나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4228 [3] 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 수청동 소재 당진 버스터미널 남측인근에 위치하며, 주위는 번화한
상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통수단인 시내.외 버스 정류장이 소재하는 등
제반 교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층(사용승인 2013년 1월 18일) 중
제5층 제501호 - 제5층 504호로서,
외벽 : 인조석 돌붙임, 외장타일붙임
내벽 : 내장타일 붙임, 몰탈위 수성페인트 마감.
창호 : 하이새시 창호 구조임.

이용상태

기호(1)5층 501호 위락시설(유흥주점)로 이용중임.
기호(2)5층 502호 위락시설(유흥주점)로 이용중임.
기호(3)5층 503호 위락시설(단란주점)로 이용중임.
기호(4)5층 504호 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 등고평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 32미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m - 30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)
소로3류(폭 12m - 15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

기호(3) 5층 504호는 건축물대장상 용도가 "음식점"이나 실제 "사무실"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능 하여 건축물 외관, 탐문조사
건축물대장 도면 등에 의거 물건확인 하였는바 업무진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 503호 위락시설(단란주점)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경4228 (3)

소재지: 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층503호

용도: 근린상가

감정가: 444,000,000원

토지면적: 20.85㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.8465㎡ (약 6.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 112.35㎡ (약 33.98평)

건물지분: 112.35㎡ (약 33.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당진수산업협동조합

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 수청동에 소재하며, 당진 버스터미널 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 번화한 상가지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 지역입니다. 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 시내·외 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 또한, 남측 약 32미터, 북측 약 12미터, 서측 약 6미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 소로3류 도로와 접해 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 3층, 지상 9층 건물로, 2013년 1월 18일 사용승인되었습니다. 본 건은 해당 건물의 5층에 위치하며, 외벽은 인조석 돌붙임 및 외장타일, 내벽은 내장타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내 설비로는 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 공부상 정보

건축물대장상 기호(3) 5층 503호는 "음식점"으로 등재되어 있으나, 실제로는 "단란주점"으로 이용 중입니다. (참고: 제공된 정보에는 504호의 용도와 실제 이용 현황 차이에 대한 내용도 있으나, 본 물건은 503호이므로 해당 내용만 기재합니다.)

2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2013년 7월 26일 접수된 당진수산업협동조합의 근저당권(을2)입니다. 등기부채권 총액은 690,000,000원이며, 현재 등기부상 을구의 근저당권은 말소 예정입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우 주의 문구를 포함해야 하나, 해당 건의 경우 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 별도의 주의 문구는 생략합니다.)

3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 당진 버스터미널 인근의 번화한 상가지대로, 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구가 풍부하고 소비 활동이 활발함을 시사합니다. 본 건 역시 위락시설(단란주점)로 이용 중이며, 이는 상권 내에서의 영업 활동 가능성이 높음을 나타냅니다.

4. 생활정보

당진 버스터미널이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변 상가지대에는 다양한 음식점, 편의점, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 영업 활동에 유리한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

* 503호가 위락시설(단란주점)로 이용 중이며, 이는 업종의 특성상 소음, 통행 등과 관련하여 민원이 발생할 소지가 있습니다.

* 본 물건에 대한 현장 조사가 폐문부재 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 건축물 외관, 탐문 조사, 건축물대장 등에 의거하여 확인되었습니다. 이는 실제 내부 상태나 정확한 이용 현황 파악에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 주변에 유흥시설 등이 밀집해 있어, 일부 민감한 이용자에게는 부정적인 환경으로 인식될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 당진시 중심 상업지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2013년 준공)이며, 상가로서의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인 문제도 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 해당 호실이 위락시설로 이용 중이라는 점과 현장 조사의 한계는 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 당진 버스터미널 인근 핵심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 건물이 신축 연차에 비해 비교적 최신식이며, 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 위락시설(단란주점)로서의 영업이 지속될 경우, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 444,000,000원입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 사항이 없고, 주변 상권의 활성화 정도와 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 310,800,000원 ~ 377,400,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (본 가격은 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.