나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1097 [1] 경상북도 문경시 동로면 간송리 328-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호4): 본건은 경상북도 문경시 산북면 내화리 소재 "화장마을" 남측에 위치하며, 부근
일대는 농가주택 및 농경지, 주변 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 지방도변에 위치하여, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 3∼4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호4): 계획관리지역,가축사육제한구역(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5): 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건 농기계창고 및 농가주택으로서,
- 외벽 : 치장벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감
- 바닥 : 콘크리트바닥미장, 장판지 및 타일 등 마감
- 창호 : 목재 및 새시 이중창 등.

이용상태

- 1층 : 창고시설 등.
- 2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 건물옥상에 태양열전기시설, 심야전기보일러설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로서 제시외 건물 ㉠∼㉢ 이 소재함.
별첨 "지적 및 건물개황도 및 사진" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

기호1),2): 경상북도 문경시 동로면 간송리 소재 "솝들마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근
일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 토지의 개황

본건은 대체로 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서 공업용건물의 부지로 이용중임.

2) 교통상황 및 도로상태

본건은 남동측으로 왕복 2차선 포장도로(국도59호선)에 접하고 있어, 제반 교통사정은
보통임.

3) 도시계획 및 공법상 제한상태

기호1); 계획관리지역,소로2류(폭 8m-10m)(2010-10-16)(소로2-2호선(국도59호선))(접합)
,가축사육제한구역(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역
(2023-10-16)<도로법>.

기호2); 계획관리지역,가축사육제한구역(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한법률>임.

건물의 구조 및 현상

기호3) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층건 공장으로서,

- 벽체 : 판넬 마감.
- 내벽 : 우레탄 판넬 및 2층 부분은 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 바닥 : 칼라하드너, 아스타일, 장판지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.
- 설비내역 : 위생 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 저온창고설비 등이 되어 있음.
- 이용상태 : 1층 - 공장, 2층 - 식당 등

부속건물 : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 3층건 공장으로서,

- 벽체 : 사이딩판넬 등 마감.
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 내장타일 등 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일, 바닥 내장석 등 마감.
- 창호 : 새시창임.
- 설비내역 : 위생 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.
- 이용상태 : 1층 - 사무실, 2.3층 - 기숙사

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 식품가공 생산설비 및 부대설비로서 외관상 보통으로 정상가동 여부는
미상임.

공작물의 현상

공작물의 관리상태는 보통임.

기타참고사항

- 임대관계는 미상임.
- 본건 지상에 소재하는 화단 및 일부 건물부속 공작물은 공장에 포함하여 평가였으며, 제시
외 건물은 개략적으로 실측한 후 그 구조, 용재, 시공정도 및 관리상태와 현상 등을 참작
하여, 관찰감가에 의한 원가법으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

경매 사건번호는 상주지원 2024타경1097 (1)이며, 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 점촌농업협동조합입니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

경상북도 문경시 동로면 간송리 328-1번지입니다.

1.2. 2. 용도

본 건의 주된 용도는 공장입니다.

1.2. 3. 감정가

감정평가액은 1,042,291,120원입니다.

1.2. 4. 면적

토지 면적은 2738.00㎡ (약 828.25평)이며, 건물 면적은 1566.02㎡ (약 473.74평)입니다. 제시외 건물 면적은 304.10㎡로, 토지와 건물 일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 문경시 동로면 간송리 소재 "솝들마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 또한, 기호4 토지의 경우 "화장마을" 남측에 위치하며 농가주택 및 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로(국도59호선)에 접하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다. 지방도변에 위치하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전축종제한구역)에 해당하며, 일부 토지는 소로2류(폭 8m-10m) 접도구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 점촌농업협동조합의 근저당권(을10, 금672,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 제시외 건물도 포함하여 일괄매각됩니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 더싱싱영농조합법인 (대표 박원근)

보증금 0원, 차임 월 500,000원, 2015년 4월 24일 사업자 등록. 대항력이 있습니다.

보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있으므로, 인수 또는 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 2. 이경림

보증금 2,000,000원, 차임 0원, 2022년 2월 3일 전입. 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 이경림 씨의 보증금 200만원은 경매 절차에서 배당받거나 미회수될 수 있습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부 상 채권 총액은 767,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 사업 환경

본건은 공장 용도로 활용되고 있으며, 주변이 농경지 및 임야와 단독주택 등으로 형성된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 국도59호선에 인접하여 물류 이동 및 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 활용 가능성

기존 공장 시설 및 농가주택 등으로 활용된 이력이 있어, 해당 업종 또는 관련 제조업, 물류 창고 등으로의 전환 또는 재활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 특성

문경시 동로면은 전형적인 농촌 지역의 특성을 보이며, 국도 및 지방도를 통해 시내 접근이 가능합니다. 공장 외 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

더싱싱영농조합법인 대표 박원근 씨는 대항력이 있으나 보증금이 0원입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 임차인이 재산권 행사를 지속하려 할 경우 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 제시외 부분이 포함되어 있으므로, 실제 현황 조사 시 면적 및 상태 확인이 필요합니다. 또한, 감정평가서상 기계기구의 정상 가동 여부는 미상으로 표시되어 있으므로, 설비 및 기계 상태는 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 문경시 동로면 소재의 공장 용지로서, 비교적 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 10.4억원 수준이며, 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 명확한 확인 및 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 공장 용도로 적합한 넓은 대지와 건물 면적 보유

* 국도 인접으로 물류 이동 및 접근성 우수

* 일괄매각으로 토지와 건물 일체를 취득 가능

* 계획관리지역으로 향후 토지 활용도 증대 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,042,291,120원으로, 등기부 채권 총액은 767,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서, 투자자는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 주변 시세, 명도 난이도, 그리고 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 건물 상태 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로는 총 채권액 이상의 가치를 가지는지, 추가적인 수익 창출 가능성 등을 면밀히 검토하여 결정하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.