나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4228 [1] 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 수청동 소재 당진 버스터미널 남측인근에 위치하며, 주위는 번화한
상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통수단인 시내.외 버스 정류장이 소재하는 등
제반 교통사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층(사용승인 2013년 1월 18일) 중
제5층 제501호 - 제5층 504호로서,
외벽 : 인조석 돌붙임, 외장타일붙임
내벽 : 내장타일 붙임, 몰탈위 수성페인트 마감.
창호 : 하이새시 창호 구조임.

이용상태

기호(1)5층 501호 위락시설(유흥주점)로 이용중임.
기호(2)5층 502호 위락시설(유흥주점)로 이용중임.
기호(3)5층 503호 위락시설(단란주점)로 이용중임.
기호(4)5층 504호 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 등고평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 32미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m - 30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)
소로3류(폭 12m - 15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

기호(3) 5층 504호는 건축물대장상 용도가 "음식점"이나 실제 "사무실"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능 하여 건축물 외관, 탐문조사
건축물대장 도면 등에 의거 물건확인 하였는바 업무진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 501호 위락시설(유흥주점)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서산지원 2024타경4228 (1)

소재지: 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층 501호

건물명: 서광위너스시티

용도: 근린상가

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 386,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일: 2013년 1월 18일

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.13㎡ (약 5.48평)

토지 지분: 18.1287㎡ (약 5.48평)

건물면적: 97.70㎡ (약 29.55평)

건물 지분: 97.703㎡ (약 29.55평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 수청동에 위치하며, 당진 버스터미널에서 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 번화한 상가지대로 형성되어 있어 유동인구가 많으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량으로 본건까지 출입이 용이하며, 인근에 시내·외 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 토지는 남측으로 노폭 약 32미터, 북측으로 약 12미터, 서측으로 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 소로3류(폭 12m-15m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물로서 등기부등본 상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다. (서광건설산업주식회사 → 이영덕)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

등기부 현황 상 말소기준권리는 2013년 7월 26일 접수된 당진수산업협동조합의 근저당권(을2)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 현재 파악된 임차인에 대한 별도의 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본건이 속한 서광위너스시티 건물은 제1·2종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등으로 복합 이용이 가능한 건축물입니다. 현재 본건이 위치한 5층은 주로 유흥·단란주점 및 사무실로 이용 중이며, 주변 상권이 발달된 지역입니다.

4.2. 본건 층별 이용 현황

* 501호: 위락시설(유흥주점)로 이용 중

* 502호: 위락시설(유흥주점)로 이용 중

* 503호: 위락시설(단란주점)로 이용 중

* 504호: 사무실로 이용 중 (건축물대장상 용도는 '음식점'이나 실제 '사무실'로 이용 중)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

본 물건은 당진 버스터미널 인근에 위치하여 교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

5.2. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 검토)

주변 지역은 당진시의 중심 상업지구로, 대형 병원, 도서관, 문화예술센터 등 공공 및 편의시설이 인접해 있습니다. 현재까지 파악된 정보 상 본 물건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황과 공부상 차이

504호의 경우, 건축물대장상 용도는 '음식점'이나 실제로는 '사무실'로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 용도 변경 신청 시 참고사항이 될 수 있습니다.

6.2. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 시설물의 하자 여부, 원상복구 필요성 등은 입찰 전 반드시 직접 확인하거나 전문가를 통해 점검해야 합니다.

6.3. 업종 관련 민원 가능성 (위락시설)

501호 및 502호가 유흥주점으로 이용 중이며 503호가 단란주점으로 이용 중인 점은, 업종의 특성상 소음, 통행량 증가 등으로 인한 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 기타

건물이 2013년 사용승인되어 10년 이상 경과함에 따라, 건물 노후화 정도에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 충청남도 당진시 수청동 소재 서광위너스시티 내 근린상가(501호)로, 유흥주점 등으로 현재 활발하게 이용되고 있습니다. 당진시의 중심 상업 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

7.2. 강점 및 약점

강점으로는 우수한 입지 조건, 편리한 교통, 복합 용도 활용 가능성, 명확한 권리관계(인수 부담 없음)를 들 수 있습니다. 약점으로는 내부 미확인 상태, 유흥주점 운영에 따른 잠재적 민원 가능성, 공부와의 용도 차이(504호) 등이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

당진시의 중심 상업지구이며 버스터미널 인근에 위치하여 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리합니다.

8.2. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리상의 리스크가 매우 적습니다.

8.3. 활용 가능성

현재 유흥주점, 단란주점, 사무실로 복합 사용 중이며, 일반상업지역에 위치하여 향후 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가 (조언)

본 물건의 입찰가는 감정가 386,000,000원을 기준으로 하되, 향후 예상되는 임대 수익률, 경쟁 입찰 현황, 본 물건의 직접적인 가치 상승 요인 및 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 감안하여, 시장 조사 및 철저한 분석을 통해 적정 수익률을 확보할 수 있는 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.