나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4228 [4] 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 수청동 소재 당진 버스터미널 남측인근에 위치하며, 주위는 번화한
상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통수단인 시내.외 버스 정류장이 소재하는 등
제반 교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층(사용승인 2013년 1월 18일) 중
제5층 제501호 - 제5층 504호로서,
외벽 : 인조석 돌붙임, 외장타일붙임
내벽 : 내장타일 붙임, 몰탈위 수성페인트 마감.
창호 : 하이새시 창호 구조임.

이용상태

기호(1)5층 501호 위락시설(유흥주점)로 이용중임.
기호(2)5층 502호 위락시설(유흥주점)로 이용중임.
기호(3)5층 503호 위락시설(단란주점)로 이용중임.
기호(4)5층 504호 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 등고평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 32미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m - 30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)
소로3류(폭 12m - 15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

기호(3) 5층 504호는 건축물대장상 용도가 "음식점"이나 실제 "사무실"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능 하여 건축물 외관, 탐문조사
건축물대장 도면 등에 의거 물건확인 하였는바 업무진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 504호 사무실로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층 504호 경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경4228 (4)

소재지: 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층504호

용도: 근린상가 (사무실)

감정가: 296,000,000원

토지면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

토지지분: 13.8939㎡ (약 4.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

건물지분: 74.88㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당진수산업협동조합

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층

사용승인일: 2013년 1월 18일

1.2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 충청남도 당진시 수청동 소재 당진 버스터미널 남측 인근에 위치하며, 주위는 번화한 상가지대로 형성되어 있어 제반 주위환경이 양호한 지역입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내.외 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 지역입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 가로장방형의 등고평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 남측으로 노폭 약 32미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m - 30m), 소로3류(폭 8m 미만), 소로3류(폭 12m - 15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 7월 26일자 당진수산업협동조합 근저당권(690,000,000원)입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다.

등기부 현황:

* 소유권 보존: 2013-02-20, 서광건설산업주식회사

* 소유권 이전: 2013-07-26, 이영덕 (매매)

* 근저당권: 2013-07-26, 당진수산업협동조합 (690,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시: 2024-10-23, 당진수산업협동조합 (684,930,594원)

등기부채권 총액: 690,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (명세서 비고란에 특이사항 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 당진시 버스터미널 인근의 번화한 상업지역에 위치하여, 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리합니다.

건물 용도: 건물은 제1,2종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등으로 구성되어 있습니다.

5층 이용 현황: 5층 501호, 502호는 위락시설(유흥주점), 503호는 위락시설(단란주점), 504호(본건)는 사무실로 이용 중입니다.

상권 전망: 주변 상업시설 밀집 지역으로, 지속적인 상권 발전 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 버스터미널 인근에 위치하여 은행, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성: 단지 인근에 시내.외 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 본건(504호)은 건축물대장상 용도가 '음식점'으로 기재되어 있으나, 실제로는 '사무실'로 이용 중입니다. 이는 향후 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으므로 투자 전 반드시 확인이 필요합니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 건축물 외관, 탐문조사, 건축물대장 도면 등을 통해 확인하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

임차인 정보 불명확: 임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 구체적인 임차인 정보(대항력 유무, 계약 내용 등)가 확인되지 않았습니다. 보증금이 없더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 상세 조사가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 당진시 중심 상업지역에 위치한 우량 물건으로, 편리한 교통과 양호한 주위 환경을 갖추고 있어 상업용 부동산으로서의 가치가 높습니다. 건물 내 다양한 용도 구성은 향후 사업 확장의 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, 건축물대장과의 용도 불일치, 내부 상태 미확인, 임차인 정보 불확실성 등의 리스크 요인을 철저히 검토하고 관리해야 합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 대응한다면, 안정적인 수익 창출이 가능한 투자 기회가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 당진 버스터미널 인근 상업 중심지에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

활발한 상권: 주변 상권이 발달하여 유동인구가 많고, 상업 시설 이용이 활발합니다.

다용도 활용: 현재는 사무실로 이용 중이나, 건물 전체의 복합적인 용도를 고려할 때 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

지역 발전 잠재력: 당진시의 지속적인 도시 발전 계획에 따른 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 296,000,000원입니다.

권리 분석상 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차인 정보의 불확실성으로 인한 잠재적 위험은 고려해야 합니다.

또한, 건축물대장과의 용도 불일치로 인한 원상복구 비용 또는 이행강제금 부과 가능성을 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건 시세, 건물 내부 상태, 예상 수익률, 공실률, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 심층적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.