나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4787 [1] 경기도 가평군 청평면 호명리 산55-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4787 [1] 경기도 가평군 청평면 호명리 산55-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4787
• 주소: 경기도 가평군 청평면 호명리 산55-1
• 감정가: 595,630,000원
• 최저가: 204,301,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

남양주지원 경매3계 2024타경4787 | 소재지: 경기도 가평군 청평면 호명리 산55-1 | 감정가: 595,630,000원 | 최저가: 204,301,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경4787 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 호명리 산55-1 (호명호수 남측 인근)

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 박OO / 박OO

채권자: 남OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 595,630,000원

토지면적: 42,545.00㎡ (약 12,870.36평)

토지 지분율: 4254500 (전체 면적으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 현황 및 특이사항

본건은 경기도 가평군 청평면 상천리에 소재하는 '호명호수' 남측 인근에 위치한 자연림입니다.

인접 토지 대비 급경사의 부정형 토지이며, 현재 자연림으로 이용 중입니다.

주의사항: 지적도상 맹지(지적도상 도로와 접하지 않은 토지)이며, 차량 출입이 불가능하여 제반 교통상황은 매우 불편합니다.

제시 외 물건 및 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 가평군 청평면의 자연림 지대에 위치하며, 유명 관광지인 호명호수 남측 인근에 자리하여 자연환경 및 조망권 잠재력은 높다고 볼 수 있습니다. 주위는 자연림으로 둘러싸여 있어 청정한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건 토지까지 차량의 진입이 원천적으로 불가능하며, 인근 노선 버스정류장까지도 원거리에 소재하는 등 교통 여건은 최악의 수준입니다. 이로 인해 개발 및 이용에 상당한 제약이 발생합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

도시지역, 자연녹지지역으로 분류되어 있으나, 이 외에도 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 중첩된 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 용도 변경에 있어 매우 엄격한 제한을 수반합니다.

3. 권리 분석 및 법률 검토

3.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인물인 박OO로 확인됩니다. 채권자 남OO의 채권 확보를 위한 강제경매로 진행되는 사안입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰 후 소멸될 것으로 예상되며, 등기부상 특별한 문제 없이 인수할 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 제시외 물건 및 공부와의 차이

감정평가서상 제시목록 외의 물건은 없으며, 공부(공적 장부)와의 차이도 없는 것으로 조사되어, 명도(인도) 및 물건 자체의 법률적 하자는 적다고 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본건은 순수 자연림이며, 접근성이 매우 떨어지는 맹지이므로 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 호명호수 인근의 자연 휴양림이라는 환경적 가치에 초점을 맞추어야 하며, 상업적 개발 가능성은 규제 및 접근성 문제로 인해 현재로서는 희박합니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 혐오시설

본건은 도심과 매우 떨어진 산림지대에 위치하고 있어 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 이용이 불가능합니다. 접근성이 낮기 때문에 주변에 일반적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주위 환경은 자연림 지대입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 핵심 리스크

가장 심각한 리스크는 '지적도상 맹지'라는 점입니다. 맹지는 원칙적으로 건축행위가 불가능하며, 건축을 위해서는 인접 토지의 사용 승낙 또는 토지 매입을 통해 도로를 확보해야 하는데, 이는 상당한 시간과 비용을 발생시키는 주요 장애물입니다. 또한 인접 토지 대비 급경사 지형이라는 점도 개발 비용을 증대시키는 요인입니다.

5.2. 개발 제한 사항

토지이용계획상 자연녹지지역임에도 불구하고, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 중첩된 규제로 인해 개발 행위가 엄격하게 제한될 가능성이 높습니다. 특히 수질보전특별대책지역은 오폐수 발생 시설에 대한 제약이 심합니다.

6. 종합 의견 및 투자 제언

6.1. 종합 의견

본건은 약 12,870평에 달하는 대형 임야로, 평당 약 46,300원대의 감정가로 책정되어 있습니다. 호명호수 인근의 우수한 자연 환경을 보유하고 있으나, 맹지라는 결정적인 접근성 문제와 다수의 중첩된 개발 규제로 인해 단기적인 시세차익이나 개발 목적 투자에는 매우 부적합합니다. 장기적인 관점에서 자연림 보존 또는 규제 완화를 기대하는 초장기 투자자에게 적합할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

맹지 및 규제 문제를 극복할 수 있는 특수한 용도(예: 정부 또는 대규모 기관의 토지 매입을 통한 개발)를 전제로 하지 않는다면, 투자 가치는 매우 낮다고 평가됩니다.

투자 포인트는 오직 '광대한 면적 대비 낮은 평당 가격'과 '호명호수 인근의 청정 자연 환경'에 한정됩니다. 투자를 고려한다면, 반드시 도로 확보 방안 및 규제 가능성을 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계