. 종합 의견

부산 남구 대연동 경성대 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역과 대학가가 가까워 입지적 강점이 있습니다.

건축된 지 약 13년 된 건물로, 비교적 신축에 속하며 전용 면적 23.13㎡는 1~2인 가구에 적합합니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

재매각 물건이며, 높은 보증금 비율이 요구되는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통망: 지하철 2호선 역세권으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

안정적인 임대 수요: 경성대학교 및 주변 주거단지로 인한 지속적인 임대 수요 기대.

깔끔한 권리관계: 인수 부담이 되는 권리가 없어 명확한 권리 취득 가능.

소형 면적 투자: 소액 투자로 접근 가능한 원룸형 주택.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

* 유사 건물인 '오케이센트럴시티' (2020년식, 17.9㎡)가 2026년 6월 2일에 12,200만원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 2013년식으로 연식이 있으나, 면적은 23.13㎡로 더 넓습니다.

* 본 물건의 감정가는 146,000,000원으로, 최근 거래가(12,200만원) 대비 약 20% 높습니다.

* 제곱미터당 가격으로 환산 시, 본 물건 감정가(약 631만원/㎡)는 유사 건물 거래가(약 681만원/㎡)보다 현재 낮은 수준입니다.

가격 산정:

* 인수 보증금: 0원.

* 재매각 물건 및 높은 보증금 비율(20%)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 유사 물건의 실거래가와 본 물건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상합니다.

* 예상 범위: 약 116,800,000원 ~ 131,400,000원.

최종 예상 입찰가: 125,000,000원 (일억 이천 오백만원)

10. 외부 지도 서비스 확인 (혐오시설)

주변 지역(부산광역시 남구 대연동 76-10)에 대한 일반적인 지도 서비스 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.