나이스옥션 법원경매 서산 2024타경54353 [1] 충청남도 당진시 정미면 산성리 산48 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경54353 [1] 충청남도 당진시 정미면 산성리 산48 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경54353 | 소재지: 충청남도 당진시 정미면 산성리 산48 | 감정가: 209,152,000원 | 최저가: 64,188,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 서산지원 2024타경54353 (1)이며, 소재지는 충청남도 당진시 정미면 산성리 산48 외 1필지 임야입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 11,008.00㎡ (약 3,330.14평)이며, 최초 감정가는 209,152,000원입니다.

1.3. 매각 구분

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지이며 일괄매각 조건입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 당진시 정미면 산성리 소재 "산성리 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 전답 등의 농경지, 자연림 및 단독주택 등으로 이루어진 농촌지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 건 인근까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류소가 소재하여 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 상태

기호 1, 2 모두 부정형의 완경사 토지이며, 현재 자연림 상태로 일부가 묘지로 이용 중입니다. 가장 중요한 제한 사항은 두 필지 모두 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 관계 및 매각 조건

본 건은 부동산 임의경매이며, 매각대상은 토지매각(일괄매각)입니다. 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일하며, 채권자는 당OOOOOOO입니다.

3.2. 분묘기지권 및 잠재적 리스크

본 건의 가장 핵심적인 특이사항은 분묘기지권의 존재입니다.

주의사항 및 감정평가서에 따르면 목록 1호 지상에 분묘 수기, 목록 2호 북쪽에 분묘 1기가 소재하는 것으로 추정됩니다. 이로 인해 감정평가 시 이미 감가되어 최저매각가격이 제한 받는 가격으로 산정되었습니다.

낙찰자가 이 분묘들을 처리하기 위해서는 분묘기지권 성립 여부를 파악해야 하며, 성립 시에는 지료 청구 소송 또는 이장을 위한 협의 및 비용 지출이라는 중대한 리스크를 안게 됩니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한사항

기호 1은 계획관리지역 및 보전관리지역, 기호 2는 계획관리지역이 주를 이룹니다. 두 필지 모두 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한) 및 준보전산지로 지정되어 있어, 개발 및 형질 변경 시 법적 제약이 따릅니다. 특히 보전관리지역은 개발 행위가 상대적으로 더 제한적이므로 정확한 규제 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 생활 인프라

제공된 정보에 따르면 본 건은 농촌지대에 위치하며, "산성리 마을회관" 인근 외에 별다른 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 정보는 없습니다. 농업 또는 임업 관련 용도로의 활용이 주를 이룰 것으로 보이며, 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 약 3,330평 규모의 대형 임야로, 계획관리지역이 포함되어 있어 개발 잠재력이 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점과 분묘기지권이라는 치명적인 권리상의 하자가 복합적으로 존재합니다. 감정가가 이미 분묘로 인해 감가되었다 하더라도, 분묘 처리와 맹지 탈출을 위한 도로 확보 비용 및 시간이 투자 성공의 핵심 변수가 될 것입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 대규모 임야: 11,008.00㎡ (약 3,330.14평)의 광활한 면적을 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 토지 용도: 일부 보전관리지역이 포함되어 있으나, 개발이 상대적으로 용이한 계획관리지역이 다수 포함되어 있습니다.

3. 투자 적합성: 분묘 처리 및 맹지 극복에 대한 전문적인 지식과 자금력이 있는 '특수물건 전문 투자자'에게 적합한 물건입니다. 실수요자나 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높습니다.

법원 정보

서산지원 경매5계