나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109574 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층1104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경109574 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 11층1104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경109574
• 주소: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 11층1104호 (스타테라스)
• 감정가: 597,000,000원
• 최저가: 204,771,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부산동부지원 경매7계 2024타경109574 | 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 11층1104호 (스타테라스) | 감정가: 597,000,000원 | 최저가: 204,771,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광단지 내에 소재하는 근린생활시설(상가)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 현재 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며, 탐문 조사 결과 기호1은 음식점으로 이용 중이고 기호2는 공실 상태인 것으로 확인됩니다.

본건은 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 지하1층 지상11층 건물 중 11층에 위치하고 있습니다.

감정가는 597,000,000원이며, 특이사항으로는 유동화물건이라는 점이 있습니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 면적은 다음과 같습니다.

토지면적은 10.19㎡ (약 3.08평)이며, 토지 지분율은 1019.22입니다.

건물면적은 60.63㎡ (약 18.34평)이며, 건물 지분율은 6063입니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡으로, 별도의 법정지상권 또는 철거 리스크는 없습니다.

2. 컨설팅 분석

2.1. 입지 조건

본건은 동부산관광단지 내 핵심 상업지구에 위치하며, 주위에는 대규모 아울렛(롯데프리미엄아울렛 동부산점 동측 인근), 근린생활시설, 테마파크(롯데월드 어드벤처 부산) 등 대형 집객시설이 밀집된 지역입니다.

교통 환경은 차량 접근이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 조건은 북서측으로 대로(폭 25m-30m), 북동측으로 소로, 남동측으로 중로(폭 15m-20m)에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역이지만 지구단위계획구역, 관광단지(관광진흥법)로 지정되어 있어 개발 밀도가 높고 상업성이 확보된 지역입니다.

2.2. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(권OO)와 소유자(권OO)가 동일한 상태입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로, 건물과 토지의 소유권이 함께 이전되므로 토지 이용에 관한 법정지상권 등의 권리상 복잡성은 없습니다.

등기부상 권리관계는 별도 확인이 필요하나, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸되므로, 입찰자는 임차인 유무 및 대항력 여부만 철저히 확인하면 됩니다.

특이사항으로 유동화물건이라는 점은 채권자가 유동화전문회사일 가능성이 높음을 의미하며, 이는 일반 경매 물건과 크게 다르지 않지만 채권 관리가 철저할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건은 오시리아 관광단지 내에서도 핵심 시설인 롯데프리미엄아울렛, 롯데월드 어드벤처 부산, 아쿠아월드 등 대형 집객 시설의 중심에 위치하여 높은 유동 인구를 기대할 수 있는 입지입니다.

주변에 국립부산과학관, 아난티코브, 해동 용궁사 등이 있어 연간 1,000만 명 이상의 관광객 유입이 예상되는 지역입니다.

건물 11층에 위치하며 공부상 용도는 일반음식점이며, 현재 일부는 실제 음식점으로 이용 중이나 일부는 공실 상태로 확인됩니다.

11층은 루프탑 테라스를 통해 테마파크 및 바다 조망권(루프탑 조망권)을 확보할 수 있다는 잠재적 장점이 있습니다.

다만, 11층이라는 고층 상가라는 점을 고려하여 업종 선정 시 조망 및 테마를 활용한 F&B 업종(레스토랑, 루프탑 카페 등)을 고려해야 하며, 공실 상태인 호실에 대한 빠른 임대 전략이 필요합니다.

2.4. 생활 정보

건물의 주요 설비로는 급배수 및 위생 설비, 에스컬레이터, 엘리베이터, 공동소화전, 화재탐지설비 등이 완비되어 있어 상업 시설 운영에 필요한 기본적인 인프라는 갖추고 있습니다.

차량으로 방문하는 고객 편의를 위해 대형 주차장 설비가 되어 있어 고객 접근성이 용이합니다.

2.5. 잠재적 리스크

현재 기호2(탐문조사 공실 추정 호실)가 공실 상태로 확인되므로, 낙찰 후 명도 진행과 동시에 임차인 모집을 위한 노력이 필요하며, 이 기간 동안의 기회비용 및 관리비 납부 리스크가 존재합니다.

임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 입찰 전 현장 조사 및 임차인 현황 조사를 통해 실제 임차인의 유무, 대항력 여부, 예상 명도 기간 등을 철저히 파악해야 합니다.

관광단지 상권 특성상 계절적 요인 및 주변 앵커시설의 영업 상황에 따라 매출 변동성이 높을 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 동부산 오시리아 관광단지의 핵심 입지에 위치한 근린생활시설로, 고층(11층)이라는 특징을 가집니다.

대규모 유동인구 유입이 예상되는 관광특구 내 상가이므로 장기적인 관점에서 상권 활성화에 대한 기대감이 높습니다.

다만, 고층 상가의 공실 리스크와 임대차 관계 미확인에 대한 명확한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

감정가 기준 합리적인 선에서 낙찰받는다면, 향후 오시리아 관광단지의 완성도에 따라 자산 가치 상승 및 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

2.7. 투자 포인트

최고의 입지: 롯데월드, 아울렛, 아쿠아월드 등 대형 앵커시설 사이에 위치한 핵심 상업 지구입니다.

교통 편리성: 대로변에 접하고 대형 주차장이 완비되어 있어 고객 접근성이 매우 우수합니다.

희소성 높은 조망권: 11층 루프탑 테라스 조망권을 활용한 특색 있는 업종으로 차별화된 운영 전략이 가능합니다.

용도 활용성: 일반음식점으로의 활용이 가능하며, 상권 특성상 다양한 외식업 및 서비스업종으로의 전환도 고려할 수 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계