나이스옥션 법원경매 인천 2024타경556450 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 13층1310호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경556450 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 13층1310호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2024타경556450 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 염창로 35, 13층1310호 (주안동,베스티움) | 감정가: 58,000,000원 | 최저가: 28,420,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (경매컨설턴트 작성용)

1.1. 사건 개요

사건번호는 인천지방법원 2024타경556450 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 최O이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건은 소유자와 채무자가 동일하므로 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 현장조사 시 내부 확인이 불가했으므로 입찰 시 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 13층1310호

용도 및 구조

도시형생활주택(아파트), 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제13층

감정가

58,000,000원 (오천팔백만원)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

면적 정보

전용면적(건물): 13.41㎡ (약 4.06평)

토지면적(지분): 4.36㎡ (약 1.32평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지조건

본 물건은 지하철 인천2호선 및 1호선 환승역인 "주안역" 북서측 인근에 위치하며, 도보로 약 2분 거리에 위치하는 초역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역에 속하며, 주거지역의 편의성과 상업지역의 활기가 공존하는 주거환경입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 여건은 매우 우수합니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

본건이 위치한 주안동 25-34는 일반상업지역 및 지구단위계획구역(주안역지구)에 해당합니다.

주안역 지하상가를 포함한 대규모 상권이 인접해 있어 생활 편의성이 높으며, 상권 접근성이 매우 뛰어납니다.

혐오시설 정보: 지도 및 주변 검색 결과, 도심 상업지역 특성상 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주안역 인근 상업지역의 특성상 차량 통행량과 유동인구가 많아 주간 및 야간 소음이 발생할 수 있습니다.

2.3. 건물의 상태 및 이용 상태

2012년 10월에 입주한 13년차 건물(2025년 기준)로 , 외벽은 돌붙임 및 몰탈위 페인트 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.

본 건은 도시형생활주택(아파트) 용도로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 차량용 승강기 설비, 난방설비 등 기본적인 설비는 잘 갖추고 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석 (경매)

본 건은 채무자(최O)가 소유자이므로, 매각 이후 매수인이 별도로 인수해야 할 임차인의 대항력 있는 임차보증금은 없을 가능성이 높습니다.

그러나 말소기준권리 이하의 권리라도 경매의 특성상 명도(인도명령)는 별도로 진행해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

내부 상태 미확인: 감정평가 시 현장 조사에서 거주인 부재 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰자는 반드시 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 판단하되, 실제 내부 시설물의 훼손 여부나 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.

소형 면적: 전용 $13.41 \text{m}^2$는 실사용 면적이 매우 작아 주거 외 투자 용도(임대)에 적합합니다. 타겟 임차인층(1인 가구, 대학생, 직장인)을 명확히 설정할 필요가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

초역세권 입지: 주안역 도보 2분 거리라는 압도적인 입지는 본 물건의 최대 강점입니다. 이는 공실률을 낮추고 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 기반이 됩니다.

낮은 초기 투자 비용: 5천만 원대 감정가로 비교적 낮은 금액으로 역세권 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

공동주택 유형: 오피스텔이 아닌 도시형생활주택(아파트)으로 분류되어, 주택 수 산정 등 관련 세금 부분에서 오피스텔과 차이가 있을 수 있으니 전문가와 상의가 필요합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 인천 주안역의 핵심 상업지역에 위치한 초소형 주택으로, 압도적인 교통 편의성 덕분에 1인 가구 임차 수요가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

실거주보다는 안정적인 월세 수입을 목표로 하는 소액 임대 사업자에게 적합한 투자 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 현 시세 및 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰 전 필수 확인사항: 미납 관리비 유무 및 현장 방문을 통한 내부 상태(청소/수리 필요성)를 점검해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계