나이스옥션 법원경매 인천 2024타경560633 [1] 인천광역시 남동구 간석동 110-2 효성탑스아파트 6층603호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경560633 [1] 인천광역시 남동구 간석동 110-2 효성탑스아파트 6층603호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2024타경560633 | 소재지: 인천광역시 남동구 경인로644번길 8, 6층603호 (간석동,효성탑스아파트) | 감정가: 101,000,000원 | 최저가: 49,490,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 투자 요약

1.1. 사건 기본 정보

본건은 인천지방법원 2024타경560633 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 110-2 효성탑스아파트 6층603호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 101,000,000원으로 평가되었습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 36.78㎡ (약 11.12평)이며, 대지권(토지) 면적은 11.43㎡ (약 3.46평)입니다.

소형 아파트(나홀로 아파트 또는 주상복합 형태)로서, 전용면적을 기준으로 한 예상 분양면적은 약 15평 내외로 추정됩니다.

이는 1~2인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 크기입니다.

1.3. 최고 입지 및 구조

본건은 인천도시철도 1호선 '간석오거리역' 동측 인근에 위치한 초역세권 물건입니다.

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 6층에 해당하며, 2001년 3월 20일에 사용 승인된 아파트입니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 교통 상황 (최고의 입지)

지하철 1호선 간석오거리역이 인근에 소재하며, 각종 노선버스정류장도 가까워 제반 교통 사정은 매우 편리합니다.

차량 출입도 용이하여 접근성이 뛰어난 역세권 입지입니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

간석오거리역 주변은 오피스 빌딩과 주거지역이 함께 위치한 남동구의 요지이며, 잘 발달한 상권이 형성되어 있습니다.

과거 유흥 시설(나이트클럽 등)이 상권을 주도했으나, 2019년 이후 대형 유흥 시설의 폐업과 신축 오피스텔 건설 등으로 상권에 변화가 나타나고 있습니다.

현재는 상가 공실률이 높게 나타나는 등 상권 침체가 일부 관찰되나, 이는 유흥가 특화 상권의 이미지 한계로 인한 부분이 있어 주거 시설로서의 가치와는 분리하여 판단할 필요가 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중이며, 인접 도로상태는 북서측 및 북동측 폭 약 8미터 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

2.3. 생활 정보

건물 내부에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 편의시설은 양호합니다.

인근에는 초등학교 및 중고교 등 교육 시설이 위치하며, 본건 토지는 상대보호구역에 속해 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 채권자 주OOOOOOO에 의한 부동산강제경매 사건이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일합니다.

이는 일반적인 임의경매에 비해 권리관계가 단순할 가능성이 높고, 매각 완료 시 소유권 이전 절차 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

3.2. 권리분석

제시된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리분석이 불가능하지만, 소유자/채무자가 동일하고 매각대상이 토지/건물 일괄 매각이므로 물건 자체의 권리 하자는 없을 것으로 보입니다.

다만, '임대관계 미상'이므로 낙찰 후 점유자에 대한 명도 절차는 반드시 필요하며, 점유자가 소유자(채무자)일 경우 인도명령 대상이 될 가능성이 높습니다.

3.3. 법률적 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역에 속합니다.

일반상업지역은 용적률 등이 높아 개발 가치에 긍정적이나, 방화지구는 건축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 상대보호구역에 해당되어 용도 변경 또는 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

4.1. 명도 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 점유자 문제입니다.

실제 임차인이 존재한다면 보증금 인수 여부를 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금 전액을 인수할 위험이 있습니다.

그러나 소유자 겸 채무자가 점유할 경우 명도 소송이나 인도명령을 통해 비교적 신속하게 점유를 확보할 수 있습니다.

대응 방안: 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 전입세대 열람을 반드시 실시해야 합니다.

4.2. 부동산 용도 제한 리스크 (혐오시설)

간석오거리 상권이 유흥 시설 몰락으로 인한 침체를 겪고 있다는 점은 해당 지역 상권 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 유흥 시설이 완전히 사라진 것은 아니므로, 주변 환경이 주거 환경에 다소 부정적인 영향을 미칠 가능성도 존재합니다.

대응 방안: 본건 아파트가 상권의 중심부에서 다소 떨어진 주거 밀집 지역에 위치하는지 확인하여 주거 쾌적성을 판단해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

초역세권 입지: 간석오거리역 인근으로 교통이 매우 편리하여 직주근접 수요가 높습니다.

소액 투자 가능: 감정가 1억 100만 원으로 소액 투자 및 레버리지 활용에 유리합니다.

임대 수요 용이: 소형 평형 (약 11평 전용)으로, 1~2인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 월세 수익형 부동산으로 적합합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 간석오거리 역세권의 우수한 입지 조건과 소형 아파트라는 장점을 갖춘 물건입니다.

감정가가 시세와 큰 차이가 없다면 경쟁률이 높을 수 있으므로, 입찰가 산정 시 주변 실거래가와 급매가 등을 면밀히 분석해야 합니다.

권리관계는 비교적 단순해 보이나, '임대관계 미상'에 따른 명도 리스크를 해결하기 위한 철저한 사전 준비(점유자 확인 및 명도 계획)가 성공적인 투자에 가장 중요한 요소입니다.

실거주 또는 안정적인 월세 수익을 목표로 하는 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계