나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10477 [2] 경상북도 경주시 외동읍 문산리 70 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10477 [2] 경상북도 경주시 외동읍 문산리 70 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경10477
• 주소: 경상북도 경주시 외동읍 모화문산길 72-41
• 용도: 단독주택

경주지원 경매3계 2025타경10477 | 소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화문산길 72-41 | 감정가: 109,576,800원 | 최저가: 37,585,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10477 (2)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 문산리 70

용도: 단독주택

감정가: 109,576,800원

토지면적: 357.02㎡ (약 108.04평)

건물면적: 54.00㎡ (약 16.33평)

건물 제시외면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 박OO

특이사항: 분묘기지권, 공유물분할경매

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 실제 건물 일부는 문산리 71번지 위 소재함.

3. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 외동읍 문산리에 소재하며, '문산1리마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 지대입니다. 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 경주시 외동읍 일대는 산업단지 개발이 활발히 이루어지면서 변화하고 있으며, 이는 지역 발전과 인구 유입의 동력이 되고 있습니다. 본건 토지는 기호 1)이 전으로 이용 중인 부정형의 토지이며, 기호 2)는 주거용 건부지로 이용 중인 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다. 기호 1) 토지는 지적도상 맹지인 반면, 기호 2) 토지는 본건 남동측으로 폭 약 2.5미터의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획 상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 장애물제한표면구역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 소유자, 채무자, 채권자가 박OO으로 동일인으로 확인됩니다. 이는 공유자 간의 분할 협의가 원활하지 않아 경매를 통해 소유권이 정리되는 경우임을 시사합니다. 특이사항으로는 분묘기지권이 설정되어 있어, 해당 분묘에 대한 권리 관계 및 관리가 필요할 수 있습니다. 또한, 실제 건물 일부가 인접지인 문산리 71번지 위에 소재하는 문제가 확인되었습니다. 본건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 합니다. 일괄매각으로 토지 및 건물, 제시외 건물까지 포함하여 매각됩니다.

1.4. 상권분석

외동읍 문산리는 전통적으로 농촌 지역의 특성을 지니고 있으나, 주변 산업단지 개발로 인해 점차 지역 상권이 활기를 띠고 있습니다. 특히, 인근 산업단지 개발과 관련하여 농협하나로마트, 읍사무소, 관공서, 편의시설 등이 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다. 산업단지 조성으로 인한 인구 유입 및 소비 증가는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으며, 이는 부동산 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다. 다만, 본건 자체의 위치는 농경지 및 주택 지역에 속해 있어 직접적인 상업 활동보다는 배후 주거 지원 기능이 강하다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 소재한 경주시 외동읍 문산리는 농촌의 한적한 분위기와 함께 점차 개발이 진행되고 있는 지역입니다. 농경지와 주택이 어우러진 환경 속에서 전원생활을 누릴 수 있는 여건을 갖추고 있습니다. 더불어, 인근의 산업단지 개발로 인해 기본적인 편의시설 및 행정기관 접근성이 개선되고 있어 생활 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다. 또한, 외동읍은 농촌 공간 정비 사업 등을 통해 주거 환경 개선 및 지역 균형 발전을 도모하고 있어, 향후 정주 여건이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 건물 일부가 인접지(문산리 71번지)에 소재하는 문제로 인해 향후 경계 분쟁이나 철거, 이설 등의 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 둘째, 분묘기지권이 설정되어 있어 해당 분묘의 소유권자 또는 연고자와의 마찰이 발생할 수 있으며, 이는 재산권 행사나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 셋째, 공유물분할 경매라는 특성상, 경매 이후에도 공유자 간의 이해관계 조정이 필요할 수 있습니다. 넷째, 기호 1) 토지가 맹지라는 점은 토지 이용 및 접근에 제약을 줄 수 있습니다. 마지막으로, 외동읍 일대는 산업단지 개발이 활발한 지역으로, 문산2일반산업단지 등 여러 산업단지가 위치해 있습니다. 이러한 산업 시설들의 입지에 따라 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향이나, 기타 혐오시설의 존재 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 확인을 통해 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주시 외동읍 문산리의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 점, 건물 일부가 인접지에 소재하는 점, 분묘기지권이 존재하는 점 등 여러 복합적인 권리 및 물적 사항을 내포하고 있습니다. 하지만 주변 지역의 지속적인 산업단지 개발과 정부의 농촌 공간 정비 사업 추진 등은 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 이러한 장단점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 철저한 권리 분석과 현장 확인, 그리고 발생 가능한 리스크에 대한 대비책 마련이 선행된다면, 재매각을 통한 저가 매수 기회를 노릴 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

첫째, 재매각 물건으로 최저 매각가율(20% 보증금)을 고려했을 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 경주시 외동읍은 산업단지 개발로 인해 지속적으로 발전 가능성이 높은 지역으로, 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

셋째, 농촌 지역의 토지로서, 잠재적인 전원생활 또는 주말농장 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

넷째, 본건의 각종 권리 및 물적 하자를 충분히 인지하고, 법적 절차를 통해 해결 또는 관리할 수 있다면, 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매3계