나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58485 [1] 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 357-20 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58485 [1] 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 357-20 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경58485 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 357-20 | 감정가: 206,764,200원 | 최저가: 64,259,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 357-20

용도: 임야

토지면적: 1517.00㎡ (약 458.89평)

감정가: 206,764,200원

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (지분율 77780)

1.2. 경매 정보

사건번호: 서산지원 2024타경58485 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 원OO

채권자: 유OOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 '상록초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 인근까지 차량 접근은 가능하며, 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 현황:

기호(1) 토지는 인접 필지 대비 서측 하향의 부정형 토지이며 현재 임야 상태입니다.

기호(2) 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며 현재 임야 상태입니다.

도로 상태: 인접 필지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획: 계획관리지역으로, 보전 목적의 토지(농림지역, 보전산지)에 비해 개발 가능성이 높습니다. 또한 성장관리계획구역(송악02 산업형)으로 지정되어 있어, 장기적으로 산업 관련 용도의 변화 가능성을 내포하고 있습니다. 그 외 가축사육제한구역(일부/전부제한), 상대보호구역, 준보전산지 등의 제한을 받습니다.

2.2. 권리 분석

매각 대상이 '토지 일부 지분 매각'이므로, 최고 수준의 권리 리스크를 안고 시작해야 합니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 권리 관계를 해소해야 합니다.

가장 큰 리스크는 '법정지상권'이 성립할 수 있다는 점입니다. 이는 토지 위에 존재하는 건물이나 구조물이 토지의 소유자 변경에도 불구하고 계속 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 이로 인해 토지 사용이 제한되므로, 최저매각가격 역시 제시 외 건물 소재로 인해 제한을 받는 가격으로 책정되었습니다.

제시 외 물건으로 건물(1.00㎡)이 존재하나, 목록 2-1 비닐하우스(파이프조 비닐지붕)는 매각 대상에서 명시적으로 제외되었습니다. 매각 제외 물건이 법정지상권의 대상이 될 수 있으므로, 권리관계 해소를 위한 법적 대응이 필수적입니다.

임대차 관계는 임대 미상으로, 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본건은 임야(토지)이며 주위에 자연림과 농경지가 많은 지역 특성상 전통적인 의미의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

다만, '계획관리지역' 및 '산업형 성장관리계획구역' 지정은 향후 산업 지원 시설, 창고 시설, 일부 근린생활시설 등으로의 개발 잠재력을 보여주므로, 개발 관점의 가치 분석이 필요합니다. 당진시 송악읍의 산업단지 접근성을 고려할 때, 장기적인 투자 가치는 높게 평가될 수 있습니다.

2.4. 생활 정보

위치 및 주위 환경에서 언급된 바와 같이 '상록초등학교' 인근이므로, 기본적인 교육 환경 및 주거 편의성은 갖추고 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설: 당진시 송악읍은 산업단지와 가까운 지역이므로, 대규모 산업시설이나 공업용지 등이 일정 거리에 존재할 수 있습니다. 이는 개발 호재인 동시에 환경적 요소로 작용할 수 있습니다. 본건 주변에는 직접적으로 인접한 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 해당 지자체의 개발 계획 및 주변 환경을 다시 한번 면밀히 검토해야 합니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

권리 리스크: 토지 일부 지분 매각 및 법정지상권 성립 가능성. 이 두 가지는 명도(인도) 및 토지 사용 수익에 있어 가장 큰 제약이 됩니다.

제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 인해 개발 용도가 제한될 수 있습니다.

토지 현황: 기호(1)의 경우 인접지 대비 서측 하향의 부정형 토지로, 건축 시 추가 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 '계획관리지역' 토지로서 뛰어난 잠재력을 가지고 있지만, '지분 매각' 및 '법정지상권'이라는 두 가지 중대한 권리 문제를 동시에 안고 있는 고위험 고수익(High-Risk High-Return) 물건입니다.

법정지상권과 지분 문제를 해결할 수 있는 법적 지식과 자본력을 갖춘 전문 투자자에게 적합하며, 일반적인 경매 투자자에게는 위험도가 높습니다. 법적 분쟁을 전제로 한 명확한 출구 전략(Exit Strategy)을 수립해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 개발이 용이한 '계획관리지역' 토지라는 점.

개발 호재: 당진시의 산업 개발 성장 축인 '송악읍'에 위치하며, '산업형 성장관리계획구역'에 속하여 향후 용도 변경 또는 개발에 유리합니다.

저가 매수 기회: 법정지상권 등의 권리 문제로 인해 유찰 가능성이 높으며, 감정가 대비 저가에 매수할 기회가 존재합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계