나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4228 [2] 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 수청동 소재 당진 버스터미널 남측인근에 위치하며, 주위는 번화한
상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통수단인 시내.외 버스 정류장이 소재하는 등
제반 교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층(사용승인 2013년 1월 18일) 중
제5층 제501호 - 제5층 504호로서,
외벽 : 인조석 돌붙임, 외장타일붙임
내벽 : 내장타일 붙임, 몰탈위 수성페인트 마감.
창호 : 하이새시 창호 구조임.

이용상태

기호(1)5층 501호 위락시설(유흥주점)로 이용중임.
기호(2)5층 502호 위락시설(유흥주점)로 이용중임.
기호(3)5층 503호 위락시설(단란주점)로 이용중임.
기호(4)5층 504호 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 등고평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 32미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m - 30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)
소로3류(폭 12m - 15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

기호(3) 5층 504호는 건축물대장상 용도가 "음식점"이나 실제 "사무실"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능 하여 건축물 외관, 탐문조사
건축물대장 도면 등에 의거 물건확인 하였는바 업무진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 502호 위락시설(유흥주점)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서산지원 2024타경4228 (2)

* 소재지: 충청남도 당진시 수청동 995, 서광위너스시티 5층 502호

* 용도: 근린상가 (본건 502호)

* 감정가: 539,000,000원

* 토지면적: 25.34㎡ (약 7.67평)

* 토지지분: 25.3362㎡ (약 7.66평)

* 건물면적: 136.55㎡ (약 41.30평)

* 건물지분: 136.547㎡ (약 41.29평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 당진수산업협동조합 (등기부상 확인)

* 감정평가서 요약일자: 2026년 06월 02일 (작성일자 기준)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

본 물건은 충청남도 당진시 수청동 소재 당진 버스터미널 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 번화한 상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 지역입니다. 주변 지역은 당진 버스터미널 인근으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

* 교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내외 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 당진 버스터미널이 도보 1~3분 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 인접 도로상태:

남측으로 노폭 약 32미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 소로3류(폭 12-15m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.

* 건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 9층 건물 중 제5층 제501호부터 제504호까지 해당됩니다.

사용승인은 2013년 1월 18일이며, 외벽은 인조석 및 외장타일, 내벽은 타일 및 수성페인트 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리:

을2 근저당권 (당진수산업협동조합, 2013-07-26 접수, 금690,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리들(근저당, 압류 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (단, '지상권개요:' 항목에 대한 별도 기재 없음)

* 등기부채권 총액:

750,000,000원 (등기부채권 총액 합계)

* 임차인 현황:

인수되는 임차보증금은 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 제시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

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* 주위환경:

본건은 당진 버스터미널 인근의 번화한 상가지대에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 이용상태:

건축물대장 및 감정평가서에 따르면, 본건이 위치한 5층에는 기호(1) 501호, 기호(2) 502호 위락시설(유흥주점), 기호(3) 503호 위락시설(단란주점), 기호(4) 504호 사무실로 이용 중입니다. 본건은 502호에 해당합니다.

* 공부와의 차이:

건축물대장상 5층 504호는 '음식점'이나 실제로는 '사무실'로 이용 중이라는 내용이 있습니다. 이는 본건(502호)과 직접적인 관련은 없으나 건물 전체의 이용 현황 참고사항입니다.

1.4. 생활정보

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* 교통:

당진 버스터미널과 인접하여 시내외 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설:

번화한 상가지대 내에 위치하므로 각종 상업시설, 금융기관, 식당 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경:

상업지역임에도 불구하고 전반적인 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 현장 확인 제한:

현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태(누수, 균열, 설비 문제 등)를 직접 확인할 수 없었습니다. 건축물 외관, 탐문조사, 건축물대장 등으로 확인하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 이용 업종:

본건(502호)은 현재 위락시설(유흥주점)로 이용 중입니다. 향후 업종 변경 시 발생할 수 있는 영업 관련 변수 또는 시설 복구 필요성을 고려해야 합니다.

* 건축물대장과의 실제 이용상태 차이:

5층 504호의 경우 공부와 실제 이용상태가 다르다는 점이 언급되었습니다. 본건(502호)의 경우 직접적인 언급은 없으나, 향후 건물 관리 및 행정 처리 시 참고사항이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획:

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 향후 지역 개발 가능성은 있으나, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등은 일반적인 상업지역에서 흔히 나타나는 사항으로 특별한 리스크 요인은 아닙니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 충청남도 당진시 수청동 소재 서광위너스시티 내 상가(5층 502호)로, 당진 버스터미널 인근의 핵심 상업지역에 위치하고 있어 입지적 가치가 매우 높습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 유리한 조건입니다.

* 건축물은 비교적 신축(2013년)이며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 높습니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 다만, 내부 상태 확인이 제한적이며, 현재 유흥주점으로 사용 중인 점을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 핵심 상업지역의 우수한 입지: 당진 버스터미널 인근으로 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

* 뛰어난 접근성: 대로변 인접 및 버스 정류장 위치로 교통 이용 편리.

* 안정적인 권리관계: 인수 부담이 되는 권리 없어 안전한 투자 가능.

* 다용도 활용 가능성: 근린상가로서 다양한 업종 전환을 통한 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

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* 본 물건은 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가 539,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.