나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경107745 [4] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1002호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경107745 [4] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 10층1002호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경107745 | 소재지: 부산광역시 남구 수영로 276-1, 10층1002호 (대연동,제이캐슬) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 44,590,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 부산동부지원 2024타경107745 (4)

1.1. 물건 개요 및 현황

본건은 부산광역시 남구 대연동 76-10 소재 제이캐슬 10층1002호 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) 물건입니다. 경성대학교 남서측 인근에 위치한 일반상업지역 내 부동산이며, 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산임의경매 사건입니다.

감정가: 130,000,000원

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

건물면적(전용): 20.55㎡ (약 6.22평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (10층 건물 중 10층)

사용승인일: 2013.03.18.

소유자/채무자: 이OOOOOOOOOOOOO

채권자: 민OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 상세 현황

건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 10층 건물 중 10층에 해당합니다. 외벽은 화강석, 스톤코트 및 몰탈위페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 등으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재경보기, 주차타워 및 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 다세대주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 주상용 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로, 남서측으로 3-4미터 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산 지하철 2호선 경성대·부경대역 인근에 위치하며, 도보 접근성이 뛰어납니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정이 매우 양호합니다. ‘경성대학교’가 인접해 있어 학생 수요가 풍부한 지역이며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 대학가 상권입니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

토지이용계획상 일반상업지역 및 방화지구에 속해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주 용도가 도시형생활주택(원룸형)인 점을 감안할 때, 경성대학교, 부경대학교 등 대학교를 중심으로 형성된 안정적인 임차 수요를 바탕으로 합니다. 대학생 및 1인 가구를 대상으로 한 임대수익 창출에 적합한 입지입니다. 인근은 학원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 밀집되어 있어 주거 편의성도 매우 높습니다. 특별히 보고된 내용 중 환경적 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (잠재적 리스크 포함)

본 사건의 가장 중요한 주의사항은 ‘임차인 김지원의 승계인 주택도시보증공사(HUG)를 추가함’(2025. 9. 26. 정정 변경)입니다.

이는 기존 임차인 김지원의 보증금 반환 채무를 주택도시보증공사가 대신 변제하고, 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계(대위변제)하였음을 의미합니다.

- 리스크 분석: 주택도시보증공사가 대항력 있는 임차인의 권리를 승계했을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 채무가 발생할 수 있습니다.

- 대처 방안: 입찰 전, 주택도시보증공사의 배당 요구 금액 및 대항력 유무를 정확하게 확인해야 합니다. 만약 미배당 또는 전액 배당받지 못하는 대항력 있는 임차보증금이 있다면, 낙찰자가 그 금액을 인수해야 하는 치명적인 리스크가 됩니다.

3.3. 소유권 외 권리 관계

소유자 및 채무자가 동일하며, 채권자 민OOOOOOO의 신청에 의한 임의경매이므로 복잡한 채무관계는 아니지만, 상기 3.2항의 임차인 관련 권리 분석이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산 최고의 대학 상권 중 하나인 경성대 인근에 위치하여 입지 조건은 ‘최우수’합니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 꾸준한 임대 수요 확보가 용이하며, 일반상업지역에 속해 있어 향후 재매각 시 유동성도 높습니다.

그러나, 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계한 특이사항이 존재하므로, HUG의 인수 금액에 대한 정밀한 권리 분석 없이는 입찰에 참여해서는 안 됩니다. 명확한 분석 후 리스크 대비가 가능하다면, 입찰가 산정 시 해당 리스크를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 부산 2호선 경성대·부경대역 초역세권, 경성대학교 도보 거리.

2. 안정적 임대 수요: 대학생 및 1인 가구를 위한 원룸형 주택으로 공실 리스크가 낮음.

3. 상업지역: 일반상업지역에 위치하여 토지 가치 및 용도 측면에서 유리함.

4. 소형 주택: 저렴한 금액으로 역세권 대학가에 투자할 수 있는 기회.

법원 정보

부산동부지원 경매7계