나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21696 [3] 충청남도 예산군 신양면 대덕리 823 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21696 [3] 충청남도 예산군 신양면 대덕리 823 답 경매

• 사건번호: 2024타경21696
• 주소: 충청남도 예산군 신양면 대덕리 823
• 감정가: 4,018,960원
• 최저가: 1,378,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

홍성지원 경매2계 2024타경21696 | 소재지: 충청남도 예산군 신양면 대덕리 823 | 감정가: 4,018,960원 | 최저가: 1,378,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호 홍성지원 2024타경21696 (3) 물건에 대한 보고서입니다. 본 건은 충청남도 예산군 신양면 대덕리 823 소재 토지(답)에 대한 부동산강제경매 물건이며, 매각대상은 토지의 일부 지분입니다.

소재지: 충청남도 예산군 신양면 대덕리 823

용도: 답 (지적공부상)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 4,018,960원

토지면적: 137.00㎡ (약 41.44평)

토지 지분율: 4566.209999999999 (감정평가서상 지분 면적으로 보임. 실제 지분비율은 등기부 확인 필요)

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본 건 소재지는 충청남도 예산군 신양면 대덕리이며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌지대입니다.

교통 상황은 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통이며, 본 건 기호(3) 토지는 남동측으로 왕복 2차로의 소로에 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

토지의 형태 및 이용상태는 지적공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '단독주택 건부지'로 이용 중인 대체로 삼각형의 평지입니다.

토지이용계획상 '계획관리지역' 및 '소로2류'에 접하며, 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석 (특이 및 주의 사항 중심)

본 건은 '토지일부지분매각' 물건으로, 일반 경매와 달리 권리관계가 복잡하며 추가적인 법률 행위가 요구되는 특수 물건입니다.

주요 권리 및 법적 쟁점은 다음과 같습니다.

1) 지분 매각: 전체 토지의 지분만을 매각하는 건으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 정리(공유물 분할 청구 또는 지분 매입/매도)가 필수적입니다.

2) 농지취득자격증명(농취증): 지목이 '답'이므로 농지법상 농취증 제출이 필수입니다. 단, 현황이 '단독주택 건부지'로 변경된 상태이므로, 농지 전용허가를 받지 않은 경우 원상회복명령이 발령될 가능성이 있습니다. 농취증 제출 불가 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

3) 공유자우선매수신고: 공유자가 경매 기일 전까지 우선 매수신고를 할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자 우선매수 시 낙찰자의 지위는 상실됩니다.

4) 법정지상권: 토지 위에 '단독주택 및 창고 등 기호 (ㄱ-ㄹ)'의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 해당 건물이 법정지상권 성립 요건을 충족하는지 여부가 핵심 권리분석 사항입니다. 법정지상권이 성립할 경우 낙찰자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있습니다. 성립하지 않을 경우 건물 철거 소송이 가능합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 건은 전형적인 농촌 지역에 위치하므로, 도시에서 기대하는 상권은 형성되어 있지 않습니다.

상권은 인근 신양면 또는 예산군 중심 생활권을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

주변 환경은 자연림과 농경지가 혼재되어 있어, 전원생활이나 주말 농장 등의 용도로는 적합할 수 있습니다.

혐오시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 농촌 지역 특성상 축사 등 소규모 시설이 주변에 산재할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1) 법정지상권 리스크: 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 및 건물 소유자와의 협상 난이도가 가장 큰 리스크입니다.

2) 공유자 관련 리스크: 공유자우선매수 행사 가능성 및 낙찰 후 공유자 합의(지분 정리) 실패 시 '공유물 분할 청구 소송' 등 법적 분쟁으로 인한 시간 및 비용 발생 가능성.

3) 농지법 리스크: 현황이 변경된 농지이므로, 농취증 발급과 원상복구 명령에 대한 법적 대응이 필요할 수 있습니다.

4) 현황 불일치: 지목 '답'과 현황 '단독주택 건부지'의 차이로 인한 행정 제재 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 '지분 매각', '법정지상권 문제', '농지취득자격증명 문제' 등 3대 특수 권리가 결합된 난이도 '최상'의 물건으로 판단됩니다.

1) 투자 목적이 단순 시세차익이 아닌 '지분 정리 및 건물 관계 해결'에 대한 전문적인 지식과 경험이 있는 투자자에게 적합합니다.

2) 현황 '단독주택 건부지'의 토지 지분을 확보하는 것이므로, 장기적으로 해당 토지 전체를 활용하거나 매각하여 수익을 얻는 전략을 수립해야 합니다.

3) 감정가 대비 실제 예상되는 해결 비용(소송비, 지료 산정, 협상 비용 등)을 보수적으로 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1) 높은 시세차익 잠재력: 복잡한 권리로 인해 일반 투자자들의 입찰이 저조할 경우, 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 낙찰받아 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2) 토지 이용의 현실성: 지목은 답이나, 현황은 주택 건부지로 이용 중이므로, 지분 정리 후에는 실질적인 주거 및 전원생활 용도로 활용 가능성이 있습니다.

3) 도로 접근성: 왕복 2차로 소로에 접하고 있어 접근성이 양호하다는 점은 장점입니다.

주의: 입찰 전 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토, 농취증 발급 가능 여부에 대한 관할 지자체 확인, 그리고 공유자우선매수 신고 가능성 등을 종합적으로 고려한 후 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계