나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경3933 [1] 충청남도 서천군 서면 도둔리 72-862 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경3933 [1] 충청남도 서천군 서면 도둔리 72-862 잡종지 경매

• 사건번호: 2024타경3933
• 주소: 충청남도 서천군 서면 도둔리 72-862
• 용도: 잡종지

홍성지원 경매2계 2024타경3933 | 소재지: 충청남도 서천군 서면 도둔리 72-862 | 감정가: 422,553,000원 | 최저가: 101,455,000원 | 용도: 잡종지

1. 홍성지원 2024타경3933 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경3933 (1)

소재지: 충청남도 서천군 서면 도둔리 72-862

용도: 잡종지

감정가: 42,255,300원

토지면적: 8,010.00㎡ (약 2,423.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 172.56㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOO

1.2. 소재지 및 주변 환경 (입지조건)

본 물건은 충청남도 서천군 서면 도둔리 72-862에 소재하고 있습니다. 서천군은 서해안에 접해 있으며, 특히 본 물건이 위치한 서면 지역은 춘장대해수욕장, 홍원항 등 관광 자원이 풍부한 지역으로 알려져 있습니다. 춘장대 솔내음 야영장과 같은 캠핑 시설도 인근에 위치하고 있어 휴양 및 관광 관련 활동이 이루어지는 곳입니다. 본 토지는 북동측 소폭의 도로와 접해 있으며, 일부 토지(목적물1)는 차량의 진출입이 가능한 것으로 조사되었습니다 [input]. 그러나 목적물 3, 4의 경우, 소폭 도로와 접하고는 있으나 통행 및 차량 진출입을 위한 공사가 필요하다는 감정인의 진술이 있어 확인이 요구됩니다 [input]. 또한, 목적물 2~8은 대상 토지(목적물4. 도로)를 경유하여 출입이 가능합니다 [input].

1.3. 권리 분석

본 물건은 토지만 매각 대상이며, 법정지상권이 성립될 수 있는 특이사항이 있습니다 [input, 7]. 법정지상권은 토지 소유권과 별개로 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리로, 토지 매수 후 건물 철거나 사용에 대한 분쟁이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢의 제시외 건물(목적물 1.5) 및 타인 소유의 제시외 건물(목적물 8)은 매각에서 제외되어 있어, 현황과 공부상 차이 및 기존 시설물 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다 [input]. 이동식 구조물(견사 등) 또한 매각에서 제외됩니다 [input]. 경매 정보에 따르면 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하는 임차권 등은 없을 것으로 보이나, 법정지상권 관련 권리 관계는 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 '잡종지'로 지정되어 있으며, 계획관리지역에 해당합니다. 이는 향후 다양한 용도로 개발될 가능성을 내포하고 있습니다. 주변 지역에는 춘장대해수욕장, 홍원항 등 관광 명소가 있어 관광객 유치를 통한 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 특히, 관광지 조성 계획(변경) 승인이 이루어진 지역도 있어, 관광 관련 시설이나 숙박 시설, 편의 시설 등의 개발이 고려될 수 있습니다. 다만, 현재로서는 직접적인 상업 시설보다는 관광객을 위한 편의 시설이나 휴양 시설 등의 연계 발전 가능성에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 서해안의 관광 지역에 위치하여 해변, 항구 등 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 춘장대해수욕장은 가족 단위 관광객에게 인기가 있으며, 주변에 펜션, 캠핑장, 식당 등 관광객을 위한 편의 시설이 있습니다. 서면사무소, 지역 마트 등 기본적인 생활 편의 시설은 서면 소재지에 위치할 것으로 예상되나, 본 물건과의 직접적인 접근성 및 거리에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우, 건물 철거가 제한될 수 있어 매수인의 토지 활용에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

2. 도로 접근성 문제: 목적물 1 외에는 차량 진출입을 위한 공사가 필요하며, 지목은 도로이나 현황 도로의 형태가 없는 부분도 있어, 도로 확보 및 개발 비용이 발생할 수 있습니다 [input].

3. 토지 이용 제한: 토지의 일부가 선하지(전기 공급선 하부) 및 철탑 부지로 지정되어 있어, 건축 등 토지 활용에 제한이 따를 수 있습니다 [input].

4. 제시외 건물 및 시설물: 매각 제외되는 제시외 건물이나 이동식 구조물 등으로 인해 인접 토지 소유자 또는 기존 이용자와의 마찰이 발생할 수 있습니다.

5. 감정평가서의 불충분한 정보: 감정평가서 요약본에 ' - ' 표시가 많은 것으로 보아, 상세 정보가 부족하여 추가적인 현장 조사 및 서류 확인이 필수적입니다 [input].

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건의 정확한 주소지에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 농촌 및 해안 지역의 특성상 장기적인 환경 변화나 기타 시설의 가능성은 배제할 수 없으므로, 주변 개발 계획 등을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서천군의 해안 관광 지역에 위치한 잡종지입니다. 춘장대해수욕장, 홍원항 등 관광 자원과 인접하여 관광 개발 잠재력이 있으나, 법정지상권 성립 가능성, 도로 접근성 문제, 일부 토지의 이용 제한(선하지, 철탑 부지) 등 여러 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 매각 제외 물건들로 인한 복잡한 권리 관계도 추가적인 확인이 필요합니다. 이러한 리스크들을 종합적으로 고려했을 때, 투자 가치를 판단하기 위해서는 철저한 권리 분석과 함께 현장 답사를 통한 면밀한 실태 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 관광지 인접성: 춘장대해수욕장 및 홍원항과 가까워 관광객 수요를 활용한 개발 (예: 숙박, 체험 시설) 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

2. 계획관리지역: 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 법적 규제 범위 내에서 다양한 건축 및 개발 행위가 가능합니다.

3. 저가 매수 기회: 반복 유찰을 통해 최저 매각 가격이 낮아졌을 가능성이 있으며, 리스크 요인을 극복할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (검색 결과에 따르면 4회차 매각 시 최저매각가가 144,936,000원으로 낮아진 상태입니다.)

4. 광활한 토지 면적: 8,010㎡ (약 2,423.2평)의 넓은 면적은 개발 시 규모의 경제를 실현할 수 있는 장점이 될 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계