나이스옥션 법원경매 인천 2024타경558975 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 23층2301호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경558975 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 23층2301호 아파트 경매

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인천지방법원 경매19계 2024타경558975 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 23층2301호 (도화동,올레오) | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 140,630,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경558975 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 23층2301호

용도: 아파트 (주상복합)

감정가: 287,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

1.2. 면적 및 구조

전용면적: 65.45㎡ (약 19.80평)

추정 분양면적: 약 90.00㎡ 내외 (약 27.23평) (공용면적을 포함한 추정치)

대지권 면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

건물의 구조: 2018년 10월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 26층 건물 중 23층 (비교적 신축급 건물)

이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 위생설비, 승강기, 주차장, 난방설비 등 기본 설비 갖춤

1.3. 특이사항

본건은 주상복합 건물인 올레오 아파트의 한 호실로 파악됨.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 주안사거리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용, 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합, 아파트 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 사정은 보통 이상으로 평가됨. 또한, 주안역 및 시민공원역 등 역세권 이용이 가능하여 우수한 교통망을 갖추고 있음.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(432-2 등), 과밀억제권역 등에 속하며, 북측 간선도로 및 남측 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호함. 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 압력 및 상업 편의시설 이용에 유리함.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

주안사거리 인근에 위치하여 광역 상권 및 배후 주거지 상권이 복합적으로 형성된 지역임. 주상복합 건물 내 상가 및 주변 일반상업지역의 근린생활시설을 통해 생활 편의성이 높음.

3.2. 생활 정보

도보 거리에 제일시장 및 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 실거주자에게 편리한 생활 환경을 제공함. 주차장(지하 및 기계식)을 확보하고 있어 주차 스트레스가 적은 편임.

3.3. 혐오 시설

주변 지역은 상업 및 주거 기능이 활발한 도심 지역으로, 현재까지 파악된 바 특기할 만한 대형 혐오 시설은 없는 것으로 보임.

4. 권리 분석

4.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO임. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되므로 권리 관계상 문제 없음.

4.2. 주요 리스크 (임차권 등기)

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령 (2023카임2466, 2023.08.02 등재)이 존재함.

임차보증금: 270,000,000원

대항력 요건 (전입/점유) 완료일: 2021.07.05

확정일자: 2021.06.04

임차인(박영상)의 보증금 2억 7천만원은 매우 큰 금액으로, 경매 진행 기록(말소기준권리)과 임차인의 대항력 유무 및 배당 순위를 면밀히 분석해야 함. 임차인이 선순위일 경우 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수할 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 확인을 통해 말소기준권리를 파악해야 하는 **최고의 주의**가 요구됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 인수 위험

앞서 언급된 임차권등기명령에 의한 임차보증금(270,000,000원)의 인수 가능성이 잠재적 리스크의 핵심임. 매각가액이 임차보증금에 미치지 못할 경우 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있음.

5.2. 내부 현황 확인 부족

현장 방문 시 거주자 부재로 내부 구조 및 임대차 관계가 명확히 파악되지 못하였음. 이는 일반적인 사양을 기준으로 평가되었음을 인지해야 하며, 실제 내부 상태(수리 필요 여부 등)와 명도 난이도가 예상과 다를 수 있음.

5.3. 상업지역 특성

일반상업지역에 위치한 주상복합의 특성상 주거 전용 지역 대비 소음 및 혼잡도가 높을 수 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2018년 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 주안사거리 인근의 일반상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 26층 중 23층의 고층으로 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됨. 다만, 감정가(2억 8천 7백만원)와 거의 유사한 수준의 거액 임차보증금(2억 7천만원)에 대한 임차권등기명령이 최우선적인 권리분석 리스크로 작용함.

6.2. 투자 포인트

신축급 주상복합 아파트: 2018년 건물로 건물 가치가 높음.

뛰어난 입지: 주안사거리 인근의 일반상업지역 및 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

고층의 장점: 23층으로 쾌적성 확보.

6.3. 투자 제언

**본건은 우수한 입지적 가치에도 불구하고, 임차권등기명령에 따른 권리 인수의 위험이 매우 높은 물건임. 따라서, 입찰에 참여하기 전 말소기준권리를 정확히 확인하고 임차인의 대항력 및 배당 가능성을 철저히 분석하여 예상 인수 금액을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적임.**

법원 정보

인천지방법원 경매19계