나이스옥션 법원경매 천안 2024타경114099 [2] 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 산2-15 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경114099 [2] 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 산2-15 임야 경매

• 사건번호: 2024타경114099
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 산2-15
• 감정가: 40,128,000원
• 최저가: 13,764,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

천안지원 경매9계 2024타경114099 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 산2-15 | 감정가: 40,128,000원 | 최저가: 13,764,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2024타경114099 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 산2-15

용도: 임야 (현황 도로 이용 중)

경매구분: 부동산강제경매 (토지일부지분매각)

감정가: 40,128,000원

채권자: 신OOOOO

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 627.00㎡ (약 189.67평)

토지 지분율: 41802.09 (전체 면적 대비 지분율을 %로 환산하여야 정확한 정보 파악 가능)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

공부와의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 폭 약 6-7m 내외 포장 '도로'로 이용 중임.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 물건 위치 및 주위 환경

충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 소재 '한성아파트' 북서측 인근에 위치함.

주위는 공장, 임야 등으로 형성된 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건(기호(2))까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

부정형의 토지로서, 현재 폭 약 6-7m 내외의 포장 도로 등으로 이용 중임.

본건이 도로로 이용 중이므로 지분 매각 시 도로 이용에 대한 이해관계 및 법적 검토가 필수적임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(입장면10(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역), 준보전산지에 해당함.

계획관리지역은 개발 가능성이 비교적 높은 용도지역이나, 현황 도로 이용 및 지분 매각의 특성을 고려해야 함.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

본 건은 '토지일부지분매각'으로 진행되는 '부동산강제경매' 사건임.

특이사항으로 '지분매각', '공유자우선매수신고'가 있으며, '공유자 우선매수는 1회에 한하여 허용'됨.

3.2. 권리관계 분석

강제경매 사건이므로 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 본 건은 지분 매각이므로, 공유지분 외의 권리(예: 지상권, 유치권 등)가 인수될 가능성은 낮음.

가장 중요한 권리 리스크는 '지분매각' 그 자체로, 다른 공유자들과의 관계 및 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차를 고려해야 함.

공유자우선매수권 행사 여부가 매각의 변수가 됨.

4. 상권분석 및 생활정보 (참고)

본 건은 공장 및 임야 등이 주를 이루는 공장지대에 위치한 도로 부지 지분이므로, 일반적인 주거 또는 상업용 부동산의 상권분석이나 생활정보는 큰 의미가 없음.

인근에 '한성아파트'가 있으나, 본 건은 주거지역과 직접적인 연관성이 낮아 생활 편의 시설 접근성은 보통 이하로 판단됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점임. 다른 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할 청구 소송을 통해 해결해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있음.

5.2. 현황 도로 이용의 리스크

공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중임. 도로 부지 지분 취득 시 재산권 행사(예: 건축 행위 등)에 제약이 따르며, 투자 목적에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있음.

5.3. 공유자 우선매수권 행사 가능성

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 불가능함. 다만, 우선매수는 1회에 한하여 허용되므로 1회 유찰 이후 입찰 시에는 리스크가 줄어듦.

5.4. 혐오시설 등

검색 결과, 해당 소재지 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않음. (외부 지도서비스 및 검색사이트 주변 시설 검색 결과)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 '계획관리지역' 내의 '임야' 지분이나, 현황은 '도로'로 이용 중인 특수 물건임.

지분 매각 물건의 특성상 일반적인 경매 물건보다 높은 난이도를 가지며, 매입 후 공유자 간의 협상 또는 법적 절차(공유물 분할 소송)가 필요할 가능성이 매우 높음.

도로로 이용 중인 토지의 지분을 취득하는 것은 장기적인 관점에서 토지 사용에 대한 이해관계자(인근 주민 또는 공장 등)들과의 관계 정립이 중요함.

6.2. 투자 포인트

특수물건 투자: 지분 매각 및 현황 도로 이용이라는 특수성으로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이에 따른 고수익 기회를 모색할 수 있음.

계획관리지역: 용도지역상 개발 가능성이 비교적 높아 장기적으로 지가 상승 여력이 있을 수 있으나, 현황이 도로이므로 직접적인 개발 행위는 어려움.

공유자 협상: 공유자에게 적절한 가격에 지분을 매도하거나, 공유물 분할 소송을 통해 전체 토지의 가치를 높여 수익을 창출하는 전략을 고려해야 함. (전문적인 법률 및 컨설팅 필요)

6.3. 결론

본 물건은 일반 투자자에게는 접근이 쉽지 않은 '특수 물건'이므로, 도로 부지 지분 매입의 목적, 공유자 협상 및 법적 절차에 대한 충분한 이해와 전략을 갖춘 전문 투자자에게 적합함.

**면책조항:** 본 보고서는 제공된 정보에 기초한 경매 컨설팅을 위한 참고 자료이며, 투자 결정은 반드시 현장 조사 및 전문가의 심층적인 법률 및 경제 분석을 통해 최종적으로 이루어져야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매9계