나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568750 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568750 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 3층 301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경568750
• 주소: 인천광역시 남동구 예술로362번길 65, 3층 301호 (간석동,도영에이베네치움)
• 감정가: 89,000,000원
• 최저가: 43,610,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2024타경568750 | 소재지: 인천광역시 남동구 예술로362번길 65, 3층 301호 (간석동,도영에이베네치움) | 감정가: 89,000,000원 | 최저가: 43,610,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매컨설턴트 작성)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

\

\

사건번호: 인천지방법원 2024타경568750 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 3층 301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택으로 이용 중)

감정가: 89,000,000원

토지면적: 4.82㎡ (약 1.46평)

건물면적 (전용면적): 15.84㎡ (약 4.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 오OO / 오OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: ‘도시형생활주택’으로 이용 중입니다.

1.2. 감정평가 요약

\

\

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 “간석오거리역” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 보통의 주위 환경입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고, 근거리(역세권)에 지하철역(간석오거리역)이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됩니다.

건물의 구조 및 이용상태

2012년 01월 06일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제301호입니다. 외벽은 돌붙임, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 경매 분석

2.1. 입지 조건 분석

\

\

교통 환경이 우수하며, 인천 도시철도 1호선 간석오거리역이 근거리에 소재하고 있고, 도보 5~10분 거리에 동암역도 위치하고 있어 더블 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 또한 다양한 버스 노선이 있어 인천 내 주요 지역 및 서울 일부 도심으로의 접근이 용이합니다. 본건은 도로대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 일반상업지역에 위치합니다.

2.2. 권리 분석

\

\

본 경매는 채무자(오OO)와 소유자(오OO)가 동일한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 특성상 채권자의 집행권원에 의해 진행되는 경매이며, 현재까지의 정보에 특이사항은 없는 것으로 보입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제가 될 만한 미제시 면적이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 권리분석의 핵심인 등기부등본 및 임차인 현황은 별도의 확인이 필요합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

\

\

본건이 위치한 간석오거리 상권은 과거부터 인천의 대표적인 유흥가이자 교통의 중심지로 발달해 왔으며, 유동인구가 많은 편입니다. 주변에는 올리브아울렛(舊 희망백화점), 병·의원, 소형 상가, 프랜차이즈 등이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있습니다. 그러나 상권 노후화와 더불어 유흥업소 및 숙박업소(모텔 등)가 밀집되어 있으며, 2020년 3분기 기준 중대형 상가 공실률이 30.9%로 수도권 내 가장 높았던 점을 볼 때 상권의 침체가 상당 기간 진행되었음을 알 수 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

\

\

최고의 리스크는 **유흥가 이미지**와 그에 따른 **상권 쇠퇴**입니다. 주변에 나이트클럽과 유흥업소, 모텔 등이 밀집되어 있어 주거 환경에 대한 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 도시형생활주택의 임대 수요층 확보에 영향을 미칠 수 있습니다. 일부 다단계 회사가 간판 없이 많이 들어섰다는 정보도 있어, 건물 이용 상태와 임대인 및 임차인의 특성을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 건물이 2012년 준공되었으나, 주변 상권의 건물 노후화가 진행되고 있다는 점도 감안해야 합니다.

3. 투자 의견

3.1. 종합 의견

\

\

본 물건은 약 1.5평의 토지면적과 4.8평의 전용면적을 가진 초소형 도시형생활주택으로, 낮은 감정가(8,900만 원)가 책정되어 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 인천 1호선 간석오거리역 초역세권 교통 환경은 우수하나, 주변 상권이 유흥가 이미지가 강하고 노후화되어 있다는 점, 그리고 상가 공실률이 높다는 단점이 있습니다. 투자 목적을 명확히 하고 (실거주보다는 임대수익), 유흥가 인접 주거 공간의 임대 수요를 정확하게 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

\

\

**소액 투자 및 저렴한 진입 비용**

감정가가 8천만 원대로 소액으로 역세권 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

**더블 역세권의 교통 인프라**

간석오거리역과 동암역을 이용할 수 있는 편리한 교통 입지는 임차인 확보에 유리한 조건입니다.

**도시형생활주택의 임대 수요**

주변 상권의 유동인구가 많아 직장인이나 1인 가구의 소형 주택 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 유흥 종사자나 상권 이용자를 대상으로 한 임대 수요를 고려할 수 있습니다.

**토지 용도**

일반상업지역 토지 지분이 포함되어 있어 장기적으로 토지 가치에 대한 잠재력은 있습니다. (단, 좁은 면적의 지분임)

법원 정보

인천지방법원 경매19계