나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경22286 [1] 충청남도 보령시 남포면 소송리 산51 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경22286 [1] 충청남도 보령시 남포면 소송리 산51 임야 경매

• 사건번호: 2024타경22286
• 주소: 충청남도 보령시 남포면 소송리 산51
• 감정가: 420,165,200원
• 최저가: 144,117,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

홍성지원 경매2계 2024타경22286 | 소재지: 충청남도 보령시 남포면 소송리 산51 | 감정가: 420,165,200원 | 최저가: 144,117,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 물건은 충청남도 보령시 남포면 소송리 소재 임야(토지)에 대한 부동산강제경매 물건입니다. 사건번호는 홍성지원 2024타경22286 (1)이며, 감정가는 420,165,200원으로 책정되었습니다. 소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

| 구분 | 면적($\mathrm{m}^2$) | 면적(평) | 감정가(원) |

| :--- | :--- | :--- | :--- |

| 토지 면적 | $46,172.00 \mathrm{~m}^2$ | $13,968.13$ 평 | 420,165,200 |

| 건물 면적 | $0.00 \mathrm{~m}^2$ | $0.00$ 평 | - |

| 매각 대상 | 토지 전부 | | |

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 보령시 남포면 소송리 '소송리마을회관' 북측 근거리에 위치하며, 주변은 농가주택 및 임야로 형성된 전형적인 농촌 임야 지대입니다. 보령시 남포면은 역사와 전통이 깊고, 대천해수욕장, 남포방조제와 인접한 죽도(상화원) 등 풍부한 자연환경 및 관광자원을 보유하고 있습니다. 다만, 본 임야의 경우 교통상황이 불편한 것으로 평가되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 토지 현황 및 이용

본 물건은 남동향의 부정형 급경사지로, 중·소 경목의 소나무 등이 자생하는 자연림 상태입니다. 현재 이용상태는 자연림이며, 지형상 급경사지이므로 개발 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 현장 조사 결과, 남동측으로 육안으로 분묘 2기가 소재하는 것이 확인되었습니다.

2.2. 인접 도로상태 및 접근성

본 물건은 지적도상 맹지(盲地)입니다. 다만, 감정평가서에 따르면 남동측으로 폭 약 1~2미터 내외의 비포장 현황 임도로 연결되어 있어, 차량 또는 도보 접근은 가능하나 교통상황은 불편한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* **지역/지구:** 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 임업용산지(보전산지).

* **제한 사항:** 본 토지는 농림지역 및 보전산지에 해당하여, 개발행위 및 건축 인허가에 대한 법적 제한이 매우 강합니다. 이는 향후 투자 수익성에 큰 영향을 미치는 핵심 제한 사항입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 구분

* **매각 대상:** 토지 매각. 건물 제시외 면적 등은 없습니다.

* **경매 구분:** 부동산 강제경매.

3.2. 권리 관계 특이사항 (분묘기지권 문제)

* **특이사항:** 분묘기지권(墳墓基地權) 가능성 있음.

* **주의사항:** 남동측으로 분묘 2기 소재함이 명시되어 있습니다. 이 분묘가 매각 절차상 배제되거나 철거 대상이 명확히 통보되지 않은 경우, 낙찰자가 분묘기지권을 인수할 가능성이 높습니다. 분묘기지권이 성립되면 해당 분묘에 대한 토지 사용이 제한되며, 철거를 위해서는 별도의 법적 조치와 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 리스크 및 주의사항

4.1. 잠재적 리스크

* **법적 리스크 (분묘기지권):** 현황 분묘 2기 존재로 인해 낙찰 후 분묘기지권 성립 여부에 대한 다툼 및 철거 비용 발생 가능성이 높습니다.

* **개발 리스크 (규제):** 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 사실상 건축행위나 대규모 개발이 매우 어렵거나 불가능합니다.

* **물리적 리스크 (맹지/급경사):** 지적도상 맹지이며, 현황 임도(1~2m 비포장)만 연결되어 있어 토목공사 및 접근성 확보에 어려움이 예상됩니다. 또한 급경사지이므로 토목 비용이 과다하게 발생할 수 있습니다.

4.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 농가주택 및 임야가 주를 이루는 지역에 소재하며, 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근 ‘소송리마을회관’ 외의 주요 편의시설 접근성은 낮으며, 대중교통 및 교통상황은 불편한 것으로 평가되었습니다. 주변에 특기할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 전반적으로 자연환경 위주의 농촌 지역입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 1만 4천 평에 달하는 대규모 임야로, 비교적 낮은 감정가(평당 약 3만원)가 책정되었습니다. 그러나 지적도상 맹지, 급경사, 보전산지/농림지역이라는 강력한 규제, 그리고 분묘 2기 존재로 인한 분묘기지권 리스크가 핵심적인 단점입니다. 순수하게 단기적인 개발 목적의 투자는 위험하며, 장기적이고 특수한 목적(ex. 산림 경영, 특수 개발 인허가 가능성 타진 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

* **대규모 면적:** 약 14,000평에 달하는 토지 면적으로, 대규모 산림 자산 확보 목적에 부합.

* **낮은 감정가:** 평당 약 3만원 수준의 감정가로, 인근 시세 대비 저렴하게 매입할 경우 장기 보유 가치 상승을 기대할 수 있음.

* **주의 깊은 접근:** 법정지상권, 분묘기지권 및 지자체 규제 확인이 필수이며, **리스크 대비 보수적인 입찰가 산정**이 요구됩니다. 개발 목적보다는 '현상 유지 및 장기 산림 자원' 확보의 관점에서 접근해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계