나이스옥션 법원경매 인천 2024타경560664 [1] 인천광역시 남동구 간석동 110-2 효성탑스아파트 4층403호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경560664 [1] 인천광역시 남동구 간석동 110-2 효성탑스아파트 4층403호 아파트 경매

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인천지방법원 경매19계 2024타경560664 | 소재지: 인천광역시 남동구 경인로644번길 8, 4층403호 (간석동,효성탑스아파트) | 감정가: 117,000,000원 | 최저가: 40,131,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경560664 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 110-2 효성탑스아파트 4층403호

용도: 아파트 (집합건축물대장상)

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 겸 소유자 박OO에 대한 채권자 주OOOOOOO의 채권회수를 위한 경매)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (대지권 포함)

감정가: 117,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 11.43㎡ (약 3.46평)

건물면적: 36.78㎡ (약 11.12평) (전용면적)

*공급면적 추정: 약 49.04㎡ (약 14.8평) - 일반적인 전용률(약 75%)을 적용할 경우, 약 15평형으로 추정됨.

건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 중 4층

내부 이용상태: 아파트 (주거용)

설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경 (최고의 입지)

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북동측 인근에 위치하며, 주택과 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역 및 주거지역의 경계에 있어 주거 편의성이 높음.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 상가 건물 등이 형성되어 있는 전형적인 구도심 주거 및 상업 혼합 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

2.2. 교통 상황

교통 사정이 매우 양호한 편임.

인근에 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 소재하며, 버스정류장도 가까이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 경인로 등 주요 도로망 접근성도 우수하여 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 용이함.

2.3. 토지이용계획 및 공법상 제한

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18) 등으로 지정되어 있어, 용적률 등 건축규제는 있으나 상업지역의 장점을 가지고 있음.

특이 사항: 상대보호구역(학교 환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호 측면의 이점과 일부 업종 제한이 있을 수 있음.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

경매구분: 부동산강제경매

채무자 및 소유자: 박OO (채무자와 소유자가 동일)

채권자: 주OOOOOOO

*분석: 소유자의 채무로 인해 강제경매가 개시된 사건으로, 권리 관계는 비교적 단순한 편임. 다만, 매각 부동산 위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(선순위 임차권, 유치권 등)가 있는지 면밀한 조사와 분석이 필요함.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대관계: 미상임 (현재 점유 현황 및 임차인의 유무와 대항력은 반드시 별도로 확인해야 함)

주의사항: 임대 관계 미상인 경우, 매수인이 인도명령 또는 명도소송을 통해 점유 이전을 완료해야 하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액 또는 일부를 인수할 위험이 존재함. 현장 조사 및 법원 문건 확인을 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 필수임.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 주변은 간석오거리역을 중심으로 형성된 구도심 상권으로, 병원, 약국, 소규모 식당 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 매우 높음.

주요 상업시설이 밀집한 구역과 인접하여, 주거와 상업 기능이 조화롭게 이루어져 있음.

4.2. 생활 정보

교육: 상대보호구역으로 인근에 초·중·고등학교가 위치할 가능성이 높음.

편의시설: 소규모 마트나 편의점은 쉽게 이용 가능하며, 광역 상권 접근성도 우수함.

4.3. 혐오 시설

직접적인 혐오 시설(대규모 쓰레기 소각장, 공장 등)은 주변에 위치하지 않는 것으로 판단되나, 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있어 유흥시설이나 소규모 공장 등의 유무를 현장 답사를 통해 확인해야 함.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 리스크 (Potential Risk)

1. 임차인 리스크: 임대 관계 미상으로, 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 따라 명도 난이도 및 인수 금액 발생 가능성이 존재함.

2. 건물의 노후도: 2001년 준공된 6층 건물로, 내부 수리 및 외부 환경 개선 비용이 발생할 수 있음.

5.2. 대응 방안

1. 임차인: 매각 물건명세서 및 현황 조사서, 전입세대 열람 등을 통해 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인하고, 명도 전략을 수립해야 함.

2. 현장 확인: 누수, 곰팡이 등 건물의 현재 상태를 확인하고, 예상 수리 비용을 입찰가에 반영해야 함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근의 역세권 아파트(소형 평형)로, 교통 환경이 우수하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요층의 선호도가 높을 것으로 예상됨.

감정가(1억 1,700만원)는 소형 아파트의 시세 흐름과 대지 지분 가치를 고려하여 적정성을 판단해야 하며, 특히 상업지역 내 주거용 건물이므로 향후 재개발/재건축 이슈보다는 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자처로 접근하는 것이 유리함.

6.2. 투자 포인트

1. 우수한 교통 입지: 초역세권(간석오거리역) 및 버스정류장 인접으로 대중교통 접근성이 뛰어남.

2. 소형 아파트: 전용면적 약 11평대의 소형 평형으로, 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 환금성이 양호함.

3. 임대 수익: 역세권 소형 주거시설은 꾸준한 임차 수요를 기대할 수 있어, 투자금 대비 안정적인 월세 수익 창출이 가능할 것으로 판단됨.

*최종 투자 판단은 반드시 현장 답사를 통해 입찰 물건의 상태 및 주변 환경, 임차인 현황 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 함.

법원 정보

인천지방법원 경매19계