나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57987 [1] 충청남도 당진시 송산면 유곡리 1077 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57987 [1] 충청남도 당진시 송산면 유곡리 1077 대지 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경57987 | 소재지: 충청남도 당진시 송산면 유곡리 1077 | 감정가: 2,561,409,000원 | 최저가: 878,563,000원 | 용도: 대지

1. 충남 당진시 송산2일반산업단지 인근 근린상업지역 토지 경매 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경57987 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 유곡리 1077

용도: 대지 (공부상), 상업나지 (현황은 전으로 사용 중)

토지면적: 1497.90㎡ (약 453.11평)

감정가: 2,561,409,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 "유곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태는 인접지 대비 등고 평탄한 평지의 세장형 토지로서, 공부상 용도는 대지이나 현재는 '상업나지' 상태이며 실제는 '전'으로 사용 중인 특이사항이 있습니다.

도로상태가 특히 양호하여, 본건 북측으로 왕복2차선, 남측으로는 왕복3차선의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 개발 잠재력이 높은 토지입니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한)으로 위생적인 환경 조성이 가능하며, 송산2일반산업단지 개발과 관련이 있는 지역입니다.

1.3. 권리분석

경매구분은 부동산임의경매로, 채권자가 채무자의 담보물권을 실행하는 일반적인 경매 형태입니다.

본건은 토지 전체(지분율 149790/149790)가 매각대상이며, 건물 면적이 0.00㎡로 건축물은 매각에 포함되지 않습니다. 건물에 대한 별도의 법정지상권 성립 여지 등은 없으므로 권리관계는 단순한 편입니다.

등기부상 권리는 소멸기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 판단되나, 입찰자는 임차인 유무 및 대항력 여부 등 추가적인 현장 조사와 임대차 관계 확인이 필수입니다. 현재 임대차 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건 토지는 근린상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 위치하며, 인근에는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거지와 상업시설이 공존하는 상권 초입의 성격을 가집니다.

특히, 본건은 송산2일반산업단지 조성 지역 내에 포함되어 있어, 산업단지 근로자 및 관련 업체의 배후 지원 상권의 역할을 수행할 잠재력이 높습니다.

상권 형성에 필수적인 왕복 2차선 및 3차선 도로에 직접 접하고 있어 높은 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다. 개발이 완료되거나 상권이 활성화될 경우 근린상업시설, 업무시설 등의 건축을 통해 높은 수익 창출이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 유곡초등학교 인근에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 용이할 것으로 보입니다.

교통상황이 보통이고 주요 도로에 접해있어 당진 시내 또는 인근 산업단지와의 접근성이 양호합니다.

혐오시설 정보: 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 본건이 송산2일반산업단지와 연계된 지역이므로 산업단지 운영에 따른 환경적 요인(소음, 미세먼지 등)에 대해서는 고려가 필요합니다. 다만 당진시에서는 송산2일반산업단지 내에 도시숲을 조성하여 산업단지의 열섬 현상 및 미세먼지를 차단하고 근로 환경을 개선하기 위한 노력을 진행하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현황 불일치 리스크: 공부상 용도는 '대지'이고 감정평가서상 '상업나지' 상태이나, 실제 '전'으로 사용 중입니다. 건축 등을 위해서는 농지전용 부담금 발생 가능성이 있으며, 용도변경 절차 및 비용을 확인해야 합니다.

지구단위계획 리스크: '제1종지구단위계획구역'으로 지정되어 있어, 용도와 건축물 규모, 형태 등에 대한 제한이나 의무사항(공공시설 기부채납 등)이 있을 수 있습니다. 개발 계획과 지침을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

제시목록 외 물건: 감정평가서에 '제시목록 외의 물건'이 언급되어 있으므로, 이는 반드시 현장조사를 통해 종류, 규모, 철거/보상 여부 등을 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 근린상업지역, 지구단위계획구역, 중로 접합 등 입지적 우위가 매우 돋보이는 토지입니다. 특히 송산2일반산업단지 배후 상권 역할을 수행할 잠재력이 있어, 미래 가치에 대한 기대감이 높습니다.

현재 '전'으로 사용 중인 현황과 '상업나지'라는 감정평가서상의 이용상태 불일치 및 지구단위계획 제한 등의 리스크 요소를 면밀히 검토하고, 이를 바탕으로 합리적인 투자 계획을 수립한다면 높은 투자가치를 실현할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 근린상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 용도적 희소성 및 개발 용이성이 매우 높습니다.

뛰어난 도로 접근성: 왕복 2~3차선 도로에 광범위하게 접합된 토지로, 개발 시 높은 가시성과 접근성을 보장합니다.

산업단지 배후 수요: 송산2일반산업단지와 연계되어 향후 상업, 업무, 지원 시설 개발 시 안정적인 수요 확보가 예상됩니다.

낮은 권리 위험도: 매각 대상이 토지매각에 건물 면적이 0.00㎡이며 임의경매이므로, 일반적인 권리분석상 위험 요소는 낮은 편입니다.

법원 정보

서산지원 경매5계