나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1090 [3] 충청남도 서산시 고북면 사기리 451-5 동물 및 식물 관련시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1090 [3] 충청남도 서산시 고북면 사기리 451-5 동물 및 식물 관련시설 경매

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서산지원 경매5계 2024타경1090 | 소재지: 충청남도 서산시 고북면 사기리 451-5 | 감정가: 889,307,160원 | 최저가: 305,033,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 보고서: 충남 서산시 고북면 축사 및 농지

1.1. 기본 정보 및 매각 개요

사건번호: 서산지원 2024타경1090 (3)

소재지: 충청남도 서산시 고북면 사기리 451-5 외

용도: 동물 및 식물 관련시설 (현황: 축사)

감정가: 889,307,160원

토지면적: 4,495.00㎡ (약 1,359.80평)

건물면적: 5,348.08㎡ (약 1,617.79평)

제시외 건물면적: 894.50㎡ (약 270.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 및 관정 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 한OOOOOOOOOOOOOO

채권자: 평OOOOOOOO

1.2. 특이 및 주의 사항

본 건은 토지와 건물 일괄 매각 건입니다.

핵심 주의 사항은 두 가지입니다. 첫째, 건물 내부에 사육 중인 "소"에 대해 유치권 행사를 알리는 표지가 설치되어 있다는 점입니다. 이는 명도 시 복잡한 법적 및 실질적 문제를 야기할 수 있습니다.

둘째, 농지취득자격증명원(농취증)이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 목록 5 토지는 지목은 답(沓)이나 현황은 목장용지로 사용 중이며, 관외 경작자 등의 경우 농지심의위원회 심의가 필요할 수 있으므로, 입찰 전 관할 관청에 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장상 용도는 종묘배양시설이나, 현황은 축사로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 분석

본건은 서산시 고북면 소재로, 고북면 행정복지센터 및 간월호에서 원거리에 위치하며, 사기리 마을회관 인근의 농경지대에 소재합니다.

주위 환경은 경지 정리된 농경지, 임야, 주택, 축사 및 태양광 발전설비 등이 혼재하는 전형적인 농경지대입니다.

교통 상황은 동측 원거리에 국도 29호선이 통과하고 버스정류장이 소재하나, 거리 및 운행 주기를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.

토지 이용 현황은 기호(5)가 등고 평탄한 부정형의 축사부지(현황 목장용지)로 이용 중이며, 나머지 토지(답)는 맹지이거나 폭 약 4m 정도의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 용도 및 이용 제한 사항

토지 기호(2-5)는 농림지역 및 농업진흥구역에 해당하며, 가축사육제한구역(1,000m 일부 제한: 돼지/개/닭/오리/메추리 불가) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 타 용도로의 전용이나 증축 시 제약이 될 수 있음을 의미합니다.

3.2. 유치권 관련 분석

건물 내부 '소'에 대한 유치권 행사 표지가 설치되어 있어 명도에 난항이 예상됩니다. 유치권의 성립 여부, 피보전채권의 범위, 그리고 동산(소)에 대한 권리 관계를 면밀히 분석해야 하며, 낙찰자는 가축의 처리 및 점유 이전 등에 대해 복잡한 법적/실질적 협상 및 소송 비용을 부담할 가능성이 높습니다.

3.3. 농지취득자격증명 분석

목록 5 토지는 지목과 현황이 불일치(답 -> 목장용지)하며, 농지취득자격증명이 필수입니다. 관할 관청의 사실조회 회신 결과, 관외 경작자의 경우 심의가 필요할 수 있다는 점은 매수인의 자격 요건을 매우 까다롭게 만듭니다. 농업인이 아닌 일반 투자자의 경우 취득이 사실상 어려울 수 있으며, 농업 법인 또는 축산업 종사자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (농업 시설 환경)

본 건은 상업 시설이 아닌 축사 및 농지이므로 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 다만, 주변에 축사 및 농경지가 다수 분포하고 있어, 축산 관련 인프라(사료 공급, 가축 병원 등) 접근성은 무난할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보

가장 가까운 행정기관인 고북면 행정복지센터까지의 거리가 있으며, 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적인 지역입니다. 주변은 농경지대이므로 정주 여건보다는 농축산 활동에 초점을 맞추어야 합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오 시설 포함)

감정평가서상 주변에는 기존 축사 및 태양광 발전설비가 산재하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 소음 영향이 있을 수 있습니다. 본 건 자체가 현황 축사이므로, 주변 환경에 대한 추가적인 혐오 시설 존재 여부는 현장 조사가 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 유치권과 농취증 관련 문제에 집중됩니다.

1. 유치권 리스크: 소에 대한 유치권은 건물 명도뿐만 아니라 동산 처리까지 연결된 복잡한 문제입니다. 유치권 부존재 소송 및 별도의 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 농취증 리스크: 농지심의위원회 심의 필요 가능성으로 인해 농업 관련 자격이 미비한 일반 투자자는 보증금 몰수 위험이 매우 높습니다. 자격 요건을 완벽하게 갖춘 입찰자만이 접근해야 합니다.

3. 용도 불일치 리스크: 건축물대장상 종묘배양시설과 현황 축사 간의 용도 불일치는 향후 인허가, 유지 보수, 대출 등에 있어 제약이 될 수 있습니다. 현황 이용 상태에 맞도록 양성화 작업(용도 변경) 필요성이 제기될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 대규모 토지(약 1,359평)와 건물(약 1,617평)을 일괄 매각하는 축사 및 농지입니다. 감정가 대비 면적이 크고, 현황 축사로 이용 중이므로 즉각적인 축산 활동을 희망하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 대규모 축산 시설 확보: 총 3,000평에 육박하는 토지 및 건물 면적으로, 대규모 축산 운영을 위한 기반 시설을 비교적 저렴하게 확보할 기회입니다.

2. 기반 시설 구축 완료: 관정, 급수, 전기설비 등이 이미 되어 있어 초기 투자 비용 절감 효과가 있습니다.

3. 토지의 이용도: 지목상 답(沓)이 축사 부지(목장용지)로 현황 이용 중이므로, 해당 용도의 지속적인 사용을 목적으로 하는 축산 법인이나 전문가에게 적합합니다.

결론적으로, 본 건은 고도의 권리 분석 능력과 유치권 및 농취증 해결을 위한 실질적 자금 및 계획을 갖춘 축산 관련 사업자에게 한정된 투자 기회로 판단됩니다. 일반적인 부동산 투자자에게는 권리상 리스크가 매우 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

서산지원 경매5계