나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109963 [2] 부산광역시 남구 대연동 917-1 목화베스트빌라 지하층102호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109963 [2] 부산광역시 남구 대연동 917-1 목화베스트빌라 지하층102호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경109963
• 주소: 부산광역시 남구 천제등로 56, 지하층102호 (대연동,목화베스트빌라)
• 감정가: 110,000,000원
• 최저가: 37,730,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부산동부지원 경매7계 2024타경109963 | 소재지: 부산광역시 남구 천제등로 56, 지하층102호 (대연동,목화베스트빌라) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 37,730,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

경매 사건번호는 부산동부지원 2024타경109963 (2)이며, 부동산임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 이OO으로 동일하고 채권자는 문OOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건의 소재지는 부산광역시 남구 대연동 917-1 목화베스트빌라 지하층102호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이며, 감정가는 110,000,000원입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 48.39㎡ (약 14.64평)이고, 건물 면적은 125.94㎡ (약 38.09평)입니다. 토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산공업고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거 및 근린생활시설 혼합 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 못골역이 소재하여 대중교통 사정은 비교적 양호합니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용 계획

토지는 인접지와 등고평탄한 가장형이며, 북측 노폭 약 6미터, 동측 노폭 약 15미터의 도로와 각각 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속합니다.

3. 물건 분석 및 현장 정보

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 지하층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이나, 감정평가서 기준시점 현재 인테리어 자재 등 잡자재가 방치되어 있어 사실상 창고와 같은 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (기호 2번 물건에 해당)

3.2. 설비 및 기타 사항

공동 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자가 동일하므로 명도 과정에서 대항력 있는 임차인으로 인한 추가적인 권리상의 복잡한 문제는 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

4.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 따라서, 낙찰 후 명도 시점에 실제 점유자가 있을 경우, 점유자 분석 및 명도협상 절차를 진행해야 합니다. 다만, 현황상 잡자재가 방치된 공실 상태로 보아 실제 거주 임차인이 있을 가능성은 낮을 수 있으나 반드시 확인이 필요합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 주변 환경

본건의 용도지역이 제2종일반주거지역이므로 상권의 중심은 주거 수요를 기반으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성은 양호한 것으로 보입니다.

5.2. 혐오 시설

주변 환경 분석 결과, 아파트 및 주택이 혼재된 일반 주거 지역의 성격이 강하며, 보고서 작성 시점 기준으로 주변에 현저하게 기피할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 지상 및 지하층 환경을 면밀히 재확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태의 불일치

공부상 근린생활시설임에도 불구하고, 현재 인테리어 자재 등 잡자재가 방치되어 있어 낙찰자가 사용할 용도로 변경하려면 내부 철거 및 대대적인 수리, 청소 비용이 발생합니다.

6.2. 지하층의 특성

지하층은 용도 제한(예: 노래방, 주점 등 일부 업종의 시설 기준 제한)이 있을 수 있으며, 습도 및 채광, 환기 등 환경적 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 미확인 임대차

임대차 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 점유자를 만나 명도 기간이 길어질 수 있는 리스크가 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 내 역세권(못골역)과 인접한 제2종일반주거지역에 위치한 지하층 근린생활시설입니다. 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 충분한 투자 가치가 있으나, 현재 방치된 상태이므로 내부 정비 비용 및 지하층 운영의 한계를 고려한 명확한 사용 계획(창고, 스튜디오, 사무실 등) 수립이 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산도시철도 2호선 못골역과 인접하고 시내버스 정류장이 가까워 접근성이 우수합니다.

저렴한 진입 가격: 지하층 근린생활시설의 특성상 낮은 감정가로 책정되어 있어, 추후 유찰될 경우 비교적 저렴한 가격에 투자할 수 있는 기회가 있습니다.

명도 용이성: 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 가능성이 높으며, 현황상 '잡자재 방치' 상태이므로 복잡한 임차인의 권리 문제는 없을 것으로 예상되어 명도 과정이 비교적 단순할 수 있습니다. (현장 확인 필요)

법원 정보

부산동부지원 경매7계