나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4442 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 9층비에프09-0074호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4442 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 9층비에프09-0074호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경4442 | 소재지: 경기도 남양주시 다산지금로 202, 9층비에프09-0074호 (다산동,현대테라타워디아이엠씨) | 감정가: 320,000,000원 | 최저가: 109,760,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경4442 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 9층비에프09-0074호 (지식산업센터)

용도: 업무시설 (지식산업센터/공장)

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

감정가: 320,000,000원

1.2. 면적 및 감정가

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물 전용면적: 62.80㎡ (약 19.00평)

감정가: 320,000,000원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 다산신도시 지금지구에 위치한 지식산업센터입니다. 주변은 아파트 단지, 학교(다산한강초등학교), 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 신도시 주거 및 업무 혼합 환경이며, 한강과도 가까워 일부 호실의 경우 한강 조망권을 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 해당 건물인 현대테라타워디아이엠씨는 다산 지금지구의 초입에 위치하여 광역 교통 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

차량 진ㆍ출입 및 주ㆍ정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 광역 교통망으로는 강변북로와 맞닿아 있어 강동대교 및 서울 잠실로의 진입이 비교적 용이하며, 북부간선도로, 외곽순환고속도로 등 광역 접근성도 양호합니다. 또한, 향후 지하철 9호선 연장(강동하남남양주선) 정거장도 예정되어 있어 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

2.3. 상권 및 건물 현황

본건이 속한 지식산업센터는 지하 4층~지상 10층 규모의 건물로 2022년 5월에 사용승인된 신축급입니다. 지식산업센터 내에는 호텔급 스파, 피트니스, 카페테리아, 콘퍼런스룸 등 입주 기업 전용 커뮤니티 시설이 마련되어 있어 업무 편의성이 높습니다. 상업시설인 '판테온스퀘어'도 함께 조성되어 있어 직장과 문화시설이 한 곳에 있는 '원스톱 라이프' 복합단지 형태를 갖추고 있습니다. 또한, 건물 인근에는 남양주시청 제2청사를 비롯해 지방법원, 교육청, 경찰서, 근로복지공단 등 여러 관공사가 자리하고 있어 근무자 수요를 추가로 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 절차

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 임의경매 물건입니다. 경매 신청 채권자는 유동화 회사로 추정되며, 유동화 물건은 통상적으로 근저당권 등 담보권에 의한 임의경매로 진행되어 권리관계가 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

제시된 정보만으로는 등기부 전체를 파악할 수 없으나, 부동산 임의경매로 진행되는 물건이므로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 입찰 전 등기부등본을 통한 정확한 말소기준권리 확인이 필수적입니다.

3.3. 임차인 현황

현장조사 시 폐문 상태였으며, 임대차 관계는 미상 처리되었습니다. 지식산업센터는 용도상 사업자 간의 임대차 관계가 주를 이루므로, 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인이 있는지, 대항력을 갖춘 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 폐문 상태이므로 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

공급 과잉 리스크: 남양주 다산 신도시 일대는 신도시 조성에 따른 자족 기능 확보를 위해 지식산업센터 공급이 집중된 지역으로, 현재 공실률이 높다는 현지 보고가 있습니다. 이는 단기적인 임차인 확보 및 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

업종 제한: 남양주 일대가 한강과 근접하여 상수원 보호 구역으로 묶여 인근 지식산업센터의 입주 업종에 제한이 있어, 제조업 관련 업체 등 특정 업종은 입주가 어려울 수 있습니다. 이는 임차 수요 풀을 제한하는 요인이 됩니다.

4.2. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 5월에 사용 승인된 신축급 건물로, 건물 상태가 양호하며 관리비 등 유지보수 비용 부담이 적습니다.

우수한 교통 입지: 강변북로, 외곽순환고속도로 등 광역 교통망 접근성이 뛰어나 물류 이동 및 광역 출퇴근에 유리합니다.

미래 가치: 지하철 9호선 연장선 계획과 경기 북부 2차 테크노밸리, 그린 스마트밸리 등 주변 개발 호재가 산재해 있어 중장기적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 신축급의 우수한 건물 컨디션과 미래 개발 호재를 갖춘 다산 지금지구 핵심 지식산업센터 물건입니다. 다만, 현 시점에서는 지역 내 지식산업센터 공급 과잉 및 공실률, 그리고 상수원 보호 구역으로 인한 업종 제한 리스크를 명확히 인지하고 보수적인 접근이 필요합니다. 리스크를 감안한 보수적인 입찰가를 설정하여 낙찰받는다면, 향후 지역 인프라 구축 및 개발 호재 현실화에 따른 수혜를 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계