나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경54 [1] 충청남도 예산군 봉산면 옥전리 253 대지 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경54 [1] 충청남도 예산군 봉산면 옥전리 253 대지 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2025타경54 | 소재지: 충청남도 예산군 봉산면 옥전리 253 | 감정가: 102,322,000원 | 최저가: 35,097,000원 | 용도: 대지

1. 충청남도 예산군 봉산면 옥전리 253 일괄매각 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경54 (1)

매각구분: 부동산강제경매 (토지 일괄매각)

소재지: 충청남도 예산군 봉산면 옥전리 253 외 (일괄)

감정가: 102,322,000원

토지면적: 1,137.00㎡ (약 344.00평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 154.50㎡, 약 46.74평은 매각 제외)

채무자/소유자: 이OO / 채권자: 성OO

1.2. 물건 현황 및 이용 상태

위치 및 주위환경: 본건은 예산군 봉산면 옥전리 소재 "옷밭골마을" 북측 및 남동측 인근에 위치하며, 농가주택, 전, 답 등이 혼재된 전형적인 농촌지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지 구성 및 이용:

- 기호(1): 사다리형 평지로, 공부상 '전'이나 현황 '단독주택 부지'로 이용 중입니다. (맹지, 기호(2)를 통해 출입 가능)

- 기호(2): 사다리형 완경사의 토지로서, 현황 '도로' 및 '전'으로 복합 이용 중입니다. (노폭 약 4-5m 포장도로와 접함)

- 기호(3): 세로장방형 평지로, 현황 '답'으로 이용 중입니다. (맹지, 구거부지를 통해 경운기 등 출입 가능)

용도지역: 기호(1, 2)는 생산관리지역이며, 기호(3)은 농림지역(농업진흥구역)으로 구성되어 있습니다.

1.3. 입지 조건 및 생활 정보

입지적 특징: 도시 외곽의 농촌 지역으로, 순수한 전원생활 및 귀농/귀촌 목적에 적합합니다. 일괄매각으로 맹지인 목록1, 3의 출입 문제가 목록2를 통해 해소되는 이점이 있습니다.

생활 정보: 주변이 농경지 위주로 형성되어 있어 도심의 편의시설 접근성은 낮지만, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

상권 분석: 주거 및 농업 용도의 토지로서 상업적 가치는 미미하며, 인근 상권 분석은 의미가 없습니다.

1.4. 권리 분석

매각 대상: 토지매각(일괄매각)으로, 목록1 토지 지상에 소재하는 제시외 건물(주택 추정)은 매각에서 제외됩니다.

법정지상권: 가장 큰 리스크입니다. 목록1 지상에 있는 제시외 건물(154.50㎡, 약 46.74평)은 매각 제외로, 토지 매각 시 '법정지상권' 성립 여부가 핵심 쟁점입니다. 만약 성립할 경우, 매수인은 건물을 철거할 수 없고 건물 소유자에게 지료 청구만 가능합니다.

농지취득자격증명(농취증): 목록1은 현황상 대지로 이용 중이나 공부상 지목이 '전'이므로, 농지법에 따라 '농지취득자격증명원' 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 실현 가능한 원상복구계획서를 제출하여 농취증을 발급받아야 하는 조건이 붙어 있습니다.

기타: 목록2 지상의 '시멘트 블록조 함석지붕 단층 창고 7평 4홉'은 건물 등기부에는 있으나 현황 소재불명입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농취증 미제출 위험: 보증금 몰수라는 최악의 리스크가 있으므로, 낙찰 전 관할청에 원상복구계획서 등을 통한 농취증 발급 가능성을 명확히 확인해야 합니다.

법정지상권 분쟁: 건물 소유자와의 지료 협의 또는 소송이 불가피할 수 있으며, 이는 토지 활용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 전원지역 특성상 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 축사 등 개인적인 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 필히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 맹지 출입 문제가 해소된 토지 일괄매각 물건으로, 저렴한 감정가로 현황 주택 부지를 확보할 수 있는 기회입니다. 다만, 법정지상권 성립 가능성이 있는 매각 제외 건물과 농지취득자격증명 발급 문제가 존재하므로, 이 두 가지 핵심 리스크를 감수하고 처리할 수 있는 투자자에게만 적합합니다.

투자 포인트:

1. 현황 '단독주택 부지'로 이용 중인 토지(1,137.00㎡, 약 344.00평)를 저가에 취득할 수 있는 잠재력.

2. 맹지(목록1, 3)가 도로에 접한 목록2와 일괄매각되어 토지 이용 효율성이 확보됨.

3. 법정지상권 리스크를 수반한 만큼, 추후 지료 수입 또는 건물 소유자와의 협상을 통한 리스크 해소 시 높은 시세차익 기대 가능.

법원 정보

홍성지원 경매2계