나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1090 [1] 충청남도 서산시 고북면 사기리 400 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1090 [1] 충청남도 서산시 고북면 사기리 400 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경1090 | 소재지: 충청남도 서산시 고북면 사기리 400 | 감정가: 54,538,000원 | 최저가: 18,707,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경1090 (1)

소재지: 충청남도 서산시 고북면 사기리 400 일원

용도 및 현황: 답, 잡종지, 축사부지 등으로 사용 중 (지목은 '답')

토지면적: 2479.00㎡ (약 750.1평)

감정가: 54,538,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 주의 및 특이사항

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수. 미제출 시 매수보증금 몰수되므로 입찰 전 철저한 준비가 필요함.

특이사항: 본건 건물 내부에 사육 중인 "소"에 대한 유치권 행사 중임을 알리는 표지가 설치되어 있음. 이는 매수인이 해결해야 할 중요한 잠재적 리스크임.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 고북면 소재 고북면 행정복지센터 남서측 원거리, 간월호 동측 원거리에 위치함. 주변은 경리정리된 농경지, 임야, 주택, 축사 및 태양광 발전설비 등이 산재하는 농경지대임.

2.2. 교통 및 접근성

교통상황: 동측 원거리에 국도 29호선이 통과하고 근거리에 버스정류장이 소재하나, 정류장까지의 거리 및 운행주기 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 지역임.

도로접근성: 기호(1-3) 토지는 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능함. 기호(4, 5)는 폭 약 4미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능함. 맹지 상태인 필지에 대한 통행권 확보 방안을 면밀히 검토해야 함.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

채권자: 평OOOOOOOO

소유자/채무자: 한OOOOOOOOOOOOOO

경매 형태: 부동산 임의경매로 진행되며, 별도의 권리상 하자는 보고서에 명시된 유치권 외에는 현재 정보만으로는 확인되지 않음. 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 입찰 전 추가 확인이 필요함.

3.2. 인수 권리 및 유의사항

농지취득자격증명: 기호(1, 2, 3)은 현재 '답' 상태이며, 토지이용계획상 생산관리지역/농림지역 내 농업진흥구역에 해당하므로 농취증 발급이 필수적임. 현황(잡종지, 축사부지)과 지목이 다른 경우도 있어, 서산시청에 사전 문의하여 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 함.

유치권: 건물(축사) 내 "소"에 대한 유치권 행사 중 표지가 있으나, 유치권의 법적 성립 여부와 피담보채권액은 현장 조사 및 관련 서류를 통해 별도로 확인하고 그 해결 방안을 수립해야 함. 토지 매각이므로 건물은 매각 대상이 아니며, 법정지상권 성립 여부가 중요하게 작용할 수 있음.

4. 토지이용계획 및 제한상태

4.1. 토지이용계획 및 제한

기호(1): 생산관리지역. 가축사육제한구역(300m일부제한: 젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

기호(2-5): 농림지역. 가축사육제한구역(1,000m일부제한: 돼지/개/닭/오리/메추리 불가) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 농업진흥구역임.

4.2. 지목과 현황의 차이

기호(4, 5)의 지목은 '답'이나, 현황은 각각 '잡종지' 및 '축사부지(목장용지)'로 이용 중임. 이는 농지법 위반 소지가 있을 수 있으므로, 낙찰 후 원상회복 의무나 이행강제금 부과 가능성을 염두에 두어야 함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 및 제시외 물건 리스크

본건은 토지 매각 건이며, 지상에 제시외 건물(축사) 및 관정 등이 소재함. 축사에 대한 법정지상권 성립 여부를 판단해야 하며, 만약 성립할 경우 토지 이용에 제약이 생김. 불성립 시에는 건물 철거 및 부당이득 반환 청구 소송을 고려해야 하므로, 명도 난이도가 높을 수 있음.

5.2. 환경 및 규제 리스크

군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 소음 피해를 고려해야 하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 추가적인 개발이나 확장에는 제약이 따름.

5.3. 유치권 리스크

건물 내 소에 대한 유치권 관련 표지가 존재하며, 이는 명도 시 복잡한 법적 분쟁을 야기할 수 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 농업용 토지이나, 농림지역과 생산관리지역이 혼재되어 있고, 지목과 현황이 불일치하며(답 -> 축사부지, 잡종지), 맹지 필지가 포함되어 있어 토지 이용에 어려움이 예상됨. 특히 농취증 문제, 유치권 문제, 그리고 법정지상권 문제를 모두 해결해야 하는 고난이도 물건임. 따라서, 충분한 법률 및 행정 검토가 선행되어야 하며, 초보 투자자에게는 적합하지 않음.

6.2. 투자 포인트

현황 축사 부지 이용: 축산 관련 종사자나 시설 인수를 고려하는 투자자에게는 기존 시설(제시외 건물)을 활용할 수 있는 기회가 될 수 있음. 단, 법정지상권 및 유치권 해결이 전제되어야 함.

대형 면적 확보: 750평이 넘는 넓은 면적을 상대적으로 낮은 감정가로 확보할 수 있는 기회이며, 장기적으로 토지 가치 상승을 기대할 수 있음.

6.3. 사후 관리 필요 사항

농지법 위반 해소 방안 수립: 지목을 현황에 맞게 변경하거나, 현황을 지목에 맞게 원상회복하는 방안을 낙찰 후 신속히 추진해야 함.

유치권 및 명도 문제 해결: 유치권에 대한 법적 대응과 지상 건물 소유주와의 명도 협의가 핵심 성공 요소임.

법원 정보

서산지원 경매5계