나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109574 [2] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1013호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광단지내 소재 롯데프리미엄아울렛
동부산점 동측 인근에 위치하며 주위는 동부산관광단지내 대규모 아울렛,
근린생활시설 및 상업용나지, 테마파크, 임야지대등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 평지붕 지하1층 지상11층 건물내 11층 1104호등으로서
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리등
내 벽 : 몰탈위 페인트등
창 호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

공부상 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재는 기호1은 음식점, 기호2는
공실상태인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

전체 건물에는 급배수 및 위생설비, 에스컬레이터, 엘리베이터, 공동소화전,
화재탐지설비, 주차장설비등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로, 북동측으로 소로, 남동측 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-12-27)(접합),
주차장(2016-03-16), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-16)(접합), 관광단지
<관광진흥법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

이 사건 부동산에 대하여 오시리아 스타테라스관리단의 가압류 기입등기가 경료된 것으로 보아 미납 관리비가 있는 것으로 보이므로 응찰시 위 관리단에 확인요함. 감정평가서에 따르면, 감정 당시 공실이었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경109574 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1013호

용도: 근린상가

감정가: 792,000,000원

토지면적: 13.53㎡ (약 4.09평)

토지지분: 13.5324㎡ (약 4.09평)

건물면적: 80.50㎡ (약 24.35평)

건물지분: 80.5㎡ (약 24.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 1.건축물 정보

건물명: 스타테라스

주용도: 자동차 관련 시설(주차장), 제2종 근린생활시설(일반음식점), 판매시설(상점)

구조: 철골철근콘크리트 합성구조

지상 층수: 11층 (총 11층)

해당 층: 10층

전유부 호수: 1013호

총 점포수: 174실

총 건물 면적: 50,443.605㎡ (약 15,260.78평)

대지 면적: 6,840.9㎡ (약 2,070.93평)

건폐율: 79.19%

용적률: 733.92%

건축 허가일: 2017년 10월 25일

사용 승인일: 2020년 12월 17일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광단지 내에 위치하며, 롯데 프리미엄 아울렛 동부산점 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 동부산관광단지 내 대규모 아울렛, 근린생활시설, 상업용 나지, 테마파크, 임야 지대 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 동해고속도로 동부산IC에서 동부산관광로로 연결되어 단지 접근성이 좋습니다. 다만, 주말에는 롯데몰 일대 교통 체증이 발생하는 경우가 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 전반적으로 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 대로, 북동측으로는 소로, 남동측으로는 중로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m), 주차장, 중로2류(폭 15m-20m), 관광단지(관광진흥법) 지역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오 시설

주변에는 롯데 프리미엄 아울렛, 롯데시네마, 롯데마트, 국립부산과학관, 롯데월드 어드벤처 부산, 아난티 코브, 해동 용궁사 등 다양한 관광 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 현재까지 조사된 내용으로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 기장군 내에서 폐기물 처리 시설 건립 관련 논란이 지속되고 있으나, 이는 본 물건지와는 직접적인 관련이 없는 지역적인 이슈로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 02월 10일 접수된 경남은행의 근저당권(채권최고액 735,600,000원)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 1번신탁등기말소, 가압류(오시리아, 2022-11-14, 2,708,850원), 임의경매(경남은행, 2024-08-29, 1,001,079,780원) 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 현재 파악된 임차인 중 인수 대상은 없습니다.

3.5. 총 등기부채권액

등기부 채권 총액은 738,308,850원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 상권 특성

본건이 위치한 동부산관광단지는 부산을 대표하는 관광 및 쇼핑 복합 단지로, 롯데 프리미엄 아울렛, 롯데월드 어드벤처 부산, 국립부산과학관 등 대규모 집객 시설이 다수 조성되어 있습니다. 이로 인해 풍부한 유동인구와 잠재 고객층을 확보하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장 상 주 용도는 자동차 관련 시설, 제2종 근린생활시설(일반음식점), 판매시설(상점) 등 다양하게 기재되어 있습니다. 공부상으로는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 감정평가 당시에는 공실 상태였으며, 일부는 음식점, 일부는 공실로 탐문 조사되었습니다.

4.3. 경쟁 환경

주변에 유사한 상업 시설 및 관광 관련 시설이 다수 분포하고 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다. 하지만 대형 집객 시설과의 근접성은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인프라

* 쇼핑: 롯데 프리미엄 아울렛, 롯데마트, 이케아 등 대규모 쇼핑 시설 인접.

* 문화/여가: 롯데월드 어드벤처 부산, 국립부산과학관, 해동 용궁사, 스카이라인 루지 등 다양한 관광 및 레저 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 오시리아역(동해선) 이용 가능하며, 시내버스 정류장 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 환경

동부산관광단지 내에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 해안과 인접해 있어 오션뷰 조망이 가능한 곳도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

등기부상 오시리아 스타테라스관리단의 가압류 기입등기가 확인되어, 미납된 관리비가 존재할 가능성이 높습니다. 낙찰자는 해당 관리비 부담 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공실 위험

감정평가 당시 공실 상태였던 점을 고려할 때, 공실이 장기화될 위험이 있습니다. 임차인 확보 및 수익률 관리에 대한 면밀한 계획이 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 부동산 경매 물건과는 다른 특수성이 있을 수 있습니다. 매각 조건 및 절차를 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

6.4. 상가 시장 변동성

관광단지 내 상가로서 관광객 수요에 큰 영향을 받을 수 있으며, 지역 상권의 변동성에 따른 수익성 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 관광 및 상업 중심지인 동부산관광단지 내에 위치하여 롯데 프리미엄 아울렛, 롯데월드 등 대형 집객 시설과 인접해 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 넓은 면적의 상가로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 미래 가치 상승 잠재력도 기대됩니다.

하지만 감정평가 시 공실 상태였던 점, 관리비 미납 관련 가압류 등기 사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점은 매우 뛰어나지만, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 및 분석을 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 동부산관광단지 내 롯데월드, 롯데프리미엄아울렛 등 대형 시설 인접으로 풍부한 유동인구 확보 가능.

* 미래 가치: 지속적으로 개발되는 동부산관광단지의 성장 잠재력과 함께 가치 상승 기대.

* 넓은 면적: 80.50㎡(약 24.35평)의 넓은 면적으로 다양한 업종의 사업 가능성 보유.

* 교통 접근성: 동부산IC 및 오시리아역 인접으로 교통 편리.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 건의 현재 임대 현황, 향후 예상 임대 수익률, 주변 상권의 실질적인 시세, 그리고 잠재적 리스크(미납 관리비, 공실 위험 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않아도 됩니다. 감정가 792,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

정확한 예상 입찰가 제시를 위해서는 현장 답사를 통한 임차 수요 조사, 인근 상가 임대 시세 비교 분석, 그리고 미납 관리비 및 기타 발생 가능 비용에 대한 정확한 확인이 선행되어야 합니다. 통상적으로 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 경우가 많으나, 본 건의 특수성을 고려하여 면밀한 자체 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.