나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109574 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층1104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광단지내 소재 롯데프리미엄아울렛
동부산점 동측 인근에 위치하며 주위는 동부산관광단지내 대규모 아울렛,
근린생활시설 및 상업용나지, 테마파크, 임야지대등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 제반교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 평지붕 지하1층 지상11층 건물내 11층 1104호등으로서
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리등
내 벽 : 몰탈위 페인트등
창 호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

공부상 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재는 기호1은 음식점, 기호2는
공실상태인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

전체 건물에는 급배수 및 위생설비, 에스컬레이터, 엘리베이터, 공동소화전,
화재탐지설비, 주차장설비등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로, 북동측으로 소로, 남동측 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-12-27)(접합),
주차장(2016-03-16), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-16)(접합), 관광단지
<관광진흥법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717번지, 스타테라스 11층 1104호에 소재한 근린상가 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다. 사건번호 2024타경109574(1)로 진행되는 본 물건의 감정가는 597,000,000원입니다. 토지 면적은 10.19㎡(약 3.08평)이며, 건물 면적은 60.63㎡(약 18.34평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 이는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경109574 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층 1104호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 597,000,000원

토지 면적: 10.19㎡ (약 3.08평)

건물 면적: 60.63㎡ (약 18.34평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광단지 내에 위치하며, 롯데 프리미엄 아울렛 동부산점 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 동부산관광단지 내 대규모 아울렛, 근린생활시설, 상업용 나지, 테마파크, 임야 등으로 형성되어 있어 관광 및 상업 활동에 유리한 입지입니다. 또한, 오시리아 관광단지는 롯데월드 어드벤처 부산, 스카이라인 루지 등 대형 집객 시설들이 지속적으로 개발 및 운영되고 있어 향후 관광객 유입 증가가 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 02월 10일 접수된 경남은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부 요약에 명시된 '지상권'이며, 현재 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 샤브쌈주머니

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 주식회사일구팔칠컴퍼니

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-14

배당신고일자: 2024-11-07

대항력: 없음

비고:

본 건에는 임차인으로 샤브쌈주머니와 주식회사일구팔칠컴퍼니가 존재하나, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 총 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리인 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리가 지상권 외에는 현재까지 파악된 사항은 없습니다. 임차인들도 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 동부산관광단지는 롯데프리미엄아울렛, 롯데월드 어드벤처 부산, 아쿠아월드, 스카이라인 루지 등 다수의 대규모 관광 및 쇼핑 시설이 집약된 지역입니다. 이는 풍부한 배후 수요와 유동인구를 확보할 수 있는 잠재력을 제공합니다. 또한, 인근에 다양한 근린생활시설과 상업용지가 개발될 예정이거나 조성되어 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 잠재 상권 특성

향후 동부산관광단지의 지속적인 개발과 관광객 유입 증가로 인해 본 물건이 속한 스타테라스 상업시설의 가치 상승이 기대됩니다. 특히, 숙박, 식음료, 판매 등 다양한 업종이 입점하여 시너지 효과를 창출할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에는 롯데 프리미엄 아울렛, 이케아 등 대형 쇼핑 시설이 있으며, 아난티 코브, 국립부산과학관, 해동용궁사 등 관광 명소가 인접해 있습니다. 또한, 차로 5분 거리에 송정해수욕장이 있어 해양 레저 활동도 즐길 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

부산 기장군 일대에는 명례일반산업단지 내 지하화 소각장 건립 관련 논의가 있었던 것으로 파악됩니다. 그러나 해당 시설들은 본 물건지인 동부산관광단지/스타테라스와는 지리적으로 분리되어 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다. 현재까지 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

감정평가서상 건물 이용 상태에서 기호1(본건 1104호로 추정)은 음식점으로 이용 중이나, 기호2는 공실 상태로 탐문 조사되었습니다 [cite: Provided Text]. 이는 향후 공실 리스크 또는 임차인 확보의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 권리 리스크

말소기준권리보다 늦은 권리들은 소멸되지만, 명확하게 파악되지 않은 '지상권' 등은 매수인이 인수할 수 있는 권리가 될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

관광단지 개발의 성공 여부 및 지역 경기 변동성에 따른 상권의 민감도가 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 기장군 동부산관광단지 내 핵심 입지에 위치한 상업시설로, 롯데 프리미엄 아울렛, 롯데월드 어드벤처 등 대형 집객 시설과의 인접성이 매우 뛰어납니다. 이는 향후 관광객 증가에 따른 상권 활성화 및 임대 수요 증가로 이어질 가능성이 높습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 일부 공실 상태인 점과 지상권 등 미확인 권리 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 동부산 최대 관광 및 쇼핑 허브인 오시리아 관광단지 내 위치

* 뛰어난 집객 시설 인접: 롯데 아울렛, 롯데월드 등 연간 수백만 명의 관광객 예상

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인 없음, 인수되는 보증금 없음 (0원)

* 미래 가치: 지속적인 관광단지 개발 및 확장으로 인한 상권 활성화 기대

* 편리한 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 이용 용이

9. 예상 입찰가

감정가: 597,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

상기 물건 정보 및 현장 조사를 토대로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 접근 시 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 감정가 597,000,000원을 기준으로 80%인 477,600,000원에서 90%인 537,300,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 개별적인 투자 전략 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.