나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21696 [1] 충청남도 예산군 신양면 대덕리 46-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21696 [1] 충청남도 예산군 신양면 대덕리 46-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경21696
• 주소: 충청남도 예산군 신양면 대덕리 46-2
• 용도: 임야

홍성지원 경매2계 2024타경21696 | 소재지: 충청남도 예산군 신양면 대덕리 46-2 | 감정가: 8,633,600원 | 최저가: 8,633,600원 | 용도: 임야

1. 홍성지원 2024타경21696 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경21696 (1)

소재지: 충청남도 예산군 신양면 대덕리 46-2

용도: 임야

감정가: 8,633,600원

토지면적: 4047.00㎡ (약 1224.22평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 연고미상 묘비 및 분묘 소재

주의사항:

- 재매각 물건임

- 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

- 지분 매각이므로 공유자우선매수 신고는 1회에 한함

- 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능

2. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 신양면 대덕리에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

본건의 토지는 지목상 '임야'이나, 평가 요약서상 기호(1)은 '자연림 및 묘지', 기호(2)는 '답', 기호(3)은 '단독주택 건부지'로 이용 현황이 나타납니다. 특히 기호(1) 토지는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근이 가능하며, 이는 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 기호(2)는 농로에 접하고, 기호(3)은 소로에 접해 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 농촌 지역으로 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않습니다. 신양면 소재지나 예산군청 소재지로 이동해야 기본적인 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등은 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 분묘기지권이 존재합니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 있는 분묘에 대해 관습법상 인정되는 권리로서, 해당 토지의 사용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 본건은 토지 일부 지분 매각 대상이며, 맹지라는 점도 고려해야 합니다. 재매각 물건으로, 이전 매각에서 유찰되었거나 계약이 해제된 사유가 있을 수 있습니다. 공유자우선매수 신고 가능하나 1회에 한정됩니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 임야로, 상업적 가치보다는 농업 또는 임업 활동이나 전원생활과 관련된 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 농경지와 자연림이 분포하고 있어, 직접적인 상권 형성 지역과는 거리가 있습니다.

토지이용계획상 기호(1)은 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발에 상당한 제약이 있습니다. 기호(2) 역시 농림지역, 농업진흥구역에 해당하여 농업 외의 용도로 개발이 어렵습니다. 기호(3)은 계획관리지역으로 상대적으로 개발 가능성이 높으나, 역시 가축사육제한구역 등은 존재합니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 신양면 소재지로 이동해야 이용 가능합니다. 대중교통 이용은 인근 버스 정류장이 있어 보통 수준이나, 대중교통망이 매우 발달한 지역은 아닙니다.

인근 지역에 학교, 병원, 대형 마트 등 생활 기반 시설은 예산군청 소재지 등 중심 시가지로 나가야 접근성이 좋습니다. 농촌 지역의 특성을 고려할 때, 조용하고 한적한 생활 환경을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 도시적인 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 기호(1) 토지는 맹지로서 차량이나 도보로의 접근이 인접 토지에 의존해야 하므로, 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다.

* 분묘기지권: 토지 내에 연고 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 매매에 법적 분쟁 소지가 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자 간의 협의가 필수적이며 향후 토지 관리 및 처분에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 재매각: 본건이 재매각 물건이라는 점은 이전 매각 과정에서 발견된 문제점이나 낙찰자의 계약 불이행 등 특이사항이 있었음을 시사합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 농림지역, 보전관리지역, 농업진흥구역 등 엄격한 토지이용 규제가 적용되어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 공부와의 차이: 기호(3) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다. 이는 추후 행정적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군 신양면 대덕리에 위치한 임야 지분 매각 물건으로, 감정가는 8백만 원대입니다. 맹지, 분묘기지권, 지분 매각, 재매각, 엄격한 토지이용계획 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있는 특수 물건에 해당합니다. 특히 맹지인 점과 분묘기지권의 존재는 토지 활용성을 크게 저하시키는 요인입니다.

다만, 기호(3) 토지의 경우 계획관리지역에 해당하며 단독주택 건부지로 이용 중이라는 점은 상대적인 장점이 될 수 있으나, 공부와의 차이 및 맹지라는 점은 여전히 고려해야 합니다. 농촌 지역의 특성상 투자 가치 상승보다는 실거주 목적이나 특수 목적(예: 자연인 생활)을 위한 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 8백만 원대의 낮은 감정가는 소액 투자를 가능하게 합니다.

* 계획관리지역 토지 (기호 3): 상대적으로 개발 여지가 있는 계획관리지역에 해당하며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중인 점을 활용할 수 있습니다.

* 농촌 생활 환경: 조용하고 한적한 농촌 생활을 원하는 실수요자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

다만, 상기 언급된 다수의 리스크(맹지, 분묘기지권, 지분 매각, 엄격한 토지이용계획 등)를 충분히 인지하고, 법률 및 현장 전문가와 상담 후 신중하게 접근해야 합니다. 특히 분묘 관련 문제 해결 비용과 맹지 해소 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계