나이스옥션 법원경매 대구 2024타경10570 [1] 대구광역시 북구 태전동 205-1 태전평안맨션 101동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "대구도시철도3호선 태전역" 서측 인근에 위치하며,
부근일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스승장 및 도시철도 태전역이
소재하는 등 제반교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 18층건 중 1층 108호 단위세대로서,
- 외벽 : 몰탈위 페이트 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 마감 등,
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

"아파트"로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북서측으로 폭 약 10미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로
와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경10570 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 태전동 205-1 태전평안맨션 101동 1층108호

* 용도: 아파트

* 감정가: 118,000,000원

* 토지면적: 30.59㎡ (약 9.25평)

* 건물면적 (전용면적): 59.88㎡ (약 18.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특징: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 재매각, 공동담보 물건

* 건축 연도: 1995년 (사용승인일 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕 18층 건물 중 1층

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 태전동 소재 대구도시철도3호선 태전역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 태전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 아파트 단지는 북서측으로 약 10미터, 북동측 및 남서측으로 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)에 저촉되고, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 21일 접수된 대구지방법원 강제경매개시결정(2024타경10570)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을15번 주택임차권 (권리자: 김승원)

* 임대차보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2024년 03월 06일

* 확정일자: 2022년 02월 09일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 임차인의 잔여 보증금을 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 말소기준권리(갑5) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권액 총계: 140,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

* 특이사항: 임차인 김승원은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 140,000,000원을 배당받지 못하면 매수인이 이를 인수해야 하는 중요한 권리입니다. 확정일자가 전입일자보다 앞선 점은 특이사항이나, 법원 기록상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 인수 조건이 적용됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대구도시철도3호선 태전역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 지역으로, 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 지역 내 고정적인 수요와 더불어 역세권으로서의 유동 인구를 통해 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대구도시철도3호선 태전역을 통한 시내 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 마트, 식당, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: (주변 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 교육 환경은 별도 확인이 필요합니다.)

* 혐오시설: (주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 김승원의 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 실질적인 총 취득 비용 증가로 이어지므로, 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 입찰에서 매수 신고인이 나타나지 않거나 대금 납부를 포기하는 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이러한 사유가 현재에도 영향을 미치는지 파악이 필요합니다.

* 최저매각가격의 20% 보증금: 재매각 건의 경우, 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%로 책정됩니다. (최저매각가격 118,000,000원 기준, 보증금 23,600,000원)

1.6. 종합 의견

* 본 태전평안맨션 아파트는 대구 북구 태전역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 김승원의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 물건의 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 입찰가를 산정할 때 반드시 최우선적으로 고려해야 합니다.

* 재매각 물건이라는 점 또한 유의해야 할 부분이며, 이러한 복합적인 요인들을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 미래 가치 상승 잠재력: 대구도시철도3호선 태전역 인근의 입지는 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 시 만족도 높음: 편리한 교통 및 생활 인프라를 바탕으로 실거주 목적에 적합합니다.

* 인수되는 임차 보증금을 고려한 합리적인 낙찰가 책정 시, 총 투자 수익률을 높일 수 있습니다. (총 취득 비용 = 낙찰가 + 140,000,000원 + 부대비용)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 118,000,000원입니다.

* 인수해야 하는 임차인의 보증금이 140,000,000원이므로, 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 낙찰가 + 140,000,000원 + 기타 부대 비용이 됩니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 본 건물의 시장 가치 및 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 감정가를 기준으로 보았을 때, 합리적인 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 정도로 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만, 실제 총 취득 비용이 230,000,000원 (입찰가 90,000,000원 가정 시) 이상이 된다는 점을 반드시 인지해야 하며, 투자 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 재매각으로 인한 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%인 23,600,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.